2026北京土拍，首個溢價地塊出現了

文/北京進深 林振興

今年北京土拍市場的第一把“火”，燒在了亦莊瀛海。5家房企，參與圍獵。

還沒開拍，火藥味就溢出來了。

中建智地、保利發展和招商蛇口，先后甩出了招標計劃。三家估算投資分別為19.696億元、20億元和19.808億元。

中國金茂是該地塊的激活者。小道消息，春節后上班的第一天，金茂高級副總裁攜北京公司的一眾高管，拜訪了亦莊管委會，并做了長時間的溝通。擺明了有備而來。

建發房產則是第一個參拍者，且現場第一個“亮劍”，也是前期舉牌最兇猛的。甚至包維本人也親自坐鎮，眼神里透著一股“勢在必得”的狠勁。

可土拍的后半段，風向卻悄然轉變，金茂和中建智地開始發力。

沒有盲目追高，沒有情緒化舉牌，每一次加價都像是在試探對手的底線，也在權衡自身的利潤空間。

最終，由中建智地以13.24億元競得瀛海地塊，折合樓面價2.56萬元/㎡，溢價率8.7%。

這也是北京今年以來首宗拍出溢價的地塊。

更耐人尋味的是，這場土拍全程僅耗時40分鐘，沒有失控的溢價，沒有你死我活的廝殺。

中途保利負責人曾短暫離場，大概率是在向領導請示報價上限；而作為地塊激活者的金茂，也沒有一意孤行搶地，最終選擇了理性退場。

看似“溫和”的閃電戰，卻藏著國央企的生存智慧。

當下樓市，開發商早已告別“盲目擴張”的時代，取而代之的是“精準投資”的理性邏輯。

瀛海地塊位置優越，臨近地鐵8號線瀛海站，周邊配套成熟，是難得的“六邊形戰士”地塊，但即便如此，房企們也沒有失去理智。

或許，這才是北京土拍市場最該有的樣子。

01

北京土拍到底有多冷？

2026年至今，8宗地塊，清一色托底成交，冷得沒啥存在感。

直到瀛海1401-1地塊的出現，房企們那快要熄滅的搶地小火苗，終于又燃了起來。

在去年第八輪供地清單中，1401地塊就露過臉。當時，它是一整幅接近正方形的地塊，占地5.4公頃，規劃地上建面13.5萬㎡。

進入到用地預申請階段，它被“一刀切”分成了南北兩塊。

目的很明確：降低門檻，減輕壓力。 畢竟現在的房企，誰也不敢一口吃個胖子。

兩幅地規模相當：北側1號地占地約2.59公頃，南側2號地2.82公頃。

容積率均為2.0，限高60米，綠地率30%。

率先被激活的是，北側1號地塊，規劃地上建面5.18萬㎡；更好的南面02地塊，放到最后。

整體來看是一塊頗為方正的地形，東西長、南北短，這意味著未來的樓棟排布能擁有極佳的面寬資源，采光和視野都更有優勢。

但，它還有一個“小包袱”，地塊西側約4.1公頃規劃綠地由競得人進行認建，建成后無償移交政府相關部門，這無疑會增加開發商的建安成本。

雖然還不清楚它的建安標準，至少也砸個4000萬元，讓樓面價增加770元/平米。

但對購房者可是實打實的好事，家門口就是私家后花園。

問題來了！它南面的02地塊，上架時會搭配個啥呢？難道要和東面的商業捆綁？

02

兩塊地分開出讓，最大的問題，是樓棟的退線。

這兩塊地一南一北排列，中間沒有道路，只有一條用地紅線，未來也就是一堵墻。

從建筑設計規劃講，兩塊地須統籌考慮，權益退線是個大問題。

如果兩個房企分別拿地，但凡誰占了便宜，對方就得吃虧了，除非，某房企把兩塊地通吃。

它們的南面有中海寰宇時代，北面有瑞福園，這都是要考慮退線問題。

幸好兩個老盤對它們影響不大，有馬路和綠化帶隔開。

中建智地把瀛海地塊收入囊中，會拿出什么樣的產品？答案其實已經藏不住了。

先說“好房子”，這是明牌。出讓文件中明確提到，打造“亦莊好房子”模式，鼓勵依據“好房子”技術要點提升住宅項目品質。

再看指標：容積率2.0，限高60米，大概率是小高層。

進深君做了一版強排推測，一起來看看。

預計南側02地塊南排是16層，北排是18層。

北側01地塊南排是16層，北排分別是17/18/14層。

戶型配置上，估計是“剛需 剛改”。按照套均90㎡計算，總套數預計在570套左右。

相比沒“減負”之前上千套的體量，去化壓力直接砍半，開發商心里也更有底。

產品線怎么選？中建智地其實已經用實戰趟出來了。

今年剛入市的昌平國賢府Park、豐臺中建方程國賢府，都嘗到了甜頭——面積段做小，產品力做精。這套“國賢府”打法，直接拿來瀛海用，順理成章。

那么，瀛海項目會賣多少錢？

距離最近的次新盤是南邊的中海寰宇時代，2019年入市，網簽均價約5.2萬元/㎡。

有“好房子”和高得房率的加持，瀛海新項目賣5萬/㎡左右，應該不成問題。

但是，挑戰也同樣存在。

業內人士也指出，瀛海（瀛海府等）及亦莊河西（金隅學府，中鐵建國際公館等）片區將有近萬套限競房解禁入市。這些房源房齡新（5年內），且當年買入價低，現房，價格優勢會對新房市場形成沖擊和強大分流。

03

網友給瀛海新地塊的評價——剛改真神。

毫不夸張說，它周邊的地鐵 商業 產業 公園配置拉滿了。

首先，它是妥妥的地鐵盤，地塊東側隔著一片規劃商業就是地鐵8號線瀛海站。

地鐵8號線是北京南北向的大動脈，始發站有座，對打工人來說簡直是“救命”的配置。

不過凡事有兩面。地鐵雖香，噪音也真實存在。中海瀛海府就曾因地鐵8號線噪音問題引發業主投訴。

除了地鐵，商業也在家門口。南邊有中海的商業寰宇坊，而東側商業用地未來也將考慮與地鐵站間連通。

產業方面，新地塊南邊不到2公里，是宇宙第一街——火箭大街。

更狠的是，亦莊新城YZ00-0803街區1104地塊，已經確定要建星河動力"智神星"可重復使用液體運載火箭總部及研發生產基地。

溜娃的話，旁邊就是南海子公園、瀛海休閑公園、興海公園等，生活松弛感拉滿。

這配置，堪稱“六邊形戰士”，難怪讓開發商們搶瘋了。