沒看本文，你不要在鄭州“干房地產(chǎn)”，也不要買房！

今天這個文章，是我“蓄謀已久”的。

但，這是個大工程，我一直找不到狀態(tài)。

今天，喝完兩杯冰美式后，我一口氣把它完成了。

首先說明：

本文首要的讀者對象是鄭州房地產(chǎn)從業(yè)者，特別是房地產(chǎn)營銷人——此文可幫你建立對房價判斷的宏觀邏輯；

其次的讀者對象是買房人——建立其你對2026鄭州（新房）房價的宏觀認知，有助于你買房時判斷這個樓盤的價格到底是高還是低，值還是不值。

在獲取“房價真相”之前，你需要看到看懂一張圖：

這是2026年鄭州主城區(qū)住宅樓盤地圖（東哥探盤4月版）。

呈現(xiàn)當下鄭州樓市樓盤房價的真實，需要在微觀的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上——這些微觀，就是當下鄭州主城區(qū)的65個在售住宅樓盤。

好，開始正文。

當下鄭州主城區(qū)新房房價，可用下面的金字塔圖來呈現(xiàn)整體邏輯和格局：

這個圖，是最直觀的。

可以用他來提綱挈領(lǐng)。

甚至，可以用它來詮釋鄭州房地產(chǎn)市場的本質(zhì)：

鄭州樓市樓盤格局依然是金字塔型。

而不是啞鈴型，也不是紡錘型。

通俗來講，就是鄭州樓市依然處于剛需、剛改購買需求和剛需剛改盤供應(yīng)為主流的階段，壓根沒進入完全改善時代。

在價格上的反映就是——主流樓盤的房價（售價）并不高；真正貴的房子屈指可數(shù)。

有這幾個關(guān)鍵性數(shù)字：

元/平米。

鄭州新盤的房價格局，可用“4-3-2-1”模型去理解。

整體分為五檔：

1、40000+檔

2、30000+檔

3、20000+檔

4、10000+檔

5、10000-檔。

先看第一檔。頂端的塔頂層

在鄭州樓市眾多（65個）在售樓盤中，單價完全在40000元平米以上的盤只有北龍湖南岸的松苑和金橋ONE52。而且，ONE52到底賣啥價和賣了多少套，依然是個謎——據(jù)說其售價是8萬+。比松苑高很多。松苑的貴房源也只有六七萬/平米。

松苑和ONE52是當下鄭州樓市新盤里的絕代雙嬌，絕對是好盤，也是豪盤，我很喜歡。他倆，處于金字塔的塔頂

當然，今年下半年新出的北龍湖南岸華潤新盤，其售價絕對也是40000元+/平米。到時，絕代雙嬌會變成絕代三驕。——因為這塊地要到4月22日才正式土拍，雖然我認為100%華潤會拿下，但嚴謹起見，我沒把他放到樓盤地圖里。

其這個TOP檔里，還有一個盤的部分房源也在40000元/平米以上。他就是當下鄭州豪宅樓市的當紅炸子雞北龍湖北岸的金茂璞逸縵湖。這個盤的開盤價是35000起步，超過40000的房源應(yīng)該有60%以上吧（我沒有準確信息）。

在鄭州樓市眾多（65個）在售樓盤中，位于鄭州房價金字塔模型第二檔——就是30000到40000元/平米之間——的樓盤，主要有以中海云著湖居為代表的北龍湖洋房豪宅存量房、北龍湖北岸小高層豪宅蘭溪府的樓王精裝200平米戶型產(chǎn)品、金水主城的未來天奕、金水主城的中海峯境叁號院洋房產(chǎn)品、以及前面說的金茂璞逸縵湖

你看，就算是第二檔，樓盤數(shù)量也是屈指可數(shù)，一個手掌可以數(shù)過來。

第一檔+第二檔樓盤的數(shù)量，不超過10個。也就是說，超過30000元/平米的樓盤，在鄭州并不多；并且主要分布在北龍湖。

至于非北龍湖之外的30000+盤，僅有兩個。

其中，高層產(chǎn)品的豪宅盤未來天奕，是個異類——他單價能超過3萬，和他是精裝（豪裝）交付標準有很大關(guān)系。

其中，中海峯境叁號院也只是洋房產(chǎn)品超過30000+；并且，也是精裝交付。

所以說，2026的鄭州樓市，30000元的單價，是一個絕對的價格分水嶺和標尺。

對于大多數(shù)大多數(shù)住宅樓盤而言，售價不要夢想超過30000+。甚至對于北龍湖的小高層盤而言，30000+也不容易。——這一點，開發(fā)商一定要牢記。不要有非分之想。

從另外一個角度看，能買30000+樓盤的買房客戶，一定是富人了。因為這些盤的房源，大大大多數(shù)都在500萬+了。

這些樓盤，其實和大多數(shù)買房人無關(guān)。所以，小老百姓也就無需關(guān)注這些盤了——關(guān)注了，徒增煩惱。

好了，在這里我要設(shè)置一個華麗麗的分割線。

上面的盤和房源，是飛機上座位的頭等艙

往下看，20000——30000元/平米之間的盤和房源，就是商務(wù)艙了。

是的，放眼全部格局，其實，單價20000元以上的盤并沒想象中那么多。

一個一個數(shù)，僅有北龍湖的蘭溪府；老三環(huán)內(nèi)的萬科古翠隱秀2期（精裝）、越秀鄭軌金水觀萃（毛坯）、通派龍湖中原頌2期（毛坯）、中海峯境叁號院的高層（精裝）、招商嵩雲(yún)序的洋房（精裝）、金水北的美盛金水印2期（精裝）、保利縵城和頌的洋房（毛坯）、高新區(qū)正弘序部分房源；以及東站東廣場即將開盤的大來鄭東壹號院（我猜的價格）。

我的天啊，數(shù)下來一共才9個。在這9個中，還有兩個僅僅是只有洋房產(chǎn)品售價超過20000——招商嵩雲(yún)序和保利縵城和頌。

誰說鄭州房價貴？

誰說鄭州房價貴？

誰說鄭州房價貴？

在2026鄭州樓市江湖里，20000+的盤，也是屈指可數(shù)啊。

在這個檔中，我為啥又加了一個25000+和25000-的區(qū)隔呢？

我發(fā)現(xiàn)買房人在2到3萬之間的檔位里，對25000的價格，很敏感。25000+和25000-，要求標準嚴重不同。

如果一個盤或者產(chǎn)品想賣25000+，客戶的苛刻程度更高——因為他們覺得再努力努力墊墊腳尖就可以到30000+的層級了，所以很“挑”。

于是，我們看到在20000——30000元檔位的8個盤里，僅有蘭溪府中海峯境叁號院的高層、通派龍湖中原頌2期洋房、越秀鄭軌金水觀萃洋房在25000+。

其他，均在25000-。

甚至，曾經(jīng)風華無限的萬科古翠隱秀2期價格竟然已經(jīng)滑落到25000-檔位了。

余下的，就是經(jīng)濟艙位置了。

也就是10000——20000之間的樓盤。

這是目前鄭州住宅樓盤供應(yīng)的主流。

這個段位的樓盤，占據(jù)目前鄭州主城區(qū)樓盤供應(yīng)量的60%左右。

其中，15000的數(shù)字和價位，也成為這個檔位的分割線。

又分為15000+，和15000-檔位。

前兩年，15000-20000檔位的樓盤還很多很多，特別是金水北和三環(huán)老城區(qū)盤。但這兩年隨著市場的持續(xù)低迷，各樓盤逐漸守不住壓力逐漸價格下行。

目前，15000+20000-樓盤僅有美盛臻灣一品美盛中環(huán)一號金投天寶府保利山水和頌越秀金水云啟招商攬閱洋房、萬科民安雲(yún)河錦上洋房、招商嵩雲(yún)序高層、綠城錦棠天地電建中原華曦府2期通派龍湖御潮云上部分房源、金茂越秀未來府部分房源、蘭溪書院運河源洋房、正弘序朗悅鳳棲云階、蝶湖書院等。

其他眾多樓盤，價格紛紛跌落至15000-。包括金水北和三環(huán)老城區(qū)盤。

15000，為何如此敏感？

假設(shè)一個120平的房子，按15000計算，總價是180萬；按20000計劃，是240萬。

假設(shè)一個143平的房子，按15000計算，總價是215萬；按20000計劃，是286萬。

市場的真實是：

200-300萬總房價預(yù)算的人群，是一個群體。

120-200萬總房價預(yù)算的人群，是另外一個群體。

10000-15000之間的住宅樓盤，主要分布在鄭州主城區(qū)“東、西、南、北、中”，各地方都有，呈現(xiàn)點狀化、帶狀化特征。這個區(qū)間的樓盤，是主流中的主流。也就是傳說中的剛需剛改盤

好了，余下的，就是10000元/平米以內(nèi)的樓盤了。

這是一個悲傷的話題，先哭一下。

之前，10000是鄭州主城區(qū)（包含四環(huán)外）住宅樓盤的底線。

如今，多個樓盤突破了底線，跌破了底線。

比如，目前西四環(huán)外、南四環(huán)外、連霍高速外、東四環(huán)外多個樓盤的房價在10000元/平米之下。甚至，包括西三環(huán)外、南三環(huán)外的部分樓盤。以及，其他一些區(qū)域（包括三環(huán)內(nèi)）的一些樓盤尾盤的促銷特價房。

這些盤的特征是：四環(huán)外老產(chǎn)品庫存現(xiàn)房

當然，這對于買房人是好事。100萬總價，甚至不到100萬，就能買到房子。

這些盤之所以降價到這個10000-，本質(zhì)原因就是：不降賣不動

開發(fā)商需要去庫存，需要甩貨，需要回款。

事實上，當下開發(fā)商降價去庫存確實有效。比如前一段的金水北保利大都會和高新區(qū)的朗悅公園府的誠意降價大促銷，取得了很好的成績。

好了，以上就是當下鄭州在售住宅樓盤的金字塔格局。

我相信各位開發(fā)商和買房人有了清晰的認知。

我再匯總一下特征和觀點：

1、40000以上的盤，是頭等艙席位，數(shù)量鳳毛麟角。現(xiàn)在是2個半盤，下半年會是3個半盤。

2、30000以上的盤，也屈指可數(shù)。主要在北龍湖片區(qū)。

3、20000-30000之間的盤，并沒我們想象那么多。兩只手都能數(shù)過來。他們是商務(wù)艙席位。其中，25000是一個關(guān)鍵點。25000+和25000-，客戶的挑剔程度不同。

4、10000-20000之間的盤，是目前鄭州樓市的主流，分布于各片區(qū)。他們是經(jīng)濟艙席位。其中，15000是一個關(guān)鍵點。15000+和15000-價格對應(yīng)的樓盤，就是剛需剛改盤。其對應(yīng)的客群，也有明顯的區(qū)別。

5、10000以下的樓盤，今年多了很多。主要在四環(huán)外和沿線，以及三環(huán)內(nèi)外的部分尾盤促銷房源。這，對于剛需買房人是好事——雖然產(chǎn)品舊了。

因為篇幅有限，本文不再多說。

再說幾句，作為補充：

1、四代宅的溢價能力，越來越低了。四代宅已經(jīng)審美疲勞，市場已經(jīng)進入了新持久戰(zhàn)階段。沒有任何證據(jù)表明四代宅能賣高價。

2、除了北龍湖片區(qū)和高鐵東站東廣場片區(qū)，奉勸各位開發(fā)商不要做大面積戶型。很多盤超過180平米以上的房源都不好賣。

3、鄭州“樓市和房價的胡煥庸線”，就是中州大道。這個特征，很明顯。以后，還會更明顯。

4、今年即將入市和開盤的新盤定價，請參考本文。誠摯建議你不要有非分之想。

5、本文僅說新房房價，不涉及二手房。二手房房價，比這個更慘。

6、本文僅說主城區(qū)新房房價，外圍組團譬如航空港、綠博的樓市，改天單獨再說。

7、鄭州房價（新房+二手房）何時上漲？我也不知。我只知：今年上漲的阻力和難度還是很大。

8、那么你猜：“八大金剛”新盤案名及產(chǎn)品全部登場！4月鄭州樓市要“開爆”？大盤點！鄭州主城區(qū)竟有40+個住宅新盤即將入市這兩個文章里的新盤，他們會開什么價？

本文完。