價格開始回調？深圳一小區(qū)半年竟?jié)q價100萬+

來源：市場資訊

（來源：搜狐焦點深圳）

誰能想到，福田百花片區(qū)的“學區(qū)房頂流”國城花園，最近成交價格出現(xiàn)了近一年來的新高！

一套面積近44㎡的小戶型，今年以778萬總價成交，單價直接沖到了17.68萬/㎡，對比半年前同戶型670萬、15.23萬/㎡的成交價，半年之間單價猛漲2萬＋，總價漲了108萬，妥妥的學區(qū)房“價格黑馬”。

作為對口深圳實驗學校小學，初中部的核心學區(qū)房，國城花園一直是眾多家長眼中的“香餑餑”。即便小區(qū)樓齡近30年，依舊無法抵擋住學區(qū)資源加持下的價格攀升。

要知道，這套44㎡的小戶型只是個單間戶型，沒有多余的居住房間，卻能賣出近800萬的高價，單價甚至超過不少核心區(qū)豪宅。為了這四大名校的資源，很多家長也直言哪怕花幾百萬買個“鴿子籠”也愿意。從中就可以看出學區(qū)房始終都有著超高的市場熱度。

深圳學區(qū)房，漲了！

從整體市場來看，2026年以來，深圳二手房慢慢回暖，學區(qū)房明顯比普通房子硬挺。尤其是帶名校的小區(qū)，看房的人多了，議價空間就小了，有的小戶型半年就漲了二三十萬。不過現(xiàn)在政策也很穩(wěn)定，基本都是按積分入學，市場整體還算理性。

福田百花作為深圳公認的“學區(qū)天花板”，價格的反彈力度是真的猛。

除了國城花園，還有金茂禮都，從2025年的低點到2026年一季度，成交單價漲了1.1萬/㎡，單價已經逼近20萬/㎡，眼看著就要重回巔峰價位了。

羅湖深中學區(qū)，作為上車門檻最低的四大名校片區(qū)，這片學區(qū)的房子價格也開始回暖了。

像龍麗園的兩居室，相比2025年的低點，總價直接漲了20萬左右。嘉麗多花園99㎡的三房，從2025年底到2026年一季度，成交價漲了40萬，市場流動性明顯好了很多。

南山深大附中片區(qū)，諾德假日花園的兩居室，從2025年的306萬漲價漲到2026年的322萬，雖然漲幅不算夸張，但勝在穩(wěn)，也側面反應了南山老牌學區(qū)的韌性。

除了以上老牌的學區(qū)房之外，也有一些黑馬學區(qū)房的出現(xiàn)。如龍華紅山片區(qū)，深圳高級中學北校區(qū)帶動了這個片區(qū)的熱度。萊蒙水榭春天5期均價8.5-10.5萬/㎡、金恒利2期均價10-13萬/㎡，一年穩(wěn)漲約4%。

再來看看樂有家研究中心盤點的2026年一季度全市重點學校周邊成交TOP30數據，福田、羅湖、南山、龍華、龍崗的優(yōu)質學區(qū)，基本都霸榜了，可見市場熱度真的是全面開花。

熱門學區(qū)房價格為何會率先回溫？

從整體看來，價格的小升溫是總體趨勢。或許有人會好奇，為什么熱門學區(qū)房會率先回溫？

說白了，第一點就是好學校太少，想讀的人又多。深圳名校就那么幾所，隨便掐尖招生又是不允許的，想穩(wěn)進好學校，“房產＋戶籍”幾乎是最靠譜的路徑，頂級學區(qū)房比同片區(qū)普通房貴50%也是常有的事情，剛需性難以替代。

第二就是地段好。百花在市中心，配套成熟到不能再成熟，去年二手房掛牌量直接少了六成多，房源緊缺支撐價格。南山科技園高薪人群扎堆，購買力強，上班加上孩子要上學，這雙重需求的存在，穩(wěn)穩(wěn)的托住了房子的價格。

最為核心的莫過于升學率。成績好，房價就有底氣。深實驗四大錄取率25%以上，單價就能夠穩(wěn)在15萬以上，寶中成績一直在線，價格就牢牢站在9-12萬。只要成績不滑坡，房價就很難大起大落。

再加上核心區(qū)的新地就不多，老房子也少，學位鎖定又擋住了不少炒房客，市場緊扣真實剛需，價格想不穩(wěn)都難。

老牌VS黑馬：怎么選？

最后我們來看看，老牌學區(qū)房和黑馬學區(qū)房的優(yōu)劣勢以及價格在哪里。

老牌學區(qū)房，比如百花、南山等，優(yōu)勢明顯，周邊學校辦學幾十年，師資穩(wěn)定，成績常年頂尖，地段成熟，抗躍性強。短板是房齡偏老、居住體驗一般、溢價率高。以長城一花園為例，頂點的時候1295元，低谷552萬元，波動幅度上下40%左右，年均漲幅3%-8%。波動很大，但底線很穩(wěn)。

黑馬學區(qū)就不一樣了，比如紅山，寶安實驗等，學校雖然年輕，但成績漲得快，房價相對親民，小區(qū)新，舒適度也較高，能夠同時兼顧成績與居住，增值空間大。像西岸觀邸這類，均價10-11萬/㎡，波動比老學區(qū)小很多，年均漲幅約4%-6%,唯一顧慮就是辦學時間短，長期成績還需要再看看。

整體看下來，當前深圳學區(qū)房已經進入了品質與成績雙篩選階段，單純學位溢價逐步收斂，兼具優(yōu)質教育與居住屬性的房源更具有長期價值。