90%出租率仍被漲租逼退：麗柏廣場招拍掛背后的環(huán)市東商圈之困

新快報訊“商場不是倒閉，也不是經(jīng)營不善。”面對近期網(wǎng)絡(luò)流傳的“廣州首個頂奢地標式商場麗柏廣場撐不住要閉店”的說法，麗柏廣場運營方如此回應(yīng)。

這場風(fēng)波的導(dǎo)火索，是一則發(fā)布于南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心的物業(yè)出租公告。公告顯示，位于環(huán)市東路367號的白云賓館自編001號物業(yè)——即麗柏廣場所在物業(yè)，正在整體招租，掛牌截止日期從2026年4月15日延長至4月22日。這則公告迅速引發(fā)大量猜測，部分商業(yè)自媒體將其解讀為商場經(jīng)營不善、走向倒閉。

事實遠非如此。記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這起看似簡單的物業(yè)招租事件，折射出的是環(huán)市東這一老牌CBD商圈在時代洪流中的艱難轉(zhuǎn)型，以及“二房東”商業(yè)模型在商圈迭代中日益凸顯的結(jié)構(gòu)性脆弱。

現(xiàn)場走訪：商場正常運營，出租率仍保持90%以上

4月20日中午午餐時段，記者實地走訪麗柏廣場。從地鐵5號線淘金站上蓋步行進入商場，一至五樓基本處于滿租狀態(tài)，僅主入口左側(cè)一間商鋪圍蔽，上方貼有“品牌升級 即將揭曉”字樣。

正值工作日午餐時段，場內(nèi)餐飲區(qū)域相對聚攏人氣，但零售區(qū)域客流清淡。一位場內(nèi)商戶員工告訴記者：“工作日主要是周邊寫字樓的商務(wù)客和附近居民餐飲消費為主，周末會好一些。”

“項目從未出現(xiàn)大規(guī)模空置或商戶撤離，所謂‘倒閉’純屬誤讀。”麗柏廣場向記者介紹，早于5年前，麗柏廣場已主動調(diào)整，跳出單一奢侈品商場定位，向多元體驗、社交生活型商場轉(zhuǎn)型，陸續(xù)引入新能源、運動、照相館、特色餐飲等多元業(yè)態(tài)，與零售占優(yōu)的廣州友誼商店形成互補，目前場內(nèi)仍有約三十家品牌門店正常營業(yè)，僅1家門店處于圍蔽狀態(tài)，始終保持90%以上的出租率。

此次招拍掛的根源，是原租賃合約到期。據(jù)了解，麗柏廣場承租的白云賓館物業(yè)將于2026年8月31日租約到期，業(yè)主方白云賓館依照國有資產(chǎn)管理規(guī)范，啟動招拍掛程序開展新一輪租務(wù)工作。

“在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，業(yè)主方在租約到期后，根據(jù)市場行情與資產(chǎn)價值重新定價、公開招拍掛，是極為普遍的市場行為，而將此理解為麗柏廣場運營不善、無力維持經(jīng)營，是對商業(yè)基本邏輯的誤讀。”麗柏廣場回應(yīng)新快報記者采訪時表示。

關(guān)鍵在于租金。公告顯示，本次招租租金底價為150元/平方米/月（含物業(yè)管理費），其中純租金105元/平方米/月，管理費45元/平方米/月，每2年遞增不低于2%。據(jù)透露，續(xù)約租金較此前有明顯上調(diào)。而租金的調(diào)整或?qū)⒊蔀轫椖拷?jīng)營方變更的唯一動因。這在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并非罕見——業(yè)主方租約到期后重新定價是常規(guī)操作；但對于承租方而言，租約到期疊加租金跳漲，卻是最根本的經(jīng)營不確定性。

商圈變局：不固守舊定位，順應(yīng)城市功能迭代

“本次續(xù)約租金上調(diào)，與商圈當(dāng)前實際格局存在一定背離。”麗柏廣場方面回復(fù)新快報記者的一句話，揭示了環(huán)市東商圈這一老牌CBD商圈在時代洪流中的艱難轉(zhuǎn)型。

環(huán)市東曾是廣州改革開放后首個中央商務(wù)區(qū)，承載著白云賓館、花園酒店、友誼商店、世貿(mào)中心等一代城市地標，亦是廣州對外開放的重要窗口。

然而，近年來廣州城市商業(yè)格局加速演變，“東進西拓”戰(zhàn)略下，珠江新城、金融城、魚珠、白鵝潭等新興商圈迅速崛起，品牌資源、消費客流不斷向上述商圈集聚。廣州城市發(fā)展中心東移，使得環(huán)市東商圈的高凈值客群持續(xù)轉(zhuǎn)移。環(huán)市東傳統(tǒng)CBD的核心地位日漸式微，區(qū)域內(nèi)企業(yè)、涉外機構(gòu)布局調(diào)整，客群結(jié)構(gòu)早已發(fā)生根本性改變。

以本次處于輿論風(fēng)暴中心的麗柏廣場為鏡，2004年開業(yè)時，它曾是廣州第一家引入LV、愛馬仕、Gucci、Prada、Dior等頂級奢侈品牌的商場；22年過去，頂奢光環(huán)已悄然褪去，目前場內(nèi)高端品牌僅剩下Zegna、HUGO BOSS、Polo Ralph Lauren等仍在營業(yè)。

與此同時，環(huán)市東約65萬平方米的寫字樓存量正面臨“高地段價值配不上樓宇狀態(tài)”的集體困境。在動輒數(shù)十萬平方米的大型綜合體成為主流的當(dāng)下，麗柏廣場僅1.14萬平方米的體量，在空間布局、體驗感、配套服務(wù)等方面先天受限。

麗柏廣場的案例，還揭示了“二房東”商業(yè)模式在商圈迭代中的脆弱性。麗柏廣場的運營方并非物業(yè)業(yè)主，而是從白云賓館整體承租后再分租給各品牌商戶，屬于典型的“二房東”模式。在商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇、品牌方對租金成本日益敏感的當(dāng)下，這一加價環(huán)節(jié)本身就構(gòu)成了結(jié)構(gòu)性劣勢。租約到期后，業(yè)主可以依據(jù)市場行情重新定價，承租方若無法接受新的租金條件，多年積累的運營成果便可能付諸東流。在麗柏廣場的案例中，即便商場維持90%以上的出租率、運營狀況良好，業(yè)主漲租仍然可能成為經(jīng)營方變更的唯一動因，正是“二房東”模式話語權(quán)缺失的典型體現(xiàn)。

一位資深商業(yè)地產(chǎn)人士分析認為，環(huán)市東商圈的變局，是廣州城市商業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。麗柏廣場的租約調(diào)整，只是這場變局中的一個節(jié)點。但它并不代表商圈的衰退——相反，它印證了商圈正在通過業(yè)態(tài)優(yōu)化、資源重組，實現(xiàn)更可持續(xù)的發(fā)展。

目前越秀區(qū)正通過“留改拆”多元改造模式，推動環(huán)市東老舊樓宇更新，“一方麓景”等項目的改造正在推進中，環(huán)市東商圈的經(jīng)濟密度仍超100億元/平方公里，億元樓宇達70棟，基底并未坍塌。“市場應(yīng)以理性視角看待商業(yè)周期與商圈進化。環(huán)市東的未來，不在于固守舊日定位，而在于順應(yīng)城市格局完成功能轉(zhuǎn)型。”

采寫：新快報記者 陸妍思