長三角“小陽春”成色幾何？樓市在分化、購房者更理性

21世紀經濟報道記者柳寧馨 杭州報道

長三角樓市迎來久違的暖意。今年三、四月間，南京、杭州、上海等長三角核心城市樓市成交量有所回升，特別是二手房交易回暖，“小陽春”輪廓初現。

（資料圖）

具體來看，近期南京迎來一波銷量回升；上海在“滬七條”實施一個多月后，“小陽春”行情略有顯現；杭州3月二手房成交回升，但與去年同期比仍有差距。

但房價整體仍處于調整階段，“量升價弱”成為本輪行情的最大注腳。4月被視為關鍵窗口期，當前市場回暖趨勢是否具備延續性？

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，今年三、四月份，長三角房產市場交易回暖在量上已經有所體現，不過仍偏重于二手房市場。市場回暖具有趨勢性，雖然不同月份的數據可能有所波動，但大方向上，一些確定性因素出現，比如房價預期逐步好轉、政策環境保持寬松、潛在需求持續釋放，這對整個長三角市場來說具有積極作用。

從土拍來看，以杭州為例，3月以來，杭州土拍市場活躍度顯著提升。4月8日，杭州二季度首場宅地出讓開啟，3宗宅地全部成交，其中2宗地塊溢價率超過20%，最高達到了46.83%。4月10日，杭州兩宗宅地拍賣，其中西湖區雙橋地塊溢價率達59.67%，臨平區喬司地塊溢價率達到23%。

嚴躍進認為，杭州乃至長三角的土拍市場，目前總體呈現“縮量提質、少量高頻”的特點。長三角整個土地市場出現了一些積極變化，能夠為今年及后續優質項目的供給發揮很好的作用。

二手房的“小陽春”

這輪長三角樓市的“小陽春”，很大程度在二手房上有所體現。

李星在南京生活30年，買賣過四套房，目前正準備入手下一套房。他觀察到，南京一大堆20—30年房齡的老房子，目前這些房子的租售比較為合理。主城區5年內新房、次新房，現在跌到3萬元/平方米左右就跌不動了，10年房齡左右的房子，現在跌到2萬元/平方米附近。

李星告訴21世紀經濟報道記者，今年前3個月，南京看房的人確實不少，售樓中心晚上都會有人，甚至到晚上八九點，“這些人都是實實在在談價格的，不是來湊人數的，因為房價下來了，性價比高了”。

孫悠2026年3月時在杭州買了房。她告訴記者，由于預算有限，不考慮新房，也不考慮老破小和超高層，需要考慮學區、商業中心和地鐵，最后能選擇的小區不多，再加上戶型偏好，出來的房源只有這一套合適，她很快就買下了。

“房東也傾向于趁‘小陽春’時節脫手，這個時間能比平時多賣幾萬塊錢，比較難砍價。買到的房子是臨平區的電梯房，房價是1.3萬元/平方米，建筑面積不到82平方米，套內63平方米，首付16萬元。”孫悠說。

從數據來看，據杭州貝殼研究院統計，3月，杭州市二手房成交9356套，環比提升178%，創去年5月以來的新高，但與去年同期的1.24萬套還有一段距離。從成交結構看，剛需房仍是成交主力，杭州200萬元以內房源占比達到了56%，環比提升1.8%，漲幅最大；200萬元—300萬元房源占比提升0.8%；300萬元—400萬元、400萬元—500萬元、500萬元—800萬元的房源占比分別下降了0.4%—0.5%，1000萬元以上房源下降1.4%。

根據我愛我家南京研究院發布的數據，今年3月，南京共成交9883套二手房，較上月增長80%，較去年當月增長5%。

不過，很多長三角城市的樓市成交量回暖，實際上是“以價換量”。杭州我愛我家數據顯示，3月杭州（不含富陽、臨安）住宅成交均價為27027元/㎡，環比下降6.7%，同比降幅16.3%。

李星買房主要考慮因素是區域、交通和樓盤品質，他從去年12月開始在南京看房，二手房和一手房都看了。“二手房主要看五年內的次新房，但那幾年的房子建得不盡如人意，因為當時市場好、房子好賣，都是當年搖號盤。后來二手房沒看到合適的，就去看新房了，2025年以后開盤的樓盤，不管是公區還是裝修標準，都會更上心一點。”

李星觀察到，當前南京房地產市場上，房產價格整體在下降。過去幾年，南京主城區700萬元以上的房產降至300萬元—400萬元區間，500萬元的房產跌至200萬元—300萬元區間的情況并不罕見。相比之下，300萬元房產跌至100萬元的概率反而較小。

也有城市出現了“量價齊升”，這就是上海。今年3月，上海二手房成交31215套，同比上漲6.39%，較1月提升37%；價格方面，上海二手住宅均價達55075元/平方米，環比微增0.08%，結束連續33個月的下行趨勢。

陶波27歲，目前在上海一家外企做程序員。今年3月她在上海買了一套“老破小”，總價100多萬元。她告訴記者，自己買房出于投資考慮，主要關注租售比，“上海三、四月份樓市成交量比較大，可能和學區落實有關”。

購房者趨于理性

嚴躍進認為，新房方面，長三角好的項目表現尚可，但整體能級弱于二手房。這種“量升價弱”的格局，本質上是由剛需決定的。在這樣的市場中，剛需推動了一些好地段的二手房表現突出。

“當然，背后也存在改善型需求，比如集中在一些規劃較好的城區。以南京為例，主要集中在奧體板塊；杭州也類似，同樣是奧體周邊。總體來看，這些新規劃不錯的城區，市場表現相對較好。”嚴躍進說。

這背后，也與政策密切相關。

2月25日，上海五部門聯合發布樓市優化新政“滬七條”，從放寬購房門檻、優化公積金貸款、完善房產稅政策等多維度釋放利好。

談及“滬七條”，陶波認為，主要影響就是讓家里長輩多了一個購房名額，“總的來說，‘滬七條’產生了更多的購買資格，對看多上海房產的人增加了購買資格，對樓市價格企穩目前有正面影響”。

3月20日，南京公布了《關于穩定房地產市場的政策措施》，也就是“寧六條”，措施包括“賣舊買新”的購房人給予貸款總金額1%的貼息，繼續推行“房票”政策，調整商業用房首付比例等。早在今年1月4日，南京發布“青年人才房票”政策，房票補貼標準為大專3萬元、本科6萬元、碩士10萬元、博士15萬元。

3月30日，杭州發布了《關于優化住房公積金使用政策的通知》，家庭最高貸款額度由130萬元直接上調至180萬元，個人可貸上限也同步提高到90萬元。個人可貸額度的計算倍數從15倍調整為20倍。

在政策的推動下，不少購房者和賣房者的心態出現明顯分歧。

在南京工作的馬虹在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，自己重點關注南京南部新城的二手次新房，因為南部新城的期房交房時間太晚，且后期的期房都是以高端項目為主，和自己需求不匹配。

馬虹稱，目前自己還是處于集中看房的狀態，并沒有已經看中正在談價格的房子。看了一兩個月之后，她發現可交易的房源越來越少了，持幣觀望的買房者和待價而沽的賣房者在目前的“小陽春”行情下，心態明顯不一致。

“買房者更多還是覺得，現在的房子是供大于需的，今年上半年過去之后，房價會陸續趨于穩定。但南部新城的賣房者基本都是高位上車的，想等房價繼續上漲，盡可能減少損失。”馬虹說。

對于未來房價走勢，李星估計，后續兩三年南京樓市的新房降價少；“老破大”、遠郊板塊的房子繼續跌；“老破小”也賣不上價，但因為可以出租，可能反而不會大跌。在南京市區，上世紀80、90年代的老房子很多，但居住體驗太差了，談不上小區環境。總體看，南京房價不會上漲，但買房的人還是很多的，需求一直都在。

馬虹表示，不會因為公積金政策調整考慮上太多的杠桿，“房子在樓面價和實際價值上并不能達到契合”。

李星認為，對普通人來說，購房應量力而行，不必追求高價房產。房產居住約二十年后，產品會普遍過時，所有類型房產都會面臨跌價。

（應受訪者要求，李星、孫悠、陶波、馬虹為化名）