美國(guó)紐約房租五年漲26%，普通家庭租不起房子，住房危機(jī)難解！

絕大多數(shù)紐約租房者正面臨住房負(fù)擔(dān)危機(jī)。以下地圖清晰展示了形勢(shì)最為嚴(yán)峻的區(qū)域。

馬西爾·盧戈的父母近50年前從多米尼加共和國(guó)搬到皇后區(qū)的杰克遜高地時(shí)，這個(gè)工人階級(jí)社區(qū)還是一個(gè)適合養(yǎng)家糊口的平價(jià)之所。

如今，年過三十的盧戈在同一個(gè)社區(qū)撫養(yǎng)著兩個(gè)孩子，情況卻已大不相同。盡管她接手了姑姑的租約，且房東尚未將租金漲至市場(chǎng)價(jià)，但她每月約1700美元的房租支出仍占到其收入的30%以上。按照住房專家的普遍定義，這已跨過了住房不可負(fù)擔(dān)的門檻。

她周邊的租金水平飛漲——來自房地產(chǎn)平臺(tái)StreetEasy的數(shù)據(jù)顯示，2020年至2025年間，杰克遜高地的租金中位數(shù)上漲了約26%，這迫使更多家庭陷入“租金負(fù)擔(dān)過重”的困境。盧戈擔(dān)心，自己恐怕永遠(yuǎn)無法負(fù)擔(dān)搬家的費(fèi)用。

“歸根結(jié)底，這里是我的家，但它已經(jīng)變得面目全非了。”盧戈感慨道。

越來越多的紐約人難以承擔(dān)這座全球最昂貴城市的生活成本，而住房成本的上升正是其中的核心因素。從布魯克林的日落公園到杰克遜高地，曾經(jīng)平價(jià)的社區(qū)正因高收入新移民的涌入而經(jīng)歷紳士化改造。這不禁引人深思：究竟還有誰能負(fù)擔(dān)得起這片“水泥森林”？

紐約市新任市長(zhǎng)佐蘭·馬姆達(dá)尼競(jìng)選時(shí)的核心承諾，就是讓這座城市重新回歸工薪階層可負(fù)擔(dān)的狀態(tài)。他的計(jì)劃包括凍結(jié)全市近百萬套租金穩(wěn)定公寓的租金，并加快在市有土地上的住房建設(shè)進(jìn)度。

“正如許多勞動(dòng)者所知，在紐約市尋找一處可負(fù)擔(dān)的住所變得越來越難。如果不年入幾十萬美元，想要過上有尊嚴(yán)的生活簡(jiǎn)直難如登天。”馬姆達(dá)尼在新聞發(fā)布會(huì)上表示。

紐約市超過半數(shù)的租客面臨租金負(fù)擔(dān)，其中近30%的租客每月需將收入的一半以上用于支付房租，這一比例與全美范圍內(nèi)面臨住房成本壓力的租客群體相當(dāng)。雖然絕大多數(shù)負(fù)擔(dān)沉重的紐約人收入遠(yuǎn)低于中位數(shù)，但相當(dāng)一部分中高收入的租客和房主同樣感受到了住房成本的壓力。

通過分析美國(guó)普查局2019年至2023年的社區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)紐約市大多數(shù)社區(qū)都有大量租客和房主面臨住房成本壓力，且這種現(xiàn)象在外圍行政區(qū)尤為集中。市內(nèi)幾乎沒有哪片區(qū)域能完全幸免。

住房與鄰里發(fā)展協(xié)會(huì)的組織與倡導(dǎo)主任艾米莉·戈?duì)柎奶怪赋觯骸耙粋€(gè)高收入家庭如果將收入的40%用于住房，或許還能負(fù)擔(dān)得起醫(yī)藥費(fèi)和伙食費(fèi)，但對(duì)于低收入者而言，這意味著生存空間的極度壓縮。”

幾十年來，紐約市的新建住房數(shù)量一直未能跟上需求，嚴(yán)重的供需缺口推高了租金和房?jī)r(jià)。2011年至2023年間，紐約市新增了89.5萬個(gè)就業(yè)崗位，但新建住房?jī)H約35萬套。2023年，該市住房空置率降至1.4%，創(chuàng)下1968年以來的最低水平，遠(yuǎn)低于公認(rèn)的5%至8%的健康空置率區(qū)間。

近年來新建的住房主要以高端的一居室和兩居室公寓為主，目標(biāo)受眾是高收入群體。目前，紐約市租客家庭的收入中位數(shù)約為7萬美元，而全市租金中位數(shù)約為每月4400美元，即每年5.28萬美元，這已顯著超過了住房支出占比不超過收入30%的建議標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)StreetEasy統(tǒng)計(jì)，2023年，收入處于紐約市平均水平 的市民，僅能負(fù)擔(dān)市場(chǎng)上不到5%的租賃房源。而從事基礎(chǔ)工作的勞動(dòng)者，其可負(fù)擔(dān)的房源比例甚至不足1%。

家庭型住房——即兩居室或三居室公寓——更是稀缺。根據(jù)左翼智庫(kù)財(cái)政政策研究所2024年的一項(xiàng)研究，高昂的住房成本正在將許多人擠出這座城市，尤其是育有幼童的家庭以及低收入的黑人和拉美裔居民。那些設(shè)法租到大戶型公寓的紐約人往往選擇長(zhǎng)期續(xù)租，超過40%的三居室及以上公寓已由同一租戶居住了十年以上。

馬姆達(dá)尼在住房可負(fù)擔(dān)性問題上做出了重大承諾，其中部分舉措需要獲得州政府的批準(zhǔn)。過去幾年，這類公寓的租金漲幅在2.75%至3.25%之間。他的競(jìng)選綱領(lǐng)還承諾，市府將在未來10年內(nèi)建設(shè)20萬套永久性平價(jià)住房。

這些舉措并非沒有爭(zhēng)議。擁有租金穩(wěn)定公寓的房東擔(dān)心自身財(cái)務(wù)狀況難以維持，而在一個(gè)利益相關(guān)方眾多的城市，新建住房往往面臨重重阻力。

“毫無疑問，大多數(shù)紐約人都在為住房成本掙扎。在上次選舉中，選民明確要求政府竭盡所能解決生活成本和住房負(fù)擔(dān)問題。”支持住房開發(fā)的非營(yíng)利組織“開放紐約”執(zhí)行董事安妮瑪麗·格雷表示。她曾為馬姆達(dá)尼的團(tuán)隊(duì)提供咨詢。

格雷認(rèn)為，未來十年紐約市需要新增約50萬套住房，包括市場(chǎng)價(jià)住房和保障性住房，才能有效降低成本。2024年末，市府通過了一項(xiàng)名為“是的城市”的全面分區(qū)改革方案，旨在未來15年內(nèi)為全市8萬套新住房的建設(shè)鋪平道路。格雷認(rèn)為這些改革的影響力可能只是“杯水車薪”。

“目前市場(chǎng)提供的住房類型在規(guī)模和檔次上都嚴(yán)重不足，無法滿足不同收入水平居民的需求。”格雷補(bǔ)充道。

房地產(chǎn)行業(yè)則呼吁提供更多補(bǔ)貼、持續(xù)推進(jìn)分區(qū)改革并精簡(jiǎn)審批流程。房地產(chǎn)行業(yè)游說團(tuán)體紐約房地產(chǎn)委員會(huì)在去年12月發(fā)布的一份報(bào)告顯示，在紐約市建造一棟新公寓樓平均需要3.4年，如果在曼哈頓，這一周期甚至長(zhǎng)達(dá)4年。

“我們必須強(qiáng)化現(xiàn)有的融資工具以促進(jìn)新建項(xiàng)目，通過分區(qū)改革擴(kuò)大開發(fā)機(jī)會(huì)，并簡(jiǎn)化許可審批流程。”紐約房地產(chǎn)委員會(huì)公共政策執(zhí)行副總裁巴沙·格哈茲表示。

近年來，由私人開發(fā)商在政府激勵(lì)下建設(shè)的所謂“平價(jià)住房”，實(shí)際上往往超出了許多低收入租客的負(fù)擔(dān)能力。

倡導(dǎo)者指出，凍結(jié)租金穩(wěn)定公寓的租金，能夠防止低收入租客因無力支付房租而被驅(qū)逐。戈?duì)柎奶箯?qiáng)調(diào)：“從個(gè)人層面來看，凍結(jié)租金實(shí)際上是一種預(yù)防驅(qū)逐的手段。”

盧戈的情況比較特殊，由于她居住的公寓并非租金穩(wěn)定房，因此無法直接受益于租金凍結(jié)政策。她夢(mèng)想著搬到皇后區(qū)更富裕、更具郊區(qū)氛圍的貝賽德，但那里的住房和交通成本只會(huì)更高。她認(rèn)為，在市內(nèi)其他類似的社區(qū)，自己很難找到性價(jià)比更高的房源。

目前，她只能選擇堅(jiān)守。“我知道自己能住在這套公寓里已經(jīng)非常幸運(yùn)了。”她說。