借名買房無法阻卻執行！債權人成功執行債務人名下房產｜北京房產律師深度解析

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案情介紹

案件背景：

李秀英向法院提出訴訟請求：請求不得執行坐落于北京市昌平區天通苑小區一號房屋。

2004年12月15日，房屋所有權證載明涉案房屋所有權人為王建國。王建國與甲銀行簽訂《抵押貸款房產回購協議》，并以涉案房屋為擔保，于2004年12月22日設定抵押登記，于2010年7月9日注銷抵押登記。2005年5月18日，李秀英辦理涉案房屋的入住手續。

2011年1月1日，趙強向張明借款并出具借條，載明：今借到張明人民幣30萬元整，所有現金已收到。定于2011年12月31日歸還，年利率10%，全部本息到期一次性償還。王建國在擔保人處簽名。借款到期后，趙強未償還借款，王建國未履行保證責任。

法院于2012年12月13日作出民事判決書，判令趙強償還張明借款人民幣三十萬元及利息，王建國對上述三十萬元債務及利息承擔連帶保證責任。判決生效后，趙強、王建國未履行相應義務。經張明申請，法院對該案立案執行。后因查封的被執行人王建國名下的涉案房屋不具備處置條件，被執行人無其他可供執行財產，該案于2013年11月終結本次執行程序。2020年10月，法院對該案恢復執行，在執行過程中，法院對涉案房屋進行了查封。

2021年3月5日，李秀英向法院提出執行異議，法院于2021年5月26日作出執行裁定書，裁定駁回了李秀英的異議請求。

原告李秀英主張：

涉案房屋財產權利不屬于王建國，而屬于王建國的母親李秀英。涉案房屋自交付以來，一直是李秀英在涉案房屋居住和使用。李秀英是涉案房屋的實際所有人，能夠排除執行。李秀英于2021年3月5日向法院提出執行異議，法院于2020年5月26日作出執行裁定書，駁回李秀英的異議請求，現原告對上述裁定不服，認為裁定有誤，特提起訴訟，請求法院支持原告訴訟請求。

被告張明辯稱：

不同意原告的訴訟請求，涉案房屋在王建國名下，應當執行，其他人與王建國之間是債權關系，需單獨向王建國進行追償。

被告王建國辯稱：

涉案房屋是父母購買的，因父母沒權利貸款，當時張明在他那給我貸的款，讓我購買房屋，實際居住人都是我父母，我沒在那住過。2004年我進監獄，2010年4月才回來。

被告趙強未答辯。

庭審過程：

庭審過程中，原告李秀英認為涉案房屋系其個人財產，與被告王建國系借名買房關系，自己是涉案房屋的實際所有權人，若被強制執行，合法權益將被侵害，無法保證其居住生存的權利。被告王建國認可原告李秀英當庭陳述的內容。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：借名買房關系能否阻卻執行。

關于法律適用的認定：

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款的規定"民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。"本案中，涉案房屋在民法典施行前已被法院查封，故應按照民法典之前的法律規定予以處理。

關于不動產物權的認定：

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。

關于執行異議之訴的處理：

對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。

關于借名買房關系的認定：

本案中，原告李秀英與被告王建國認為雙方系借名買房的法律關系，李秀英為借名人，王建國為出名人。如雙方存在借名買房，則借名人李秀英不享有涉案房屋所有權，僅享有請求出名人王建國辦理房屋過戶登記的債權請求權，該權利為普通債權，不具有優先性。

關于能否阻卻執行的認定：

對于該權利能否阻卻執行，可以參照商品房買受人物權期待權阻卻執行的認定標準處理。在法院查封涉案房屋之前，原告李秀英合法占有涉案房屋，支付全部價款，但在涉案房屋具備過戶條件的情況下，因自身原因未辦理過戶登記，存在一定過錯，因此無法產生阻卻執行的法律效力。

關于執行合法性的認定：

法院依法查封并拍賣被告王建國名下的房屋，符合法律規定，故對于原告李秀英要求停止強制執行的訴訟請求，依據不足，法院不予支持。

裁判結果

法院最終判決：

? 駁回原告李秀英的訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

不動產物權登記的法律效力：成功證明了不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。涉案房屋登記在王建國名下，具有公示公信效力。

借名買房法律關系的準確認定：成功證明了借名買房關系下，借名人不享有房屋所有權，僅享有請求出名人辦理房屋過戶登記的債權請求權，該權利為普通債權，不具有優先性。

阻卻執行條件的準確把握：成功證明了借名買房關系無法產生阻卻執行的法律效力，參照商品房買受人物權期待權阻卻執行的認定標準，李秀英在涉案房屋具備過戶條件的情況下，因自身原因未辦理過戶登記，存在一定過錯。

執行合法性的有力證明：成功證明了法院依法查封并拍賣被告王建國名下的房屋，符合法律規定，執行程序合法有效。

法律適用的準確把握：準確適用了《物權法》、《民事訴訟法》關于不動產物權和執行異議之訴的相關規定，成功為當事人爭取到了合法權益。

舉證責任的準確把握：成功證明了李秀英未能提供充分證據證明其享有足以排除強制執行的民事權益，應承擔舉證不能的不利后果。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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