國(guó)資怎么又開(kāi)始賣(mài)酒店了？

文 | 酒管財(cái)經(jīng)

“國(guó)資深度布局酒店業(yè)務(wù)”的行業(yè)趨勢(shì)，逐漸出現(xiàn)了新的小插曲。

4月16日，當(dāng)?shù)貒?guó)資控股的沈陽(yáng)輝山建設(shè)投資有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓沈陽(yáng)春天花正開(kāi)酒店管理有限公司90%股權(quán)。同時(shí)，上海新世界大酒店有限公司100%股權(quán)也悄然擺上交易柜臺(tái)。它的背后，同樣為地方國(guó)資。

南北呼應(yīng)、同日登場(chǎng)——這與我們過(guò)往強(qiáng)調(diào)的“國(guó)進(jìn)民退”的大趨勢(shì)似乎并不匹配。

一邊是國(guó)資、國(guó)企全力布局酒店業(yè)務(wù)，另一邊則是國(guó)資剝離、出售相關(guān)酒店資產(chǎn)。這種分化態(tài)度印證了外界對(duì)于酒店投資的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)態(tài)度。

但是，哪些酒店資產(chǎn)正在被國(guó)資拋棄和剝離？又有哪些酒店業(yè)務(wù)被國(guó)資重塑和重視？顯然，這是一次關(guān)于戰(zhàn)略定力、專(zhuān)業(yè)能力與資本耐心的檢驗(yàn)。

國(guó)資又開(kāi)始賣(mài)酒店了？

4月16日的這兩例掛牌交易，極具代表性。

沈陽(yáng)春天花正開(kāi)酒店管理有限公司隸屬于國(guó)有獨(dú)資房企沈陽(yáng)輝山建設(shè)投資有限公司，其掛牌標(biāo)的為區(qū)域內(nèi)具備一定規(guī)模的酒店經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，承載物業(yè)持有、客房運(yùn)營(yíng)、餐飲配套等完整業(yè)務(wù)。

根據(jù)沈陽(yáng)聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息顯示，此次標(biāo)的為沈陽(yáng)春天花正開(kāi)酒店管理有限公司90%股權(quán)。標(biāo)的轉(zhuǎn)讓51558.74萬(wàn)元。

該標(biāo)的的財(cái)務(wù)信息并不理想。在2025年，營(yíng)收為0元，凈利潤(rùn)為-11.07萬(wàn)元，總資產(chǎn)為7.62億，總負(fù)債為3.69億元。

而同日掛牌的另一筆交易同樣與國(guó)資相關(guān)。

被轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)的上海新世界大酒店有限公司，出售方為上海市黃浦區(qū)國(guó)資委實(shí)際控制的新世界股份。

《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，自2024年起上海新世界大酒店有限公司由上海粉彩餐飲管理有限公司全權(quán)委托經(jīng)營(yíng)，新世界股份在合作期內(nèi)不參與被委托企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。而此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)該屬于上市公司層面的資產(chǎn)優(yōu)化配置。

這一輪國(guó)資酒店剝離，并非個(gè)案偶發(fā)。

往前追溯可知，2025年以來(lái)，放眼全國(guó)，國(guó)資酒店轉(zhuǎn)讓是有選擇、有秩序、有標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)性出清。

江西高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司掛牌轉(zhuǎn)讓南昌園中源大酒店一批經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)；

中鐵置業(yè)以6.93億元底價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓三亞子悅酒店管理公司100%股權(quán)，而標(biāo)的公司累計(jì)虧損高達(dá)5.14億元；

知名央企中國(guó)金茂以22.65億元出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店，走的是資產(chǎn)證券化路徑；

三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店 圖源：藝龍旅行

從交易結(jié)構(gòu)看，本輪優(yōu)先處置的是非主業(yè)、低效、分散持有的資產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓標(biāo)的多為國(guó)企多元化發(fā)展階段形成的配套型、非核心型資產(chǎn)。

這體現(xiàn)的是國(guó)有資產(chǎn)優(yōu)化配置，而非盲目退出。

那么，國(guó)資賣(mài)酒店或酒店相關(guān)資產(chǎn)，背后的原因是什么？

在政策層面，國(guó)資委對(duì)國(guó)企“兩非剝離”（即非主業(yè)、非優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)）的退出要求，正在從口頭倡導(dǎo)變?yōu)閯傂钥己恕?/p>

對(duì)于主業(yè)并非酒店管理的央企、地方國(guó)企與房企，旗下酒店資產(chǎn)大多被列入優(yōu)先退出范圍。

這輪調(diào)整的核心，不是否定國(guó)資運(yùn)營(yíng)酒店的能力，而是讓資產(chǎn)回歸更合適的主體、更匹配的產(chǎn)業(yè)、更專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)體系。

為何有人離場(chǎng)，有人加倉(cāng)？

翻過(guò)硬幣，你會(huì)看到市場(chǎng)的另一面。

一批國(guó)資平臺(tái)，正在順勢(shì)入場(chǎng)、主動(dòng)布局酒店業(yè)態(tài)。

當(dāng)前國(guó)資入場(chǎng)酒店，分為三類(lèi)路徑。

第一類(lèi)是區(qū)域國(guó)資內(nèi)部整合，以產(chǎn)業(yè)整合為目標(biāo)，對(duì)區(qū)域內(nèi)分散酒店資產(chǎn)進(jìn)行歸集、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，形成規(guī)模效應(yīng)。

比如青島膠澳臨空投資發(fā)展整合當(dāng)?shù)?3家酒店，實(shí)現(xiàn)100%控股，打造區(qū)域酒店集群，便是典型的內(nèi)部資源重整；

多地文旅集團(tuán)、城投平臺(tái)亦在加速收編存量國(guó)資酒店，目的是把分散資產(chǎn)變成板塊化、可管理、可增效的主業(yè)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

第二類(lèi)是市場(chǎng)化收購(gòu)，低價(jià)布局優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)借助本輪資產(chǎn)出清，以合理成本獲取核心區(qū)位、穩(wěn)定現(xiàn)金流物業(yè)，做價(jià)值提升型投資。

長(zhǎng)樂(lè)產(chǎn)投集團(tuán)以1.32億元競(jìng)得福州邦輝大酒店，正是在市場(chǎng)低谷期捕捉優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，將酒店作為不良資產(chǎn)盤(pán)活、提升區(qū)域商業(yè)配套的重要抓手，以低成本換取長(zhǎng)期穩(wěn)健收益。

第三類(lèi)是服務(wù)城市功能，配合片區(qū)更新與產(chǎn)業(yè)落地圍繞城市更新、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、交通樞紐、產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行功能性布局，由地方國(guó)資新設(shè)或收購(gòu)酒店平臺(tái)，承擔(dān)商旅接待、會(huì)議配套、城市形象等綜合功能。

廈門(mén)海滄金翔酒店投資拿下廈門(mén)中心酒店資產(chǎn)，并交由專(zhuān)業(yè)佰翔酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，便是典型的投資運(yùn)營(yíng)分離模式，國(guó)資負(fù)責(zé)資產(chǎn)布局與戰(zhàn)略落地，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，既服務(wù)片區(qū)發(fā)展，又確保資產(chǎn)效率與收益穩(wěn)定。

圖源：佰翔酒店集團(tuán)

《酒管財(cái)經(jīng)》認(rèn)為，這種加碼，背后有著極強(qiáng)的資產(chǎn)投資邏輯：

其一，當(dāng)前市場(chǎng)處于低谷，可低價(jià)收購(gòu)核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，成本優(yōu)勢(shì)顯著；

其二，部分地方國(guó)資具備文旅、城投、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等主業(yè)，與酒店運(yùn)營(yíng)形成強(qiáng)協(xié)同，實(shí)現(xiàn)1+1>2 的產(chǎn)業(yè)效應(yīng)；

其三，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)能提供長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流，符合國(guó)有資產(chǎn)保值增值的核心訴求。

這種買(mǎi)入是產(chǎn)業(yè)邏輯與盈利邏輯的理性布局。它也同時(shí)說(shuō)明，國(guó)有資本開(kāi)始重新認(rèn)識(shí)酒店業(yè)態(tài)的價(jià)值與功能，愿意在這一領(lǐng)域加大投入、優(yōu)化配置。

至于投后如何管理、資產(chǎn)如何盤(pán)活、效率如何提升、長(zhǎng)期能否盈利，仍有待市場(chǎng)持續(xù)檢驗(yàn)，其專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、長(zhǎng)效化路徑，仍有較大討論與完善空間。

酒店行業(yè)仍然是一個(gè)好業(yè)態(tài)

國(guó)內(nèi)國(guó)資對(duì)于酒店態(tài)度的分化，只是一個(gè)縮影。站在全球維度來(lái)看，酒店依然是資本重倉(cāng)的領(lǐng)域之一。

黑石集團(tuán)2025年在全球范圍內(nèi)密集出手收購(gòu)酒店資產(chǎn)：

舊金山四季酒店 圖源：攜程

另觀全球酒店投資市場(chǎng)，2025年直接投資額高達(dá)650億美元，較2023年歷史低谷反彈22%。

國(guó)際頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)用真金白銀證明，酒店資產(chǎn)在低谷期具備較高的配置價(jià)值，所謂的“行業(yè)寒冬”，正是聰明錢(qián)的撿漏良機(jī)。

聚焦中國(guó)市場(chǎng)，2026年一季度酒店拍賣(mài)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。掛牌酒店數(shù)量約200家，億元以上的大宗標(biāo)的超66家，但最終成交率僅15家，占比不足8%。

只是，如果再做細(xì)分，依然能夠看出酒店資產(chǎn)交易的一些新動(dòng)態(tài)。

比如4月7日，成都富力麗思卡爾頓酒店將在京東司法拍賣(mài)平臺(tái)進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，起拍價(jià)8.6億元，約為評(píng)估價(jià)的九折，被稱(chēng)作“史上最便宜麗思卡爾頓”。

由此可以洞見(jiàn)，市場(chǎng)對(duì)重資產(chǎn)、長(zhǎng)回報(bào)項(xiàng)目的謹(jǐn)慎態(tài)度。

反觀成交價(jià)3億元以?xún)?nèi)的項(xiàng)目因投資門(mén)檻低、風(fēng)險(xiǎn)可控、回報(bào)周期短，契合當(dāng)前審慎投資環(huán)境，成為市場(chǎng)優(yōu)先選擇；并且，投資重心正加速向非一線城市下沉。

回到那個(gè)核心問(wèn)題，酒店還值得投資嗎？

答案是值得，但游戲規(guī)則已經(jīng)徹底改變。

收購(gòu)只是開(kāi)始，能不能賺到錢(qián)，關(guān)鍵在運(yùn)營(yíng)。只有選對(duì)資產(chǎn)、用對(duì)方法、把運(yùn)營(yíng)做扎實(shí)，才能在這輪行業(yè)重構(gòu)中真正站穩(wěn)腳跟。

放到實(shí)操層面，真正值得入手的，是總價(jià)可控、改造友好的存量物業(yè)，是核心地段只因運(yùn)營(yíng)不善被低估的酒店，還有能貼合城市配套、文旅會(huì)展、產(chǎn)業(yè)服務(wù)的功能型資產(chǎn)，尤其適合國(guó)資平臺(tái)圍繞主業(yè)長(zhǎng)期持有。