銷售人員畫餅“全能生活” 業(yè)主恐為隱形消費(fèi)埋單

■“好房子28條”在政策層面明確鼓勵(lì)首層架空、層間架空、空中連廊等設(shè)計(jì)。

■架空層的設(shè)計(jì)將成為“卷產(chǎn)品”階段的重要突破口。

掃碼了解 廣州樓市最前沿動(dòng)態(tài)

政策鼓勵(lì)利用架空層打造公共空間，廣州樓市掀起“會(huì)所升級(jí)”風(fēng)潮

“以后下班就能在家的樓下健身，周末帶孩子去小區(qū)的圖書館看書，逢年過節(jié)還能在會(huì)所私宴廳招待親友……”在銷售人員的描述中，配置齊全的會(huì)所已逐漸成為廣州新盤的“標(biāo)配”。近日，隨著“好房子28條”細(xì)則出臺(tái)，政策明確鼓勵(lì)對(duì)首層架空、層間架空等進(jìn)行設(shè)計(jì)，并給予最高5%不計(jì)容積率的激勵(lì)，廣州樓市掀起一股“抬板設(shè)計(jì)”與“會(huì)所升級(jí)”風(fēng)潮。然而，新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，不少樓盤會(huì)所實(shí)際收費(fèi)模式和使用規(guī)則差異顯著，部分設(shè)施只限時(shí)段免費(fèi)或需要附加費(fèi)用，市民關(guān)注“好房子”產(chǎn)品力之余，更需看清配套背后的具體價(jià)格細(xì)則。

“好房子28條”帶來政策利好，架空層不計(jì)容引發(fā)會(huì)所爆改潮

近年來，購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的需求不再局限于房屋的戶型和面積，社區(qū)公共空間的舒適度、功能也成為重要考量因素。近日“好房子28條”政策的出臺(tái)，為廣州樓市的產(chǎn)品升級(jí)指明了方向，其中關(guān)于架空層不計(jì)容的相關(guān)規(guī)定，更是成為推動(dòng)會(huì)所升級(jí)的“催化劑”。

新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，自去年以來，廣州新推樓盤的架空層設(shè)計(jì)迎來迭代升級(jí)，早已擺脫過去的“淺層設(shè)計(jì)”，升級(jí)為集多種功能于一體的泛會(huì)所。如今的架空層大多采用抬板設(shè)計(jì)，將住宅整體抬高5米至6米，甚至更高，最低居住樓層的實(shí)際高度相當(dāng)于傳統(tǒng)小區(qū)的三樓，不僅有效解決了積水、潮濕問題，還提升了居住私密性和安全性。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受新快報(bào)記者采訪時(shí)表示，“好房子28條”明確鼓勵(lì)首層架空、層間架空、空中連廊等設(shè)計(jì)，并給予“住宅建筑除首層外公共開放空間不計(jì)容比例不大于本棟建筑計(jì)算容積率中建筑面積的5%”的實(shí)際激勵(lì)，為開發(fā)商提供了明確的制度紅利。“過去此類設(shè)計(jì)因計(jì)入容積率而推高成本，現(xiàn)在政策松動(dòng)，產(chǎn)品創(chuàng)新有了落地空間。抬板住宅將成為產(chǎn)品力新風(fēng)口，架空層的設(shè)計(jì)將成為‘卷產(chǎn)品’階段的重要突破口。”他說。

這種升級(jí)并非高端住宅的“專屬福利”。新快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，不僅天河面粉廠項(xiàng)目等高端樓盤打造數(shù)千㎡的全維地上會(huì)所；就連200萬元至400萬元總價(jià)段的剛需住宅也紛紛加入“會(huì)所內(nèi)卷”行列；而大平層公寓的會(huì)所功能也日趨豐富，與高端住宅項(xiàng)目對(duì)齊。

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示，從此次頒布的“好房子”細(xì)則可以看出，廣州市“好房子”的打造將重點(diǎn)圍繞戶型設(shè)計(jì)、公區(qū)配套、施工質(zhì)量等維度升級(jí)，不再只拼贈(zèng)送面積、實(shí)用率等，“好房子”將更貼合購(gòu)房者的真實(shí)居住體驗(yàn)的提升。

抬板設(shè)計(jì)成“第五代住宅”招牌，有開發(fā)商用實(shí)景會(huì)所圈客

“在限地價(jià)、競(jìng)品質(zhì)的背景下，開發(fā)商需要通過差異化設(shè)計(jì)提升溢價(jià)。”嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，第五代住宅強(qiáng)調(diào)社區(qū)共享、立體綠化、健康生活，全架空抬板能實(shí)現(xiàn)人車分流、立體景觀和全天候活動(dòng)空間，顯著提升社區(qū)品質(zhì)。“今年很可能成為抬板住宅集中爆發(fā)的元年。”他說。

在高端豪宅市場(chǎng)，抬板設(shè)計(jì)已成為“第五代住宅”的重要標(biāo)志，天河面粉廠項(xiàng)目采用抬板策略，通過11米高的蓋板抬升，打造20米至28米的三層立體空間，將住宅整體抬高。約6000㎡的全維地上會(huì)所釋放了地面一層空間，使會(huì)所更加親近陽(yáng)光與自然。

而會(huì)所配置的升級(jí)已不再局限于高端豪宅項(xiàng)目，剛需及剛改板塊也開始逐步跟進(jìn)。在番禺大石板塊，某剛需項(xiàng)目以89㎡、265萬元起步，同樣配套了架空層泛會(huì)所。公寓大平層項(xiàng)目也“不甘落后”。在保利魚珠島項(xiàng)目，銷售人員介紹，會(huì)所包括負(fù)一層3600㎡及三層架空層400㎡，規(guī)劃有健身房、籃球場(chǎng)、室內(nèi)泳池、私宴廳乃至“落日酒吧”等多元功能區(qū)。即使是已交付的現(xiàn)樓項(xiàng)目，部分項(xiàng)目的架空層和風(fēng)雨連廊的設(shè)計(jì)也有明顯提升。以廣州南站ICC·峻鑾為例，新快報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，其架空層設(shè)置了包含瑜伽、健身、拳擊等功能的悅動(dòng)夾層空間，全齡兒童活動(dòng)區(qū)涵蓋跳躍、追逐、滑行、攀爬等多種場(chǎng)景。

“以前買房只能看板房，開發(fā)商承諾的會(huì)所配置要等到收樓后才能看到，很容易出現(xiàn)‘貨不對(duì)板’的情況。”市民李女士告訴新快報(bào)記者，她此前曾遭遇過開發(fā)商承諾有會(huì)所，但后期規(guī)劃改變、未兌現(xiàn)承諾的情況，因此現(xiàn)在買房格外看重會(huì)所實(shí)景。記者了解到，從去年開始，天河面粉廠項(xiàng)目、金融城魚珠島、荔灣白鵝潭項(xiàng)目等多個(gè)新盤均在開盤前后對(duì)外開放會(huì)所實(shí)景，讓購(gòu)房者直觀感受會(huì)所配置。

免費(fèi)健身限時(shí)段、 茶室點(diǎn)單另收費(fèi)， 會(huì)所的“羊毛”出在誰身上？

“下班能在家的樓下健身，周末帶孩子在小區(qū)書吧自習(xí)，逢年過節(jié)能在私宴廳接待親友……”銷售人員口中的“全能會(huì)所”，確實(shí)讓不少購(gòu)房者心動(dòng)。但新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，廣州不少會(huì)所存在使用時(shí)間不明確、附加費(fèi)用繁多等問題。

位于海珠工業(yè)大道板塊的中建天玨，銷售人員告訴新快報(bào)記者，1樓的健身房可以供業(yè)主免費(fèi)使用，但沒有配套泳池，物業(yè)費(fèi)用為4.2元/㎡/月，屆時(shí)使用前可以跟管家預(yù)約。但當(dāng)記者問及使用時(shí)間等細(xì)節(jié)時(shí)，該銷售人員坦言，健身房并非全天候開放，后續(xù)僅會(huì)在早中晚高峰時(shí)段，或僅早晚高峰時(shí)段開放供業(yè)主使用。

而在荔灣的保利·翡麗甲第，銷售人員則表示，項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)為6.9元/㎡/月，會(huì)所不收取會(huì)費(fèi)，主要產(chǎn)生一些附加費(fèi)用和教練相關(guān)費(fèi)用。“例如，茶室可免費(fèi)預(yù)約進(jìn)入，但如需點(diǎn)單消費(fèi)則需另行付費(fèi)；此外，高爾夫球室等部分場(chǎng)地也需單獨(dú)收費(fèi)。”

記者走訪了解到，目前市面上大部分樓盤的會(huì)所主要有三種收費(fèi)形式：一是“月費(fèi)會(huì)籍”，如金融城某高端項(xiàng)目，每戶月費(fèi)會(huì)籍為1400元，包含7個(gè)家庭成員名額；二是“物業(yè)費(fèi)包含基礎(chǔ)功能”，如面粉廠板塊項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)為15元/㎡/月，游泳、健身等常規(guī)配套，不再額外收費(fèi)，但私宴廳、國(guó)醫(yī)館等服務(wù)需另行付費(fèi)；三是“外包運(yùn)營(yíng)模式”，不少樓盤選擇與專業(yè)健身場(chǎng)館簽約，將會(huì)所運(yùn)營(yíng)交由外包機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

“部分剛需盤的會(huì)所，其實(shí)并未打算長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。有的會(huì)所裝修只做表面功夫，泳池貼磚敷衍了事，健身器械要么是租賃的，要么是廉價(jià)產(chǎn)品。一旦物業(yè)費(fèi)收入無法覆蓋會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本，后續(xù)業(yè)主的使用體驗(yàn)就會(huì)大打折扣。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“好房子”應(yīng)當(dāng)具備完善的產(chǎn)品說明書，內(nèi)容需涵蓋房屋樓棟、室內(nèi)空間、小區(qū)環(huán)境、地下及地上配套等各個(gè)方面。買賣雙方之間要實(shí)現(xiàn)信息對(duì)稱；即便無法完全對(duì)稱，也應(yīng)建立基于產(chǎn)品說明書的信任關(guān)系，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

■購(gòu)房提醒

做個(gè)精明消費(fèi)者 買房前先“四問會(huì)所”

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產(chǎn)權(quán)和運(yùn)營(yíng)主體：會(huì)所是開發(fā)商自營(yíng)、物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，還是外包給第三方？不同主體決定了未來的穩(wěn)定性和服務(wù)質(zhì)量。

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使用時(shí)間和開放范圍：是否全天候開放？所有功能區(qū)僅對(duì)全體業(yè)主開放，還是同時(shí)對(duì)外開放？

2

收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)：是包含在物業(yè)費(fèi)里，還是額外收會(huì)籍費(fèi)、按次收費(fèi)、增值服務(wù)收費(fèi)？每月實(shí)際支出會(huì)是多少？

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如運(yùn)營(yíng)不善怎么辦：合同中是否有約定？業(yè)主是否有權(quán)更換運(yùn)營(yíng)方？是否有監(jiān)督機(jī)制？

■專題策劃：丁燦 ■專題采寫：新快報(bào)記者 何璐詩(shī)