全面漲價！廣州樓市，在悄悄變天

最近廣州樓市，有點不一樣。

首先，一個非常大的信號出來了：

全國70城房價中，廣州一二手房齊齊環比上漲，這是近三年來頭一回。

其次，還有一個非常扎眼的變化：

一批新盤，在同一時間開始漲價了，而且在廣州多個區域，天河、海珠、荔灣、黃埔、白云、番禺、增城.....

你會發現一個很反常的現象：漲得不算猛，但漲得很齊。

這就很有意思了。

廣州一二手房齊漲

底部開始抬起來了

上周，全國70城房價出來，廣州出現了一個久違的變化：

一手房價格，環比上漲0.3%，自2023年5月以來，首次上漲。

二手房價格，環比上漲0.2%，自2023年4月以來，首次上漲。

如果只看價格，其實不算猛，但把成交一起看，就完全不一樣了。

3月，廣州市場是這樣的：

新房賣了6612套，環比暴漲262%，今年以來最高。

二手房賣了10785套，環比大漲141.38%，也是今年以來最多。

量在放，價也在漲，這在過去幾年，是很少見的組合。

過去的廣州是什么狀態？量和價，很難同時站住。

要么，成交起來，價格下去；要么，價格想穩住，成交就起不來。

但現在，這個關系變了。

一來，成交量環比大幅提升，說明觀望的人，開始進場了。

二來，在成交量起來的同時，價格終于止跌轉正，說明市場開始量價齊升，在健康修復。

再往深一點看，為什么是現在？

不是因為突然變熱，而是因為市場已經完成了一輪價格出清。

該降的降過了，該換的也換過了，再往下砸，沒人愿意。

于是你看到：量先修復，價開始跟上。

這才是一個市場真正觸底之后，最典型的節奏。

總之一句話：廣州這一輪，不只是止跌，而是底部開始抬起來了。

多區新盤集體漲價

主動權正回到賣方手里

但我覺得，真正重要的，不是漲了多少，而是誰在主導。

過去兩年，市場是買方說了算，價格怎么談，都有空間。

但當成交起來、價格還能穩住甚至反彈時，主動權就開始慢慢回到賣方手里。

一個很直接的市場反饋就是，一批新盤開始漲價了。

作為廣州樓市風向標的天河，是最先動的一個。

• 保利玥璽灣，簽約均價比首開上漲17%；

• 西派天河序，塔樓產品上漲3%；

• 保利天曜，收緊折扣，價格上調2%。

折扣變少，價格變貴。天河的信號很明顯，核心板塊不允許再便宜賣了。

老四區里的海珠和荔灣，動作也很統一。

• 保利天奕，4月起上漲約2%；

• 華樾，4月起收回折扣；

• 保利翡麗甲第，4月全線上漲2%；

• 國貿保利海上印，新推樓棟比開盤貴2-3%。

這哥倆，以前是能讓一點是一點，現在是折扣能收就收，價格說漲就漲

一句話：優惠一旦消失，價格自然回歸。

番禺這輪也有一個很容易感知的變化。

• 越秀·鴻璟臺，去年開盤220萬左右能拿下，現在門檻已經升到265萬起。

不是微調，是直接換價格區間。

這說明一個變化：剛需板塊，也開始進入新一輪定價。過去靠性價比，現在開始講位置和產品。

黃埔、白云、增城這三個區域，更耐人尋味。

• 中交四航·珠江春4月起漲價2%；

• 保利魚珠島，4月起上漲1%；

• 中建白云之星，4月起全線上漲2%；

• 增城城投·云棲江麓，4月1日全線漲價1%。

漲幅不多，但方向一致，不是沖刺，而是在抬底。

這不是簡單的漲價

是一場集體定價重寫

如果你只看漲幅：1%、2%、3%，其實不算什么。

但關鍵在于，核心區在漲，近郊區、外圍區也在漲；豪宅盤在漲，剛需和改善盤也在漲。

它不是一個盤在漲，是多個區域、多個開發商、同一時間在動。

這就不一樣了。

當漲價變成同步行為，它就不再是銷售策略，而是市場定價發生了轉變。

圖源攝圖網

在我看來，這輪變化不是突然發生的，是三個因素疊加的結果：

其一，是土地端的收緊。

前不久，官方發布的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》就明確指出，新增建設用地原則上不用于經營性房地產。

說白了，就是要去庫存，減少供地。

而今年廣州供地數量也只有88宗，同比去年有所減少，其中涉宅用地只有41宗。

所以，在這樣的背景下，雖然天河、海珠這種核心區正在面臨供應過剩的焦慮，但那些真正優質的核心項目就會成為稀缺資產，也有漲價的底氣。

其二，是產品的升級。

這些年，大家一直都在說開發商在卷。

所以，我們現在可以看到一個比較普遍的趨勢：剛需盤改善化、改善盤豪宅化。

雖然戶型、會所、外立面等都在全面升級，變得越來越靚，但成本也越來越貴。

當市場風向轉變的時候，開發商就不是“先賣掉再說”，而是要開始算利潤賬了，以前是活下去，現在是不能白賣。

于是，你會看到廣州新盤在集體做加法之后，很多優質的項目開始折扣回收，價格上漲。

其三，是市場預期的扭轉。

從近期量價齊升的市場表現可以看得出來，市場的悲觀情緒少了很多，有需求的購房者開始集中進場。

當價格體系穩定了一段時間之后，誰低賣，誰吃虧。

于是大家開始默契做一件事：先穩住價格，不再往下走。

可以說，開發商漲價不僅是因為賣得好，也是開始在試探市場的底線。

廣州沒有全面變熱

但門檻開始抬起來了

當然，這輪漲價，不是牛市信號，但也絕不是無意義的波動。

我覺得更像一個分界線。

如果說過去廣州樓市的狀態是“價格都可以談”，那現在開始變成“好房子開始定自己的價”。

這里，我也給出三個判斷：

1、不是全面上漲，是結構性上漲，只有核心地段的好房子在動，其他仍然煎熬。

2、這輪漲幅不會大，但會很持續，不會一口氣拉升，但會一點點抬高預期。

3、未來價格，不再完全由市場決定，還取決于項目自身定位，同一區域、板塊會出現不同價格體系。

講真，這輪變化，很多人只看到一串數字的漲幅。

但真正重要的是，廣州一二手房同時上漲、新盤開始同步收緊、各區一起行動。

這三件事疊在一起，意義就不一樣了。

它說明一件事：廣州樓市，正在重新定價。

廣州沒有全面變熱，但門檻開始抬起來了。

接下來買房，比的就不是誰更便宜，而是你還有沒有資格進場。

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