北京今年首宗溢價宅地誕生，樓市回暖傳導至土地端

北京今年土拍“零溢價”的局面終于被打破了。

4月21日，亦莊新城YZ00-0802街區1401-1地塊開拍，最終由中建智地以13.24億元摘得，溢價率8.7%，樓面價2.56萬元/平方米，成為北京今年以來首宗產生溢價率的宅地。

該地塊自掛牌以來就廣受關注，中建智地、保利發展均提前發布設計全流程招標公告，今日線下競價共吸引了中建智地、保利發展、招商蛇口、金茂、建發等五家房企參與競爭。

經過激烈的競拍后，最終該地塊由中建智地以13.24億元斬獲，溢價率達到8.7%。

北京土拍市場冷靜一個季度有余，這宗土地何以成為“另類選手”？

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，該地塊位于亦莊新城瀛海核心居住板塊，最大優勢是緊鄰地鐵8號線瀛海站、交通便利。地塊容積率2.0，建筑限高60米，是該區域近三年內較為寬松的住宅用地指標，為打造改善型產品提供了空間。

更關鍵的是，該板塊已近三年未有新增商品住宅用地供應，市場存量以早期的共有產權房、限競房及尾盤為主，區域內積聚了一部分改善與置換需求，且符合時代要求的“好房子”產品供給存在明顯缺口，這些都為該項目切入市場提供了窗口期。

克而瑞房價北京表示，該地塊位于亦莊新城擴區后的瀛海板塊，定位為綜合配套服務區，未來將聚集人口27.4萬，優勢在于成熟的交通和生活配套，地塊周邊還有瀛海環宇坊等大型商業綜合體，靠近涼水河及南海子公園，居住環境較為宜人。

此外，該地塊是瀛海片區首個“新規”后的住宅項目地塊，區域內最近的次新盤是中海寰宇時代，系2019年入市、網簽均價約5.2萬元/平方米。相較于周邊老盤，新規盤在戶型設計、得房率、社區景觀等方面有望顯著提升，將吸引追求生活品質的剛改客群。

值得注意的是，在業內人士看來，這宗宅地也存在部分開發方面的挑戰。

張凱認為，首要問題是地塊曾被拆分，北側為本輪出讓的1401-1地塊，南側1401-2地塊尚未入市，可能為后續整體規劃與協同開發帶來銜接復雜度。項目還需配建約4.1公頃綠地公園并無償移交政府，將變相推高實際樓面價，對項目利潤空間構成壓力。此外，大興發展·亦生共悅等大體量共有產權房五年后入市，可能會對該項目價格造成一定影響。

整體來講，今日出讓的地塊是當前北京土地市場的縮影。張凱表示，在“控增量、去庫存”的供應格局下，資金正越來越傾向于流向那些區位突出、配套健全、風險可控的標的。市場并非缺乏流動性，而是對資產的確定性與長期價值提出了更高要求。

今年北京樓市的“小陽春”行情，也為土地市場的回溫“添了把火”。今年3月，北京新建商品住宅成交面積43.23萬平方米，環比增長184%；3月二手商品住宅累計網簽19886套，同比增長3.4%，價格端也出現“止跌企穩”的跡象。

克而瑞方面表示，新房、二手房市場的雙重回暖，為后續土地市場提供了基本面支撐。一方面，銷售端的改善有助于提振房企拿地信心；另一方面，市場整體活躍度的提升，也為政府適度加大優質地塊供應，提供了更好的時機和窗口。