深圳樓市「深夜排隊搶房」的幕后真相

時隔多年，深圳樓市再現(xiàn)“通宵排隊搶房”的火爆場面。

4月13日，深圳龍華中心區(qū)幸福城臻園項目3棟產(chǎn)品正式開盤。從當(dāng)天凌晨開始，項目營銷中心外就已排起長龍，許多人自帶小板凳準備通宵作戰(zhàn)。“有人從12號晚上9點多就開始占位置了，這種場面多少年都沒見過了。”該片區(qū)的中介李先生對媒體記者表示。

然而誰也沒想到，這場通宵排隊最終等來的不是心儀的房號，而是一罐辣椒水。

13日早晨，現(xiàn)場因人流過密逐漸失控，部分急于選房的購房者翻越欄桿插隊，與維持秩序的保安發(fā)生沖突。混亂中，一名身穿深藍色保安制服的工作人員舉著噴霧罐朝人群噴射，多名購房者被噴后捂著臉劇烈咳嗽，人群四散躲避。多段現(xiàn)場視頻顯示，數(shù)百名購房者及中介互相推搡爭搶，場面一度失控。

“買房還要被噴辣椒水”的評論迅速刷屏各大社交平臺和深圳本地購房群。事件以驚人的速度發(fā)酵為全國性輿情，也將深圳樓市“小陽春”中最具爭議的一幕推到了聚光燈下。

這究竟是一場樓市全面回暖的信號，還是開發(fā)商“割肉求生”的局部狂歡？通宵排隊的背后，又隱藏著怎樣不為人知的真相？

一夜之間　“價格屠夫”誕生

幸福城臻園位于深圳龍華中心區(qū)，距離深圳地鐵4號線龍華站約600米，與片區(qū)大型商業(yè)綜合體壹方天地一路之隔，周邊教育、醫(yī)療配套也相對完善。這樣的地段條件，放在任何一個正常市場周期里，都不缺買家。

然而在2025年7月項目首次入市時，市場并沒有買賬。深圳住建局備案數(shù)據(jù)顯示，項目首期推出861套住宅，備案均價6.46萬元/平方米，戶型為96-163平方米的三至四房，瞄準的是龍華本地的改善型家庭。這批房源入市后銷售嚴重受阻，網(wǎng)簽去化率僅15%左右，至今仍有大量房源處于“期房待售”狀態(tài)。

在隨后不到一年的時間里，項目價格經(jīng)歷了斷崖式跳水。2026年4月初，幸福城臻園3棟住宅樓取得新一批預(yù)售證，推出217套房源，備案均價直接降至4.47萬元/平方米，不到一年時間，每平方米降了近兩萬元，降幅約31%。如果以首次備案價計算，相當(dāng)于打了約7折。

這還不是最終價格。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)商還給出了8.5至8.7折不等的折扣。綜合折扣后，折后單價最低約3.78-3.95萬元/平方米，65平方米兩房戶型總價約250萬元起，82平方米三房戶型總價約320萬元左右。而同項目2025年首批入市的房源，總價門檻在550萬元以上，此次65平方米小戶型的總價較去年首批房源的門檻驟降超50%。

橫向?qū)Ρ戎苓吺袌觯@一價格的優(yōu)勢更加明顯。壹成中心第九區(qū)、華盛瓏悅、鴻榮源尚云等周邊二手樓盤最新掛牌價在5.6萬-6.1萬元/平方米之間。而幸福城臻園折后最低單價僅3.8萬元/平方米左右，相比周邊二手房價格低約1-2萬元/平方米，堪稱“價格屠夫”。

“項目火爆的直接原因就是開發(fā)商大幅度降價。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受界面新聞采訪時指出，“這個價格，臨近地鐵，商業(yè)氛圍也好，性價比非常高。再加上項目位于龍華核心區(qū)，通勤便利，被譽為深圳后花園，也是在中心區(qū)工作的白領(lǐng)剛需購房的首選區(qū)域。在區(qū)位、價格、通勤都友好的情況下，排隊也在情理之中。”

深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉的分析進一步揭示了搶購的另一個關(guān)鍵原因：“本次備案產(chǎn)品以剛需為主，主要為65平方米、82平方米、89平方米的產(chǎn)品，其中小戶型產(chǎn)品市場較為稀缺，且折后單價不到4萬，總價250萬起，對剛需吸引力較大。”

“先到先得”點燃搶房火藥桶

除了價格因素，開發(fā)商的銷售策略也起到了推波助瀾的作用。

據(jù)了解，此番項目采取“先到先得、取號選房”的銷售模式。這意味著，誰的排隊順序靠前，誰就能先選到最便宜的房子。正是這條簡單的規(guī)則，點燃了搶房的火藥桶。

“大家之所以連夜排隊，就是因為誰排得靠前，誰就能先選到最便宜的房子。”現(xiàn)場一位中介向媒體記者解釋。據(jù)悉，本次推出的217套房源中，有40套左右65平方米的兩房戶型價格極具吸引力。而據(jù)銷售現(xiàn)場統(tǒng)計，僅65平方米戶型就吸引了近300批客戶登記，供需比達到驚人的1:4.2。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，開發(fā)商營銷從搖號轉(zhuǎn)向“先到先得”，主要原因在于想出奇招，故意制造奇貨可居的信號，把市場的注意力全部吸引到自己身上。

中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅指出，“先到先得”模式在深圳非熱點樓盤中合規(guī)，但“公平性差，易出現(xiàn)排隊占位、現(xiàn)場混亂，滋生‘鎖房費’等違規(guī)行為”。相比之下，公證搖號“更公平、更規(guī)范、風(fēng)險更低”。

鄒少偉也表示，與公證搖號相比，先到先得的模式確實更能營造搶房的火爆氛圍。如果項目具備一定優(yōu)勢，市場關(guān)注度較高，在加強管理、保證現(xiàn)場秩序的情況下，這樣的模式會有一定效果。但如果管理上沒有考慮周全，非常容易出現(xiàn)組織混亂、插隊占位甚至爆發(fā)沖突等亂象。

事實證明，開發(fā)商的管理確實沒有考慮周全。

失控：當(dāng)排隊變成混戰(zhàn)

4月12日夜間，距離正式開盤還有整整數(shù)十個小時，項目營銷中心外已經(jīng)排起了長長的隊伍。現(xiàn)場人頭攢動，黑壓壓的人群一眼望不到頭。不少中介在朋友圈刷屏稱“這種搶房場景已經(jīng)很多年沒見過了”。

隨著開盤時間臨近，排隊人數(shù)越來越多。到4月13日上午項目開盤，現(xiàn)場因人流過密，秩序逐漸失控。部分急于選房的購房者開始翻越欄桿插隊，與維持秩序的保安發(fā)生沖突。

網(wǎng)絡(luò)流傳的視頻顯示，混亂中，一名保安舉起噴霧罐，對著人群噴射辣椒水。多名購房者被噴到后捂著臉劇烈咳嗽，人群四散躲避，場面一度十分混亂。該暴力驅(qū)離行為引發(fā)圍觀市民拍攝傳播，輿論迅速發(fā)酵。

事件發(fā)生后迅速引發(fā)軒然大波。“買房還要被噴辣椒水，這也太離譜了”“現(xiàn)在的開發(fā)商都這么霸道嗎”等評論刷屏各大社交平臺。

4月13日中午12時許，開發(fā)商深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司在其官方微信公眾號發(fā)布致歉信，稱“本次開盤期間現(xiàn)場人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購房體驗，深表愧疚”。對于保安噴辣椒水一事，開發(fā)商的解釋是：涉事保安為兼職人員，其行為未經(jīng)公司允許和授權(quán)，工作人員發(fā)現(xiàn)后已第一時間介入處理。

然而，“臨時工”式的解釋顯然無法平息輿論。北京市京師（深圳）律師事務(wù)所律師梁漢指出，開發(fā)商不能以“臨時工”為由免責(zé)，其作為活動組織方負有安全保障義務(wù)，現(xiàn)場安保預(yù)案的缺失本身就是嚴重失職。

當(dāng)日深夜，深圳市龍華區(qū)聯(lián)合調(diào)查組發(fā)布《情況通報》：公安機關(guān)已依法對涉事保安人員楊某某予以行政拘留；住建部門已約談項目開發(fā)企業(yè)，責(zé)令其立即采取整改措施；市監(jiān)部門已對項目開發(fā)企業(yè)價格備案情況進行調(diào)查。即日起，龍華區(qū)將全面開展房地產(chǎn)銷售行為專項整治。

產(chǎn)品硬傷：被低價掩蓋的真相

當(dāng)價格足夠便宜的時候，很多問題似乎都變得可以忍受。但當(dāng)辣椒水的刺痛褪去，人們開始冷靜審視這個“網(wǎng)紅盤”時，一些被低價掩蓋的真相逐漸浮出水面。

有媒體記者實地探訪后發(fā)現(xiàn)，整個社區(qū)采用商品房、公租房、回遷房多業(yè)態(tài)混合布局，三者比例為4:4.4:1.6，回遷及公共住房占比達到六成，園林、泳池等所有公共配套全部共享。這正是諸多購房者最終棄選的核心原因。

除此之外，社區(qū)整體體量偏小、容積率偏高的問題也不容忽視。作為舊改項目，幸福城臻園總占地面積3.16萬平方米，總建筑面積卻達到38.88萬平方米，容積率高達8.8。后續(xù)交付后車位配比缺口將進一步凸顯；低樓層房源普遍存在采光不足、通風(fēng)條件差、隱私性弱等問題。

此次開盤的3棟位于項目02地塊，與寫字樓、保障房同處一地，居住體驗不如01地塊的商品房。這意味著，購房者以“打骨折”的價格買入的，本身也是品質(zhì)打了折扣的產(chǎn)品。

即便如此，低價仍然具有不可抗拒的吸引力。截至4月14日凌晨，幸福城臻園本批次房源售出132套，去化率60.83%，其中65平方米兩房戶型全部售罄，82平方米及89平方米三房也僅剩少量余房。相比之下，項目首批房源自入市以來累計售出127套，去化率僅14.75%。

4月17日，媒體記者再度探訪時發(fā)現(xiàn)，幸福城臻園的對外推介案場已全面關(guān)停，僅留一名安保人員值守。官方口徑稱當(dāng)前核心工作為集中推進已成交客戶簽約，暫不接待新客；而本地房產(chǎn)中介透露，項目正面臨監(jiān)管部門的專項約談與整改。

幸福城臻園的背后，并非傳統(tǒng)意義上的品牌房企。

天眼查顯示，項目開發(fā)商深圳市鴻耀泰實業(yè)有限公司成立于2020年，注冊資本與實繳資本均為1億元。公司由李玉泓、鄭澤源等自然人通過深圳市樺浩泰投資發(fā)展有限公司和深圳市鴻誠泰投資有限公司兩大持股平臺實際控制，兩人合計持股近90%，股權(quán)高度集中。

鴻耀泰實業(yè)實控人李玉泓的身份頗具看點。據(jù)時代財經(jīng)調(diào)查，其擔(dān)任總經(jīng)理的仲正實業(yè)（深圳）有限公司早在1990年就已成立，主營自行車及零配件、運動器材生產(chǎn)經(jīng)營。近年來，李玉泓相關(guān)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)已轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)領(lǐng)域，樺浩泰投資以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)資本運作，重點布局深圳城市更新與住宅開發(fā)。

幸福城臻園的前身正是龍華商業(yè)中心城市更新單元，位于龍華老城區(qū)，毗鄰深圳體量最大的商場壹方天地。從自行車實業(yè)到城市更新，李玉泓的跨界路徑折射出深圳舊改市場的獨特生態(tài)——本土資本憑借先發(fā)優(yōu)勢占據(jù)城中村改造的核心資源，但在專業(yè)化運營能力和資金實力上，與傳統(tǒng)品牌房企存在顯著差距。

鴻耀泰實業(yè)的資金壓力或許比外界看到的更加緊迫。一位熟悉深圳舊改市場的人士透露，龍華商業(yè)中心舊改項目體量巨大、拆遷成本高昂，開發(fā)商前期已投入巨額資金，而首批房源去化緩慢使得回款周期大幅拉長，降價促銷實屬無奈之舉。

樓市真相：“小陽春”還是“以價換量”

幸福城臻園的搶房潮，讓不少人開始關(guān)注深圳樓市是否全面回暖。數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳二手住宅成交5071套，環(huán)比大增117%，站穩(wěn)業(yè)內(nèi)公認的5000套“榮枯線”；新房成交2827套，環(huán)比亦增長117.8%。價格層面，3月深圳新房價格環(huán)比上漲0.2%，二手房價格環(huán)比上漲0.4%，成功止跌回升。

從這些數(shù)據(jù)來看，深圳樓市確實迎來了一波“小陽春”行情。

然而，中指研究院分析師孫紅梅明確指出：“幸福城臻園的‘搶房潮’不是深圳樓市全面回暖信號，而是局部區(qū)域進入深度‘以價換量’階段的典型體現(xiàn)。”她預(yù)判，接下來深圳樓市整體將進入低位盤整筑底階段，剛需低價盤走量為主，外圍及高庫存片區(qū)“以價換量”會成為常態(tài)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則從庫存角度發(fā)出警示：截至2026年3月末，龍華新房庫存高達7091套，占全市近三成，穩(wěn)居深圳各區(qū)第一。今年區(qū)域內(nèi)還有超過20個新盤排隊入市，供應(yīng)壓力進一步加大。

這意味著，幸福城臻園的大幅降價不僅是個案，更可能引發(fā)龍華區(qū)新一輪“價格戰(zhàn)”。李宇嘉指出：“盡管個案會獲得短期銷售業(yè)績，但片區(qū)內(nèi)其他類似項目和二手房價格會面臨明顯的沖擊”。一旦價格戰(zhàn)全面打響，區(qū)域內(nèi)所有開發(fā)商都將被卷入這場慘烈的競爭中。

一場本應(yīng)平常的開盤活動，最終以保安被行拘、開發(fā)商被約談、全區(qū)啟動專項整治的結(jié)局收場。復(fù)盤整個過程，我們需要追問：到底是誰之過？

首先，開發(fā)商難辭其咎。雖然“先到先得”本身不違規(guī)，但在明知價格降幅巨大、預(yù)計到訪人數(shù)眾多的情況下，開發(fā)商既未制定完善的安保預(yù)案，也未向有關(guān)部門報備大型群眾性活動，觸碰了安全底線。北京市君澤君（深圳）律師事務(wù)所律師陸暉指出，開發(fā)商大幅降價會對該片區(qū)新房和二手房價格預(yù)期造成沖擊，甚至帶來連鎖反應(yīng)，一定程度上涉嫌不正當(dāng)競爭。

其次，監(jiān)管層面也暴露出漏洞。新房備案價格在不到一年內(nèi)從6.46萬元/平方米驟降至4.47萬元/平方米，監(jiān)管部門是否對如此大幅度的調(diào)價進行了充分評估？是否對可能引發(fā)的市場秩序混亂有足夠預(yù)判？正如陸暉律師所建議的，住建部門需要細化新房備案價格制度，加強對房企營銷行為的監(jiān)管。

最后，購房者自身也需要反思。在價格倒掛的巨大誘惑面前，理性往往讓位于沖動。不少人甚至沒有仔細研究項目的產(chǎn)品硬傷和居住條件，就匆忙加入了連夜排隊的隊伍。低價固然誘人，但買房終究是關(guān)乎家庭長期生活的重大決策，不應(yīng)被一時的市場情緒裹挾。

冰川思想庫的評論一針見血：“深圳的這場通宵搶房，實質(zhì)上完成了一次成功的底線測試。它向市場傳遞了一個清晰的結(jié)論：真實的購買力依然存在，但只有開發(fā)商拿出真正‘傷筋動骨’的降價誠意，才能將這部分需求撬動。存量時代的樓市鐵律已然顯現(xiàn)——沒有賣不出去的房子，只有降不到位的價格。”

從4月12日晚9點開始占位，到13日清晨排隊隊伍失控，再到保安噴灑辣椒水、全網(wǎng)輿論發(fā)酵，再到聯(lián)合調(diào)查組成立、開發(fā)商被約談——短短48小時，幸福城臻園完成了從“深圳樓市小陽春旗幟”到“監(jiān)管專項整治對象”的角色轉(zhuǎn)換。

4月17日，案場圍擋依舊鮮紅，但喧囂已散。這場荒誕的搶房鬧劇，像一面鏡子，映照出當(dāng)前樓市的復(fù)雜底色：一邊是“小陽春”數(shù)據(jù)回暖的暖意，一邊是開發(fā)商“割肉求生”的寒意；一邊是剛需客對低價的渴望，一邊是監(jiān)管對市場失序的警惕；一邊是房價下跌釋放的套利空間，一邊是品質(zhì)縮水潛藏的長期風(fēng)險。

深圳樓市的這一頁翻過去了，但問題遠未終結(jié)。當(dāng)價格成為唯一的吸引力，當(dāng)“先到先得”成為制造焦慮的手段，當(dāng)一場促銷活動需要靠辣椒水來維持秩序——這背后折射出的，是整個行業(yè)在深度調(diào)整期面臨的信任危機。

正如一家媒體在評論中所寫：“信任碎了，樓市該拼好房子了。”在市場回歸理性的路上，開發(fā)商、監(jiān)管部門、購房者，都還有很長的路要走。