借名買房律師：登記人惡意轉移房屋，借名人如何成功起訴合同無效？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

引言：一起典型的借名買房后惡意轉讓糾紛

借名買房后，出名人能否隨意轉讓房屋？當出名人與第三人惡意串通損害借名人權益時，法院如何認定？本案是一起典型的借名買房后惡意轉讓糾紛，涉及兄弟姐妹關系、房改售房、工齡優惠、書面協議、錄音證據等多個要素。法院在全面審查證據后，認定借名買房關系成立，并認定三被告惡意串通損害原告權益，判決房屋買賣合同無效，為借名買房糾紛的處理提供了重要參考。

本文將深度剖析本案的裁判邏輯，揭示在借名買房糾紛中，律師如何幫助當事人抓住核心證據，實現合法權益的維護。

一、 案情回顧：借名買房后惡意轉讓糾紛的來龍去脈

本案中，陳明輝、陳明遠作為原告提起訴訟，陳明杰、王建國、王小明作為被告應訴。

原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰系兄弟姐妹關系。陳建國、張秀英系三人之父母，育有五子女，分別是陳明華、陳明杰、陳明強、陳明輝、陳明遠。被告陳明杰與被告王建國系夫妻關系，被告王小明系二人之子。陳建國于2014年去世，張秀英于2019年去世。

坐落于北京市某區一號房屋系陳建國承租公房。1983年該房屋拆遷，安置了一號房屋及二號房屋。其中二號房屋由陳建國承租，安置人口為陳建國夫婦、陳明杰、王小明，實際居住人口為陳建國夫婦。一號房屋由張秀英承租，安置人口及實際居住人均為陳明輝、陳明遠、陳明強夫妻及其子女。

1992年左右陳明強單位分房搬離一號房屋，陳明杰搬入一號房屋。1995年陳建國按成本價購買二號房屋，產權登記在陳建國名下，陳建國去世后，該房屋已繼承分割完畢。

1998年，一號房屋進行房改售房時，由于房屋價格可以享受工齡優惠政策，考慮陳明杰工齡較長，經陳明杰、陳明輝、陳明遠口頭協商，以陳明杰的名義購買，購房款由三人各出資13000元，購房后一號房屋登記在陳明杰名下，所有權歸三人共有。

為信守承諾，2017年4月15日，陳明杰、陳明輝、陳明遠簽訂書面協議，再次確認一號房屋歸三人共有。

2021年4月，被告陳明杰、王建國同意給予原告陳明輝、陳明遠一定金額的房屋折價款，但2021年5月19日，被告陳明杰、王建國在明知涉案房屋為原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰共有的情況下，通過房屋買賣行使，將一號房屋所有權過戶至被告王小明名下。

原告陳明輝、陳明遠認為被告陳明杰、王建國、王小明損害了原告合法權益，故提起訴訟。

二、 爭議焦點：借名買房關系如何認定？惡意串通如何認定？

本案的爭議焦點極具代表性，也是此類案件的難點所在：

借名買房關系如何認定？ 原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間是否存在借名買房合同關系？

惡意串通如何認定？ 被告陳明杰、王建國、王小明是否構成惡意串通損害原告權益？

關鍵證據如何認定？ 書面協議、證人證言、錄音證據的證明力如何？

房屋買賣合同的效力如何認定？ 惡意串通簽訂的房屋買賣合同是否有效？

三、 法院判決：確認房屋買賣合同無效

法院的裁判觀點：

法院認為：行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

本案中，根據已查明事實，涉案房屋原為公房，承租人為原告陳明輝、陳明遠及被告陳明杰之母張秀英，因房改售房變更承租人為陳明杰后，由陳明杰購買，并登記在其名下。

根據原告提交的2017年及2020年原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰簽名的兩份證明顯示，陳明杰認可涉案房屋系三人出資，所有權歸三人所有，登記在陳明杰名下。被告雖不認可系陳明杰簽名，但經法院釋明后，并不申請對其簽名進行筆跡鑒定，應當承擔相應不利后果。

且結合陳明華、陳明強證人證言，及原告提交的錄音證據中被告陳明杰、王建國的陳述，可以認定被告陳明杰、王建國對于涉案房屋為原告陳明輝、陳明遠及被告陳明杰共有均明知且不持異議，故法院確認原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間形成借名買房合同關系。

按照雙方借名買房約定，涉案房屋應為原告陳明輝、陳明遠及被告陳明杰共有，原告享有要求陳明杰進行產權變更登記或給付對價的相應債權。

鑒于被告陳明杰、王建國與被告王小明簽訂房屋買賣合同，已將房屋過戶至王小明名下，三被告構成對原告合法權益的侵害。

關于三被告是否構成惡意串通一節，被告陳明杰、王建國明知原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間存在借名買房合同關系，被告王小明雖表示其對于借名買房的約定并不知情，但鑒于根據雙方2021年4月10日的談話錄音顯示，被告王建國曾稱"我兒子折中的意見，給160萬，再拿出10萬"，可見被告王建國自認被告王小明對應給予原告涉案房屋補償款一事知情。

且綜合考慮涉案房屋來源，原、被告親屬關系及三被告為王小明子女上幼兒園將涉案房屋過戶至王小明名下，涉案房屋與王小明具有利害關系等因素，法院認為被告王小明應當知曉原告陳明輝、陳明遠與被告陳明杰之間存在借名購買涉案房屋的事實。

在三被告明知存在該借名買房合同關系的情況下，仍簽訂涉案房屋買賣合同，將涉案房屋過戶至王小明名下，且未有相關證據證明王小明支付了購房款，故法院認為三被告構成惡意串通。

判決結果：

確認被告陳明杰、王建國與王小明就一號房屋簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

四、 本案的典型意義與律師建議

本案是一堂生動的法律實踐課，對處理類似的借名買房后惡意轉讓糾紛，具有深刻的指導意義：

1. 書面協議的重要性

本案中，2017年和2020年的兩份書面協議成為證明借名買房關系的重要證據。這提醒當事人，在借名買房時，務必簽訂書面協議，明確雙方的權利義務關系。

2. 錄音證據的證明作用

本案中，2021年4月10日和2021年7月1日的兩次談話錄音成為證明三被告明知借名買房關系的重要證據。這說明，在借名買房糾紛中，錄音證據具有重要的證明作用。

3. 證人證言的證明作用

本案中，陳明華、陳明強的證人證言成為證明借名買房關系的重要證據。這說明，在借名買房糾紛中，證人證言具有重要的證明作用。

4. 惡意串通的認定標準

本案中，法院認定三被告構成惡意串通，關鍵在于三被告明知存在借名買房合同關系，仍簽訂房屋買賣合同，且未有相關證據證明王小明支付了購房款。這說明，在借名買房后惡意轉讓糾紛中，惡意串通的認定需要充分的證據支持。

5. 筆跡鑒定的重要性

本案中，三被告雖不認可系陳明杰簽名，但經法院釋明后，并不申請對其簽名進行筆跡鑒定，應當承擔相應不利后果。這提醒當事人，在借名買房糾紛中，如對簽名真實性有異議，應及時申請筆跡鑒定。

給當事人的建議：

如果您正面臨類似的借名買房后惡意轉讓糾紛，請務必注意：

簽訂書面協議：在借名買房時，務必簽訂書面協議，明確雙方的權利義務關系。

保留所有證據：保留好與借名買房相關的所有證據，包括書面協議、付款憑證、錄音證據等。

及時申請筆跡鑒定：如對簽名真實性有異議，應及時申請筆跡鑒定。

收集惡意串通證據：如發現出名人與第三人惡意串通，應及時收集相關證據。

尋求專業支持：借名買房后惡意轉讓糾紛法律關系復雜，涉及《民法典》物權編、合同編等多部法律規定，需要經驗豐富的專業律師進行精準的訴訟策略規劃。

本案的成功判決，不僅維護了原告陳明輝、陳明遠的合法權益，更彰顯了司法機關在處理復雜借名買房后惡意轉讓糾紛時，對借名買房關系的保護和對惡意串通行為的嚴厲打擊。對于每一位遭遇類似困境的當事人而言，相信法律、依靠專業，是維護自身合法權益最有力的武器。

【本文由房產律師團隊撰寫，旨在分享專業見解，不構成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯系我們進行一對一咨詢。】

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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