土地入股開(kāi)發(fā)陷僵局 當(dāng)事人該咋辦？

　　自家房產(chǎn)地處市區(qū)黃金位置，吸引開(kāi)發(fā)商上門(mén)合作開(kāi)發(fā)，雙方約定房屋竣工后按占股比例分房。誰(shuí)料開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停滯10余年，不但分房遙遙無(wú)期，自己名下的土地還無(wú)法收回，損失該如何彌補(bǔ)？

　　2010年，被告某房地產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)了騰沖市的一地塊，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。因原告龔某夫婦名下房地產(chǎn)與房產(chǎn)公司購(gòu)買(mǎi)的土地相鄰，為達(dá)到連片開(kāi)發(fā)、合作共贏的效果，房產(chǎn)公司與龔某夫婦簽訂協(xié)議，約定由公司對(duì)其名下土地聯(lián)合開(kāi)發(fā)，竣工后進(jìn)行房產(chǎn)置換。2012年，雙方重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方轉(zhuǎn)為合伙關(guān)系，龔某夫婦作為股東，與房產(chǎn)公司約定“共同投資、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”，并將土地過(guò)戶(hù)至公司名下用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。然而，協(xié)議簽訂后的10余年間，項(xiàng)目始終未能啟動(dòng)，土地反而被房地產(chǎn)公司用于為第三方貸款提供抵押擔(dān)保。龔某夫婦訴至法院，要求解除協(xié)議并返還土地。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的目的是原告用土地入股參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，經(jīng)向有關(guān)部門(mén)調(diào)查，該宗土地目前未辦理規(guī)劃審批手續(xù)，不具備開(kāi)工條件。且雙方現(xiàn)因合作問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，已不再具備繼續(xù)履行協(xié)議的基礎(chǔ)，故對(duì)原告要求解除協(xié)議補(bǔ)充條款的訴請(qǐng)，法院予以支持。另外，案涉土地在履行協(xié)議過(guò)程中已過(guò)戶(hù)至被告名下，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，物權(quán)的變動(dòng)以登記為準(zhǔn)，庭審查明被告公司以該土地為其他案件貸款提供擔(dān)保，并辦理了抵押登記。后因債務(wù)人未按時(shí)還款，該地塊目前已進(jìn)入司法拍賣(mài)程序，其權(quán)屬已無(wú)法轉(zhuǎn)移或者恢復(fù)原狀，且庭審中雙方均表示不進(jìn)行清算，故原告需另尋途徑（如主張賠償損失）維護(hù)權(quán)益。最終，法院認(rèn)定合同解除條件成立，但返還土地已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，未支持原告返還土地的訴求。

　　法官說(shuō)法

　　個(gè)人在與公司簽訂類(lèi)似合作合同時(shí)，需明確約定違約責(zé)任和退出機(jī)制，尤其涉及不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)，應(yīng)評(píng)估對(duì)方資信及項(xiàng)目可行性。在履行有重大困難時(shí)，應(yīng)及時(shí)通過(guò)登記異議、財(cái)產(chǎn)保全等措施防范風(fēng)險(xiǎn)，避免陷入“贏了官司卻執(zhí)行難”的困境。否則，若合同因?qū)Ψ竭`約解除，當(dāng)事人雖可主張恢復(fù)原狀或賠償損失，但若標(biāo)的物被第三方合法權(quán)利（如抵押、查封）限制，可能無(wú)法實(shí)際返還。

　　記者 張恒 通訊員 李維強(qiáng)