北京買房：理清思路，購房建議1855

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家有東城小黃莊一區43平的學區房一套，無貸款，目前在穩定出租中，月租金5500，另外還有兩套房自住。家有獨生女，今年剛工作，工資6000，這套房的租金就貼補女兒了。

現在我有幾個想法：

1、繼續持有這套學區房收租。

2、賣了學區房，另外買個大一點的非學區房，租金肯定會多一些，租金以后也是給女兒。

3、賣了這套學區房，拿著現金，但我也沒什么投資渠道，就是買個銀行理財，收益在2%左右，理財收益給女兒。

這三個選擇從您的角度看哪個更合理呢？對于選項2換房的話，我也不打算再貼錢了，全部預算就是賣房子的錢。

A：

1、小黃莊一區，那只要不是帶硬傷的，43平怎么也得10萬一平，430萬租金5500，租售比780，毛租金回報率1.5%，凈回報率即便打9折也不過是1.35%，不算高。說明溢價率比較高，至少30%以上。

這可以參考旁邊和平里朝陽的，同樣戶型也差不多租金，但單價在7萬左右，說明您這套房在300萬以上的100來萬價值基本都是學區溢價。

2、覺得租金合適就留著唄，這看自己的感受。不過考慮好，按照去年的人口出生數據，低谷期至少延續到2032年，之后是否逆轉看今年生多少孩子吧。在此期間如果沒有鼓勵學區房的政策，那溢價部分有可能受影響，畢竟占坑兒房的溢價率相對是最高的。

3、常規建議是換成非學區房，租金能提高30%，同時降低溢價部分的保值風險。但一是換房挺麻煩的，二是有稅費成本，看自己是否愿意折騰了？

說句喪氣話，這其實就跟換工作似的，很多業內人士即便明知道行業風口過去了，但真的能下決心換賽道的沒幾個。就因為都有置換的代價，而人類的底層情緒是有“損失厭惡”心態的。

4、我也沒什么可投資的。黃金不敢買了，股票也不敢太多，文玩藝術品不懂也不好套現，股權類的好項目輪不到散戶。理財更不靠譜兒，我們公司就干過這個，一群假行家瞎忽悠+撞大運，贏了吹牛逼，輸了就跑路，反正理的不是自己的錢。就是留的房子，也是給孩子收租金的，留著當低保吧永遠不賣了。其他的現金都買短期的了，基本沒什么收益，不賠就是賺。

5、總之我沒什么建議，您這種情況的家庭非常多，都迷茫著呢，畢竟現在屬于“投資荒漠”時期，誰也沒轍。

多說一句，經濟危機的本質并不是缺錢，那玩意兒就是紙和數字而已。危機的本質就是資本找不到通道，投資沒有相對穩妥的收益，所以才造成了通縮危機。這種周期趕上了就沒轍，但畢竟“康波周期”從理論上來說到底了，那就等著輪回吧，再過十年或許老登兒們就又熬到春天了。

僅供參考。

二

Q:

我和我老公在北京北漂，目前他自己在生命科學園上班做生物制藥，我全職帶娃孩子今年兩歲三個多月，2027年9月份上幼兒園。沒有北京戶口，也考慮過去天津和平區買二手房，也去實地看過了，最終還是放棄了。考慮著陪伴孩子可能更重要一些，想著在北京買房，預算300萬左右。

目前想法是在昌平回龍觀或者亦莊買，回龍觀我們看了領秀慧谷、北京人家和北店嘉園做備選，亦莊那邊目前還沒看，不知道是否有符合我們預算的房子，我得考慮落戶加分+孩子教育+后期好流通和相對抗跌。您有什么好的建議嗎？這是我們的第一套房。所以相對謹慎一些。

A：

1、非京籍300萬預算，考慮加分+學區+流動性+保值，那在不考慮通勤的情況下，常規建議就是首選亦莊。肯定是有這總價的房子，是否滿意看自己了。

2、從學區講，回龍觀的教育雖然也不錯，但不算學區房。因為除了昌二之外都不算太強學校，而小升初是派位，想上昌二得看運氣或點招。另外領秀慧谷是101九年制，北京人家是回龍觀中心+161，到目前為止不算強。

而亦莊成績到目前為止雖然也不算多強，但進步快，所以很多家長都是看好未來，畢竟是亦莊有錢敢花。再加上是獨立學區，即便是派位，那只要在學區內就都不差。那亦莊的適應面就寬唄，普娃的機會也大。但亦莊是有學區溢價的，雖然趕不上東西海，但房價中10%的比例也是有的。如果買的話盡量找溢價低的吧，多看房多算賬。

3、流動性和抗跌主要看小區和具體房源，哪個板塊都有強有弱。流動性好的一般都是次新小區的緊湊戶型，抗跌的以品質較高的小區為主。

4、我沒什么具體建議，都各有優劣，看自家更注重哪方面吧？不過亦莊這么遠，在我看來都沒比天津近多少了，從西北到東南的通勤+上學+居住能方便嗎？索性就在回龍觀得了，沒有學區溢價，居住的性價比還高呢。

僅供參考。

三

Q:

幫我姨咨詢您換房的問題，目前手持芙蓉里小區臨四環一居和燕山小兩居各一套，想賣掉再讓兒子貸點款換個90平以內的兩居次新養老房，總價400萬左右。兒子住觀景園，上班在海淀黃莊。

我姨想在豐臺、通州、朝陽三區找，離大醫院方便，居住環境好點的，我個人覺得是不是可以考慮昌平南？或海淀北（已無學區需求，擔心是海淀房就有學區溢價），方便將來兒子照顧？想請教您的看法，我姨和我說的這些地兒有合適的小區可以推薦幾個嗎？

A：

1、養老房，肯定是昌平南強于海淀北啊。因為養老房就是典型的自住為主，性價比高的才更合適。而海淀無論哪個板塊，只要是帶學位的就都有溢價，最低的理論上也在10%左右，而且是相對偏遠的山后板塊。可以說環境不錯，但養老的配套就不合適了。

昌平是肯定沒有學區溢價的，而且如果是五年以上的二手次新小區，基本就連開發商和土地方的溢價也都抹平了，居住的性價比跟豐臺朝陽的非學區房差不多。

2、400萬左右90平之內，那單價就是4.5萬左右。昌平南典型的新龍城，不太算次新了，但也是商品房小區，規模大，各項指標都至少不落后，現在均價就是4.5萬左右。

3、其他的我還真不好推薦，主要是對醫院不熟。豐臺的常規建議是大成郡，周邊301和302好幾個醫院呢，好像還有武警的。但這邊兒就貴點了，便宜的又都品質弱點兒。另外是花鄉橋的天壇醫院周邊，在豐科園和首經貿都行，典型的萬年花城、華潤城和億城天筑，但也是都不便宜。再有一個是馬家堡草橋，離天壇不遠，而且有個康復為主的博愛醫院，我路過的時候看到老人特別多。這周邊的小區就多了，地鐵也方便。

朝陽好像更沒什么合適的，主要是三甲周邊的都貴。比如典型的朝陽醫院，團結湖的老房還動輒6萬呢，我覺得不太合適。

通州我是對醫院真不熟，就知道友誼和安貞。要不看看友誼周邊吧，在潞苑，地鐵應該快通車了，周邊珠江的小區就很大規模。但這里以前的性價比不算太高，近期我沒算過，有可能提高了。

4、其他的我沒什么建議，主要是對醫院不熟。

僅供參考。

四

Q:

我就認為你們鼓吹北京房價的都是炒房客，你能怎樣？你當然可以跟我討論什么租售比和政策利好的問題，但我不想聽，我只知道一件事：人口是越來越少的，北京也不例外，沒人接盤的房價是不可能上漲的，只會每年下跌，等著就可以了。

A：

1、您說的挺好的，我不能怎樣。或者這么說吧，人在面對指責的時候之所以反駁或發怒，未必是對方說錯了，更大的可能是對方說對了。反過來說，如果對方指責的不對，那我何必怎樣呢？

比如您說我是炒房客，對我來說無所謂，因為您說的不對，我沒必要怎樣。但如果您罵我貪財好色尖酸刻薄，那或許我會暴跳如雷的，因為您說對了。

2、此外，我不會跟您探討什么的，因為沒必要，也不在一個認知層面上。就跟郭德綱說的似的，某人如果跟航天專家討論能源是用酒精還是劈柴，那專家看他一眼都算輸。

您這也一樣，就跟小孩子找我討論1+2=4似的，有必要爭論嗎？畢竟認知這玩意兒是天然具備優越感的，差距越大就越沒有討論的可能。

3、另外再多說一句，有句話是“狐貍知道很多事，但刺猬只知道一件事”。

這本來沒什么不好的，各玩兒各的而已，都是自己過日子。不過只知道一件事的通常都見識少，而且固執+自以為是=鉆牛角尖兒，封閉在自己的信息繭房里自嗨。所以通常混的不太好，動不動的只能是躲進小樓成一統，縮成團兒炸起刺兒就以為能躲避傷害了。

再說句不好聽的，凡是只知道一件事兒的，其實就跟“國寶幫”似的，都是自己騙自己而已。不管人家怎么擺事實講道理，哪怕都指出微波爐專用了，這邊還只知道包漿這一件事兒呢。

僅供參考。

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