東京可能再難有“平民房產”

來源：市場資訊

（來源：智谷趨勢Trend）

作者 | 掘金醬

東京房價最大的謊言，是“均價破億”。這句話讓不少人放松了警惕。但真正被忽視的關鍵信號是：東京房子中位數也已經站上一億日元，而且中位數和均價的差距正在快速縮小。

2023年，東京23區新建公寓均價突破1億時，很多人淡定：“那是被港區40億的豪宅拉高的，普通人誰買得起？”當時的中位數是8200萬，比均價低3000多萬，看起來確實是兩個世界。

但2025年上半年，東京23區房價中位數達到1.1010億日元，對比起均價1.3億日元，差距從3283萬驟降至2054萬。豪宅和普通住宅的邊界，正在消失。

更細思極恐的是漲幅對比——從2023年上半年到2025年上半年：

? 中位數：8200萬 → 1.1010億，漲幅34%

? 均價：1.1483億 → 1.3064億，漲幅14%

普通房子的漲價速度，是豪宅的兩倍多。而且這還是在2024年均價曾短暫回調（超高價房源減少）的情況下。中位數始終堅挺，甚至在“追趕”均價的漲速。

為什么要看中位數？正如算上富豪的人均收入，不會比千萬普通人的工資中位數更有參考價值。

均價是所有房子加起來平均，港區一個40億的豪宅能把整個區拉高幾千萬。中位數才是“普通人能買到的房子”的真實價位。

但2025年，這個真實價位也失守了。

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日本不動產經濟研究所的松田忠司指出：“中位數破億，是因為不僅東京市中心，城東、城北等周邊區域也在漲。”

來看具體區域：

墨田區的案例最典型。錦系町、晴空塔所在的這個區，2021-2024年新建住宅均價一直維持在5000萬日元區間，2025年一下子突破1億日元大關，沒有漸進，直接跳漲。

練馬區更魔幻，這個靠“教育睡城”出名的城郊，2020年左右均價也維持在5000萬日元區間，2025年逼近9000萬。當年嫌遠沒買的人，現在發現可能買不起了。

均價低于8000萬日元的只剩下足立區、葛飾區、北區。

說明，外圍區的普通房源正在快速“中心化”，而中心區的豪宅化已經飽和。

對于投資者，看中位數漲幅明顯的區域——墨田、江東、練馬。這些原本親民的區域，租賃需求穩健，成為潛在的“黑馬”。

對于自住者，中位數是“價值坐標”。它反映普通購房者的真實負擔水平，幫助判斷入場時機和二手房價格是否合理。

當建筑成本飆升、股票資產升值、房源供應持續減少，東京正在形成一個“1億日元居住圈”，而且這個圈正在以肉眼可見的速度向外擴張。

中位數與均價的差距縮小，是這場重構最誠實的信號。

當差距縮小到1000萬以內，東京可能再難有“平民房產”了。