中建方程，薄利多銷背后

文/北京進深 徐迪

上周末，位于豐臺河西的中建方程國賢府項目正式開盤。

據官方披露，項目首開當日成交406套，銷售額17.2億元。

4月15日已有網簽轉化，截至4月16日，兩天累計網簽222套。

簽約面積2.1萬㎡，成交均價約4.56萬元/㎡。

網簽金額合計9.59億元。

5%的利潤紅線

先算一筆賬。

這塊地是去年12月16日拿的，樓面價2.84萬/㎡。

當前4.56萬/㎡的成交均價，刨去精裝成本、財務、營銷費用、稅費，這個項目的利潤率被死死壓在了5%左右。

在房地產高周轉時代，5%是什么概念？

顯然，中建方程這次沒想著靠賣房賺大錢，他們的策略非常清晰：低價走量，現金為王。

看看定價細節就懂了，78㎡的小三居的定價，竟然比92㎡的主力戶型還要貴，這在以往的產品邏輯里是反常的。

通過小戶型的高單價來平衡總價門檻，同時用大戶型的低單價來吸引改善客群。這種“螺螄殼里做道場”的定價策略，目的只有一個，確保每一套房都能賣出去，不留庫存。

只要資金回籠快，5%也是賺，畢竟在當下的行情里，落袋為安才是硬道理。

中建智地，醉翁之意不在酒

再看項目公司的股權結構，就更有意思了。

掛著“國賢府”的高端招牌，操盤手卻是中建方程，而“國賢府”這一IP的創造者中建智地，居然只占股7%。

之所以會放心地將國賢府這個核心產品系交與中建方程操盤，主要還是由于兩家企業同為“中建”系。

中建智地和中建方程都是中國建筑集團有限公司（簡稱“中建集團”）下屬單位，但分屬不同層級和業務線：

中建方程直屬中建集團，而中建智地卻是中建一局旗下，屬于中建集團的三級子公司。

中建智地這一手算盤，是打給母公司中建一局聽的。

房地產開發的利潤薄了，但建筑施工的利潤可是實打實的。只要中建智地入了局，哪怕只是象征性地占個7%的股，這個項目的施工總承包就能順理成章地交給母公司中建一局。

一個總建面7萬多方的項目，建安成本幾個億。

賣房只賺5%的辛苦錢，但“堤內損失堤外補”，反正肉都在中建這一口鍋里了。

從這個角度來看方程國賢府的熱銷，不單純是產品的勝利，更是商業模式的勝利。

它告訴我們，現在的房企早已不再單純靠賣房賺錢，而是通過復雜的股權設計和產業鏈整合，在微利時代尋找新的生存之道。

楊洪祿，被低估的操盤手

在這場局里，有一個人不得不提，那就是中建方程北京公司的總經理楊洪祿。

說實話，這個項目能賣得這么順，楊洪祿功不可沒。

首先，他敢于在豐臺河西這種非核心地段，打出“主城國賢府”的旗號，這需要極大的魄力。

其次，他在產品上敢于突破，那個“裝飾構架”改出來的北向陽臺，雖然只有4㎡，但能在新盤得房率普遍超90%的局面下再出花活，把“好房子”政策用到了極致。

最重要的是，他把價格控制得極其精準。既沒有為了高利潤把客戶嚇跑，也沒有為了走量把品牌做爛。

在只有5%利潤空間的情況下，還能把場面做得這么漂亮，兩天簽掉近一半的房源，顯示了他極強的市場敏銳度和操盤能力。

今年2月初，在中建方程2026年投資拓展系統工作會議上，中建方程黨委書記、董事長周宇騉提出，要全力以赴拼市場，強化內部能力建設，鍛造政治擔當、專業精進、勇擔責任、善于攻城拔寨的市場拓展團隊，做到 “內強而王”。

兩個月后，楊洪祿成了那個沖在最前面的“攻城拔寨”的猛將。

在如今這個市場環境下，能把一個微利項目做得風生水起，既照顧了集團內部的施工利益，又保證了項目的快速去化，楊洪祿的表現，絕對值得周宇騉高看一眼。

首座主城國賢府，有誠意也有創意

方程國賢府所在豐臺張郭莊6028地塊成交于去年12月16日，中建方程 中建智地聯合體以13.54億元底價摘得，樓面價約2.84萬元/㎡。

項目占地3.18公頃，總建筑面積約7.37萬㎡，其中：

地上建面4.93萬㎡，地下約2.44萬㎡，建筑高度33米（最高），綠地率30%。

規劃了14棟住宅樓，7-11F全洋房社區，總共約508套房源。

主力面積段78-117㎡，另有少量60㎡ 非標小戶型。

南向陽臺、北向設備平臺，邊戶L型轉角飄窗，頂層送露臺，得房率90%起，最高超95%。

3月21日，中建方程國賢府取得預售許可證。

除最南角的5#樓外，其余13棟住宅樓一次性入市，共476套，建面合計4.51萬㎡。

擬售均價5.2萬元/㎡。

本次取證房源中，建面92㎡為主力戶型，共254套，占比53%；

其次是104/105戶型，共112套，占比23%；

引流款78㎡小三居有61套，占比約13%；

頂配117湖景樓王，僅40套，占比8%；

另有少量非標戶型，建面58㎡起步。

陽臺和設備平臺都很常規了，重點看下裝飾構架，可以說是贈送面積的新物種。

在總圖上是空心線條，沒有任何文字注解，乍看像是采光井。

它在規劃審批時，名義上是用于美化建筑外立面、遮蔽設備或作為空調機位的“裝飾性”結構。

然而，在實際交付后，購房者可以將其靈活改造，從而實現擴容的效果。

在方程國賢府的樣板間，看到了這個新物種的實體展示。

北向的裝飾構架，被改造成了一個開敞式陽臺。

北邊書房的設備平臺包進室內，留了一道小門，出去就是這個小陽臺。

進深不到一米，大概4㎡左右的面積，白送的，晾曬衣物、種種花草足夠了。

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