公募REITs迎利好！18億“活水”來了

繼去年底政策發(fā)布后，“公募基金將REITs納入投資范圍”終迎落子。

截至4月15日，即將發(fā)行或正在發(fā)行的多只二級(jí)債基（“固收+”），明確將公募REITs納入投資范圍。

從機(jī)構(gòu)分析來看，公募REITs引入新投資者有望逐步增強(qiáng)流動(dòng)性，以1%配置比例計(jì)算，2026年帶來的潛在增量資金在18億元左右。當(dāng)前，上市公募REITs總市值已超2200億元，最終會(huì)帶來多少增量資金，仍與公募REITs行情、底層資產(chǎn)擴(kuò)容等因素有關(guān)。

短期看，資金端配置需求尚未得到充分釋放，新掛網(wǎng)商業(yè)REITs項(xiàng)目關(guān)注度高，機(jī)構(gòu)建議關(guān)注擴(kuò)募、分紅派息、解禁等時(shí)點(diǎn)交易性機(jī)會(huì)，以及新發(fā)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目打新機(jī)會(huì)。

新發(fā)債基將公募REITs納入投資范圍

公募REITs納入債基投資范圍，在近期新發(fā)產(chǎn)品中得到明確規(guī)定。長(zhǎng)信基金公告顯示，長(zhǎng)信穩(wěn)健匯利90天持有期債券基金將于5月14日發(fā)售。招募說明書顯示，該基金可投資于全市場(chǎng)公募REITs，將綜合考量宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況等多方因素，對(duì)公募REITs投資價(jià)值進(jìn)行深入研究，精選出具有較高投資價(jià)值的公募REITs進(jìn)行投資。

截至4月15日，將公募REITs納入投資范圍的產(chǎn)品已不下6只。擬于4月22日發(fā)售的富國(guó)穩(wěn)健添頤、目前正在發(fā)行中的國(guó)金安裕債券基金和天弘安澤90天持有期債券基金等產(chǎn)品，均將公募REITs納入投資范圍。另外，于4月8日成立的易方達(dá)恒安穩(wěn)健6個(gè)月持有期債券基金（募集規(guī)模23.06億元）和在3月成立的富國(guó)嘉匯債券基金，公募REITs同樣被列為可投資范圍。

“可配置公募REITs的債券基金，可能會(huì)持續(xù)增加，這是繼FOF之后又將公募REITs納入投資范圍的基金產(chǎn)品?！北本┮晃恢行」嫉碾娚倘耸繉?duì)券商中國(guó)記者稱，隨著市場(chǎng)規(guī)模增加和底層資產(chǎn)持續(xù)擴(kuò)容，公募REITs會(huì)被越來越多產(chǎn)品納入投資范圍是大趨勢(shì)。從目前來看，公募REITs的主要配置資金，以券商自營(yíng)和險(xiǎn)資為主，其次則是FOF等配置資金。

券商機(jī)構(gòu)對(duì)公募REITs2025年年報(bào)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，券商自營(yíng)資金持有2025年公募REITs流通盤的市值合計(jì)占比為53%，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持有比例在20%左右，兩者合計(jì)比例超70%。此外根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至2025年末一共有207只公募FOF持有38只公募REITs，合計(jì)持有份額超9500萬份，較2025年年中時(shí)的5198.33萬份實(shí)現(xiàn)了逾80%增長(zhǎng)。

具體看，F(xiàn)OF最為青睞的是博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT，持有兩者的份額達(dá)到了1414.30萬份和1203.85萬份，去年下半年加倉的份額分別為1038.40萬份和525.03萬份。

年內(nèi)增量資金預(yù)計(jì)有18億元

公募REITs納入債券基金投資范圍，符合當(dāng)前的政策趨勢(shì)。2025年底證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2025〕63號(hào)）明確提出，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，同時(shí)提及研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品。

截至目前，納入公募REITs的債券基金以二級(jí)債基（即“固收+”）為主。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末全市場(chǎng)“固收+”基金規(guī)模合計(jì)6萬億，相比2024年提升32%。根據(jù)券商機(jī)構(gòu)測(cè)算，假設(shè)2026年混合債券二級(jí)基金發(fā)行與2025年一致，如果配置公募REITs的比例為1%，2026年4—12月這類基金為REITs市場(chǎng)帶來的潛在增量資金，預(yù)計(jì)為18億元左右。

中信建投證券研報(bào)指出，這對(duì)債券市場(chǎng)、REITs市場(chǎng)和投資者三方均具有深遠(yuǎn)意義。一方面有望為REITs市場(chǎng)引入新投資者并逐步增強(qiáng)流動(dòng)性，助力REITs行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。另一方面則助力“固收+”的投資圖譜進(jìn)一步豐富，增強(qiáng)其居民財(cái)富管理的核心功能。REITs具備股債雙重屬性（穩(wěn)定分紅+資產(chǎn)增值），與股票、債券相關(guān)性較低，可有效分散組合風(fēng)險(xiǎn)，提升夏普比率。將REITs納入二級(jí)債基的投資范圍有望進(jìn)一步提升資產(chǎn)配置的效果，提升組合的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

但也要看到，各只債基均在招募說明書中提及，基金根據(jù)投資策略需要或市場(chǎng)環(huán)境變化，可選擇將部分基金資產(chǎn)投資于公募REITs，但并非必然投資公募REITs。“配置REITs的公募資金此前多是專戶、FOF和自有資金，和這些產(chǎn)品相比‘固收+’的潛在容量是比較大的，但這需要一個(gè)過程?！淌?’的業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)有待完善，后續(xù)可逐步將REITs納入其中。公募REITs的市場(chǎng)擴(kuò)容、流動(dòng)性等方面也有待持續(xù)提升?！鄙钲谝患夜嫉幕A(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)人士對(duì)券商中國(guó)記者稱。

關(guān)注時(shí)點(diǎn)交易性機(jī)會(huì)

截至4月15日，滬深兩市已上市的公募REITs共有79只，二級(jí)市場(chǎng)總市值合計(jì)超2200億元，流通市值約1267.23億元。從2026年的情況看，公募REITs依然呈現(xiàn)出明顯的擴(kuò)容趨勢(shì)。

底層資產(chǎn)方面，新能源、交通基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房成為近期供給主力。4月10日，易方達(dá)廣西北投高速公路REIT與中航中核匯能新能源REIT同日獲批。前者為廣西首單公募REITs項(xiàng)目，底層資產(chǎn)為蘭海高速公路廣西南寧南段，估值23.49億元，預(yù)計(jì)募集約23.52億元；后者底層資產(chǎn)為新疆北塔山風(fēng)電項(xiàng)目和廣西富川協(xié)合風(fēng)電項(xiàng)目，總裝機(jī)容量196兆瓦，擬募集12.18億元。

同時(shí)，在年初啟動(dòng)試點(diǎn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，截至4月15日，合計(jì)申報(bào)的產(chǎn)品已接近20只，預(yù)計(jì)募集規(guī)模在600億元以上，已超過2025年全年REITs市場(chǎng)的發(fā)行規(guī)模。中信證券研究團(tuán)隊(duì)研報(bào)稱，今年二季度開始，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs有望掛牌上市。在已申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)中，商業(yè)零售資產(chǎn)占比超過60%，遠(yuǎn)高于商業(yè)零售業(yè)態(tài)占社會(huì)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)總額的占比，此類資產(chǎn)的租金穩(wěn)定性強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)潛力大。

從二級(jí)市場(chǎng)行情來看，截至4月15日，79只產(chǎn)品單日平均交易金額為4.9億元，不及2025年的平均值（5.88億元）。今年以來，79只產(chǎn)品平均上漲幅度約為1.89%，南方潤(rùn)澤科技數(shù)據(jù)中心REIT以13.11%的漲幅位居第一，也是唯一一只漲幅超10%的產(chǎn)品。華安百聯(lián)消費(fèi)REIT、華泰江蘇交控REIT、中信建投沈陽國(guó)際軟件園REIT的漲幅均在9%以上。另一方面，華夏合肥高新產(chǎn)業(yè)園REIT等3只產(chǎn)品下跌超過5%。

招商基金表示，公募REITs整體流動(dòng)性有待進(jìn)一步提升。短期看，資金端配置需求未得到充分釋放，新掛網(wǎng)商業(yè)REITs項(xiàng)目關(guān)注度很高。除個(gè)別行業(yè)外，REITs整體基本面有待進(jìn)一步恢復(fù)?？申P(guān)注政策變化帶來的脈沖式交易機(jī)會(huì)（如果REITs 指數(shù)基金落地，或短期內(nèi)提升權(quán)重股熱度）；還可關(guān)注擴(kuò)募、分紅派息、解禁等時(shí)點(diǎn)交易性機(jī)會(huì)，以及新發(fā)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目打新機(jī)會(huì)。政策變化方面，證監(jiān)會(huì)近期發(fā)布2026年立法工作計(jì)劃，在“力爭(zhēng)年內(nèi)出臺(tái)的重點(diǎn)項(xiàng)目”中，提及了制定《公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》。

責(zé)編：楊喻程

排版：劉珺宇

校對(duì)：許欣

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