200億“收租王”，被酒店業(yè)務(wù)拖了后腿

曾經(jīng)坐擁北京CBD黃金地段、市值超200億的“收租王”，如今業(yè)績(jī)也露出疲態(tài)。

近日，中國(guó)國(guó)貿(mào)發(fā)布2025年年報(bào)，其“只賺不賠”的光環(huán)，似乎逐漸褪色。

據(jù)其財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入37.7億元，較上年減少1.4億元，同比下降3.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.02億元，同比下滑4.76%。

尤其值得關(guān)注的是，作為三大主業(yè)之一的酒店板塊，收入僅為4.94億元，同比下降5.98%，毛利率更是從2024年的7.27%下滑到5.17%。

這不是中國(guó)國(guó)貿(mào)業(yè)績(jī)第一次承壓，但酒店業(yè)務(wù)如此明顯的放緩，讓行業(yè)感到一陣寒意。

畢竟，其旗下的中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)大酒店、新國(guó)貿(mào)飯店，曾是北京高端酒店界的標(biāo)桿，是眾多政商活動(dòng)與國(guó)際會(huì)議的首選。

而中國(guó)國(guó)貿(mào)酒店業(yè)務(wù)的處境，也正是2025年北京乃至全國(guó)高端酒店市場(chǎng)整體承壓的縮影。

光環(huán)漸褪：從“收租王”到增長(zhǎng)乏力

中國(guó)國(guó)貿(mào)旗下的三家酒店，一度是北京高端酒店市場(chǎng)的門面。

國(guó)貿(mào)大酒店坐落在國(guó)貿(mào)大廈高層，擁有京城最高的客房視野；

中國(guó)大飯店素有“第二國(guó)賓館”之稱，每年接待數(shù)百位外國(guó)政要；

新國(guó)貿(mào)飯店則瞄準(zhǔn)年輕與時(shí)尚客群，在社交平臺(tái)上熱度不減。

圖源：攜程

這三家酒店共同組成了中國(guó)國(guó)貿(mào)旗下的酒店陣容，且均由國(guó)際知名的香格里拉酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，它們可以說(shuō)是北京高端酒店的代表。

不過(guò)，翻看中國(guó)國(guó)貿(mào)2025年年報(bào)，酒店業(yè)務(wù)的表現(xiàn)卻并不樂(lè)觀。

數(shù)據(jù)顯示，2025年其酒店板塊的經(jīng)營(yíng)收入為4.94億元，較上年減少了約3142萬(wàn)元；毛利率也進(jìn)一步下滑至5.17%。

這意味著，每獲得100元的收入毛利潤(rùn)只有5.17元。

對(duì)于高端酒店來(lái)說(shuō)，維持高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)本就成本不菲，加上昂貴的人力與能源開(kāi)支，這樣的盈利水平，已經(jīng)逼近生存臨界點(diǎn)。

按理說(shuō)，香格里拉的管理能力在行業(yè)里算得上頂尖水平，再加上這三家酒店的地理位置，更是無(wú)可挑剔。

但即便有著這樣的優(yōu)勢(shì)，其酒店業(yè)績(jī)下滑的勢(shì)頭還是沒(méi)能控制住。

在其2025年年報(bào)中，中國(guó)國(guó)貿(mào)將酒店業(yè)務(wù)的疲軟歸因于行業(yè)整體面臨的壓力：

北京高端酒店市場(chǎng)正普遍經(jīng)歷出租率與平均房?jī)r(jià)的“雙降”，政商活動(dòng)減少與企業(yè)差旅預(yù)算壓縮，直接影響了客房、宴會(huì)及餐飲收入。

這并非中國(guó)國(guó)貿(mào)一家的困境。

仲量聯(lián)行的市場(chǎng)數(shù)據(jù)更是印證了這一點(diǎn)：

2025年下半年，北京高端酒店市場(chǎng)整體表現(xiàn)較去年同期呈下行態(tài)勢(shì)。

截至2025年10月，北京高端酒店OCC與2024年同期基本持平，ADR與RevPAR同比均下降逾4%。

然而，對(duì)高端酒店而言，通過(guò)降價(jià)來(lái)吸引客源是一個(gè)需要慎之又慎的選擇。

價(jià)格一旦下調(diào)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的高端品牌形象可能受損；

可如果堅(jiān)持不降，在當(dāng)下激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，想要維持理想的入住率又頗為艱難。

這是一個(gè)兩難的選擇。

高端酒店集體“渡劫”

中國(guó)國(guó)貿(mào)的困境，只是北京乃至全國(guó)高端酒店行業(yè)的一個(gè)縮影。

北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年上半年，北京限額以上住宿業(yè)利潤(rùn)總額僅5980萬(wàn)元，同比驟降92.9%。

平均下來(lái)，每家酒店半年僅賺3.7萬(wàn)元。

圖源：格隆匯

2025年，中國(guó)酒店業(yè)走到了一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的十字路口。

供給端的持續(xù)擴(kuò)張與需求端的結(jié)構(gòu)性變化，也在重塑整個(gè)高端酒店市場(chǎng)格局。

從供給端看，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年下半年北京高端及以上酒店新增供給5家，共計(jì)新增客房總數(shù)1505間，供應(yīng)量較2024年明顯增長(zhǎng)。

需求端來(lái)看，商務(wù)需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性萎縮。

STR數(shù)據(jù)顯示，本應(yīng)構(gòu)成酒店每房收入基石的工作日商務(wù)差旅，在2025年出現(xiàn)集體走弱。

2025年上半年多行業(yè)延續(xù)嚴(yán)格審批、縮短行程、降級(jí)住宿等策略，使商務(wù)需求在工作日持續(xù)承壓。

圖源：str

中國(guó)國(guó)貿(mào)也在2025年年報(bào)中指出：

“雖然免簽政策紅利和國(guó)內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)復(fù)蘇為行業(yè)帶來(lái)了一定的正面刺激，但受政商接待活動(dòng)減少、企業(yè)壓縮差旅預(yù)算的影響，客房、宴會(huì)及餐飲收入均出現(xiàn)下滑。”

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是：游客多了，但消費(fèi)更謹(jǐn)慎；商務(wù)客少了，且更精打細(xì)算。

面對(duì)行業(yè)變局，中國(guó)國(guó)貿(mào)選擇了與國(guó)際品牌香格里拉合作，將旗下三家酒店委托其管理。

這類模式在業(yè)內(nèi)并不少見(jiàn)，可借助成熟的管理體系與全球客源網(wǎng)絡(luò)。

但硬幣總有另一面：高昂的管理與品牌費(fèi)用會(huì)分走相當(dāng)一部分利潤(rùn)，而業(yè)主方與管理方之間，也常就短期收益與長(zhǎng)期品牌投入存在不同考量。

利潤(rùn)微薄、競(jìng)爭(zhēng)加劇、需求轉(zhuǎn)變，中國(guó)國(guó)貿(mào)酒店業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，恰是北京乃至全國(guó)高端酒店行業(yè)在這一年的真實(shí)縮影。

酒店業(yè)績(jī)持續(xù)下行之際，中國(guó)國(guó)貿(mào)也迎來(lái)了人事變動(dòng)。

2025年11月，黃國(guó)祥辭任董事長(zhǎng)，由趙汝泉接棒。

據(jù)了解，趙汝泉此前曾任天岳先進(jìn)、華住酒店集團(tuán)CFO，在財(cái)務(wù)管控、資本運(yùn)作等方面經(jīng)驗(yàn)豐富，或許能為中國(guó)國(guó)貿(mào)的酒店業(yè)務(wù)發(fā)展打開(kāi)新的思路。

從“資產(chǎn)為王”到“運(yùn)營(yíng)為王”

中國(guó)國(guó)貿(mào)酒店業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩，其背后映射出北京乃至全國(guó)高端酒店正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的轉(zhuǎn)變。

那個(gè)主要依靠政務(wù)接待和商務(wù)差旅的“舒適區(qū)”已經(jīng)過(guò)去，整個(gè)行業(yè)正步入一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更激烈、需求更多元、也更看重體驗(yàn)的新階段。

挑戰(zhàn)不小，但機(jī)會(huì)也在其中。

據(jù)其財(cái)報(bào)披露，公司計(jì)劃通過(guò)數(shù)字化轉(zhuǎn)型與成本管控尋求突破，包括推進(jìn)智慧商城、智慧寫字樓建設(shè)，優(yōu)化線上線下融合體驗(yàn)，同時(shí)加強(qiáng)成本控制與人員結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以提升運(yùn)營(yíng)效率與客戶黏性。

這或許是其破局的關(guān)鍵方向。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型已成為不少高端酒店的共識(shí)。

從預(yù)訂、入住，到提供個(gè)性化服務(wù)、依據(jù)數(shù)據(jù)做決策，技術(shù)正深入到酒店的每個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。

對(duì)于中國(guó)國(guó)貿(mào)來(lái)說(shuō)，如何真正利用數(shù)字化工具來(lái)優(yōu)化客人體驗(yàn)、提高效率、并開(kāi)拓新的收入來(lái)源，成了一個(gè)必須解答的現(xiàn)實(shí)考題。

現(xiàn)在，高端酒店之間的比拼，早已不只是比誰(shuí)的硬件更豪華。

消費(fèi)者會(huì)用一系列更細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做出選擇：

這一晚睡得香不香？辦理入住順不順暢？餐食是否健康、又有本地特色？酒店的公區(qū)能否滿足臨時(shí)辦公或社交的需求？……這些細(xì)節(jié)，正變得至關(guān)重要。

實(shí)際上，國(guó)貿(mào)在這方面已經(jīng)有所行動(dòng)。

國(guó)貿(mào)大酒店CHI“氣”Spa 圖源：國(guó)貿(mào)大酒店

國(guó)貿(mào)大酒店的CHI“氣”Spa是北京最高水療中心，新國(guó)貿(mào)飯店配備3500平方米健身中心，這些都是提升體驗(yàn)的舉措。

但如何將這些設(shè)施與數(shù)字化深度融合，提供更個(gè)性、便捷的服務(wù)，仍有探索空間。

此外，開(kāi)拓非房收入也變得越來(lái)越關(guān)鍵。

HSMAI發(fā)布的《輔助收入戰(zhàn)略Playbook》中明確指出，酒店業(yè)已不能僅依賴客房收入，必須開(kāi)發(fā)多元化的收入來(lái)源。

中國(guó)國(guó)貿(mào)其實(shí)手握一副好牌。

國(guó)貿(mào)商城匯集了大量國(guó)際品牌首店和特色餐廳，與酒店業(yè)態(tài)天然互補(bǔ)。

如何整合這些資源，打造出獨(dú)特的餐飲、文化及生活方式體驗(yàn)，將是提升盈利能力的重要一環(huán)。

比如新國(guó)貿(mào)飯店的“三五堂”榮獲“年度精選酒店餐廳”，就是一個(gè)不錯(cuò)的開(kāi)始，但還需要構(gòu)建起更系統(tǒng)、更長(zhǎng)線的非客房收入體系。

坐落在北京核心地標(biāo)的三家酒店——中國(guó)大飯店、國(guó)貿(mào)大酒店與新國(guó)貿(mào)飯店，擁有難以復(fù)制的地理優(yōu)勢(shì)和品牌積淀，加之香格里拉的專業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，這些都是中國(guó)國(guó)貿(mào)酒店業(yè)務(wù)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的底氣所在。

真正的關(guān)鍵在于，能否敏銳地順應(yīng)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整航向。

中國(guó)國(guó)貿(mào)酒店業(yè)務(wù)的疲軟，某種程度上也是國(guó)內(nèi)高端酒店行業(yè)“中年危機(jī)”的一個(gè)縮影：供需失衡、成本居高不下、旅客需求變遷、競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化……

留給中國(guó)國(guó)貿(mào)的選擇，或許不外乎兩種：

一是等。等待行業(yè)經(jīng)歷洗牌，等待市場(chǎng)供需再度平衡。

二是變。主動(dòng)改變角色，從傳統(tǒng)的住宿服務(wù)提供者，轉(zhuǎn)向一種生活方式的營(yíng)造者和引領(lǐng)者。

無(wú)論選擇哪條路，都不輕松。

因?yàn)檫@不再是一場(chǎng)比拼爆發(fā)力的短跑，而是一次考驗(yàn)?zāi)托呐c遠(yuǎn)見(jiàn)的馬拉松。