海淀甘家口8號院vs西城百萬莊黃瓜園，按溢價的理論哪邊算撿漏？

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

請問：我想請您給比較一下海淀區(qū)的甘家口8號院vs西城區(qū)的百萬莊黃瓜園。因為這兩個板塊一路之隔，是最典型的兩區(qū)交界，據(jù)我觀察房價均價相差2萬，是7.8萬與9.8萬的差距，幅度20%。

那如果按照溢價的理論，三里河學(xué)區(qū)的溢價率如果是25%，海淀甘家口的已經(jīng)降了20%，溢價是不是就只剩5%了？可以視作溢價基本降為忽略不計嗎？算不算撿漏兒？

章哥：

1、不算，肯定不算，至少從數(shù)值上是不能算的。

2、因為任何兩件商品相比，都不能只比較絕對的價格，而是必須計算性價比。打個比方吧，貝貝家的西蘭花賣10塊，利潤率70%，小飯館的西蘭花5塊，那能說小飯館的利潤率只有20%嗎？

不能唄，或者說不能簡單的得出結(jié)論。因為兩家的進貨成本是不同的，其他的配料、裝修、房租和服務(wù)等等也都不同。導(dǎo)致小飯館雖然賣的便宜，但或許因為成本低，利潤率也就未必低多少。

3、所以學(xué)區(qū)房的溢價率最好是單獨計算。或者說是同一個小區(qū)被劃分成兩個行政區(qū)的，那才好比較，否則如果因為小區(qū)質(zhì)量+物業(yè)+租金有所差距，數(shù)值就未必準(zhǔn)確了。

我剛才看了看，以黃瓜園為例，平均租金的坪效為140左右，那如果均價9.8萬，租售比就是700左右。而現(xiàn)在北京老破小的平均值為500左右，所以其溢價率30%，略高于西城25%的平均值。

而再看甘家口的租金坪效為120塊錢，比西城的便宜。那如果均價7.8萬，其租售比為650，溢價率在24%左右，基本就是海淀平均值。

4、總之吧，甘家口這邊的溢價率就是海淀平均值，或者說是東西海平均值也行，反正都是25%左右。所以溢價并不算低，肯定不算撿漏兒。

僅供參考。

借網(wǎng)友這話題聊兩句，甘家口8號院曾經(jīng)有位名人，也就是北京第一慈善家李春平，號稱“北京四李”之首。

很多人不理解李春平既然是北京人，為什么一口南方普通話？因為他父親是海軍唄，長期在福建工作，李春平直到16歲才跟著父親來到北京，然后沒多久就又回福建海軍當(dāng)兵了，自然一口南方普通話了。這是所有大院兒子弟的通例，都說普通話，但各地有各地的口音差別。

甘家口8號院中有一部分是“六機部”的宿舍區(qū)，也就是后來的“中船”，所以李家能住在這里。另外這里也有“五機部”的，后來的兵器部，此外好像還有哪個部委的宿舍區(qū)我忘了。

李春平號稱是有一位美國好萊塢老太太給了他天量遺產(chǎn)，但其實這絕對是謊言。記住了，如果某人用傳奇故事來講述他的發(fā)家史，或者是某個重大事件，那其背后一定有不可告人的隱情。所以他們才要用傳奇來掩蓋真相，欺騙世人也欺騙自己。

這句話是我曾經(jīng)的老板說的。他從來不信什么老潘用橘子換信息，老王用勞動換車皮，皮帶哥用真誠換規(guī)劃等傳奇故事，認為其背后必定是某種特殊交易。其心態(tài)都是不敢說出真相，但又被真相折磨，所以才編了個騙人騙己的故事而已。

李春平的事情根本不可能，因為美國是“稅收大國”，你接受遺產(chǎn)可以騙過中國百姓，但不可能躲過IRS，美國國稅局。畢竟那是擁有正規(guī)軍+無上特權(quán)的暴力機關(guān)，沒人敢逃稅的。

在90年代，美國的遺產(chǎn)稅高達50%稅率，如果李春平繼承了幾十億，那就要對等的交幾十億的稅，這種新聞早就轟動世界了。哪怕是合法避稅，也必定成為經(jīng)典案例，那怎么可能誰都查不到記錄啊？老李還有控制美國媒體的手段嗎？

再一點，如果是幾十億，甭管美元還是人民幣都是巨款，90年代啊，一個華裔怎么轉(zhuǎn)出美國+轉(zhuǎn)入中國的？美國政府是傻叉嗎？美國財閥們是吃干飯的嗎？黑手黨打盹兒了嗎？美國ICE+CIA+FBI都集體從良了嗎？這不是三五萬，是幾十億的國際資金轉(zhuǎn)移，怎么可能沒有追蹤記錄？

總之吧，這些傳奇都當(dāng)個故事看就得了，千萬別較真兒，認真你就輸了。人家講故事的目的就是把水?dāng)嚋啠絹y越離奇才越好呢……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。