合同僵局怎么破？桐城法院依法明晰解紛路徑

日常生活中，合同一方因故無法繼續履行，而另一方堅決不同意解除，導致合同陷入“僵局”的情況時有發生。此時，違約的一方是否有權主動申請終止合同？近日，桐城市人民法院雙港人民法庭審理的一起房屋租賃合同糾紛，為此提供了清晰的司法答案：能！

2025年7月初，市民甲為了孩子上學陪讀，與房東乙簽訂了一份為期一年的房屋租賃合同，并一次性支付全年租金7000元。然而，合同履行僅一個月后，市民甲因身體健康原因，無法繼續陪讀，遂向乙提出解除租房合同，并表示愿意支付1000元作為違約金。房東乙拒絕了甲的請求，雙方協商未果，矛盾升級。同年8月30日，甲甚至報警處理，但仍未能解決糾紛。此后房屋一直處于空置狀態，甲也未再使用。

因協商無果，今年2月，甲將乙訴至法院，請求判令終止合同，并要求乙在扣除1000元違約金后，退還剩余租金6000元。

桐城法院受理案件后，結合案件實際，向雙方當事人詳細闡釋了相關法律規定：《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48條規定，違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，違約方不存在惡意違約情形、繼續履行對其顯失公平，且守約方拒絕解除合同違反誠實信用原則的，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持。人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。

辦案法官指出，該案中，租賃合同已形成典型的“合同僵局”，承租人甲因懷孕這一客觀原因，已無法實現陪讀的合同目的，而出租人乙堅持合同有效、拒絕解除，導致房屋資源空置，雙方權利義務處于停滯狀態。法官向雙方詳細闡釋了上述法律規定，最終在法院主持下，雙方于今年4月達成調解一致意見：確認雙方的房屋租賃合同于2025年8月31日解除；甲向乙支付2個月租金及3個月房屋合理減損期間的租金損失，合計3000元；守約方乙也負有防止損失擴大的義務，3個月以外的房屋空置期租金損失由其自行承擔。至此，這起僵持多日的合同糾紛得以圓滿化解，實現案結事了。

該案承辦法官指出，需要明確的是，法律賦予違約方的是一種“形成訴權”，而非任意解除權。這意味著違約方不能單方通知解除合同，必須通過向人民法院或仲裁機構提出請求，由司法機關審查是否符合法定條件后裁決是否終止合同。合同因違約方申請而被終止，并不意味著違約方無需承擔責任，違約方仍須賠償守約方的損失，正如本案中甲仍需賠償相應期間的房屋租金損失。

該案的順利調解，生動詮釋了民法典在平衡合同嚴守與實質公平、促進資源有效利用方面的價值導向。當合同陷入僵局，繼續履行對雙方均無益處時，法律提供了打破僵局的出口，既保護了守約方的合法權益，也避免了社會資源的無謂損耗，體現了司法裁判倡導的公平、誠信和效率原則。

法官提醒，當事人在遇到類似情況時，應積極溝通協商，若協商不成，可依法尋求司法救濟，而非讓合同陷入長期僵持狀態，造成雙方損失擴大。 （汪偉）

▌來源：桐城法院

▌責編：木子 小魚