中海徐匯濱江地王，案名有新進(jìn)展

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

備受關(guān)注的中海徐匯濱江“地王”項(xiàng)目迎來(lái)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

近日，徐匯區(qū)規(guī)資局批準(zhǔn)了中海云錦路項(xiàng)目的地名命名、更名申請(qǐng)，項(xiàng)目備案名定為“云錦華庭”。

回溯2025年10月20日，中海地產(chǎn)以44.65億元總價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率10%，成交樓面價(jià)148503元/㎡。

不僅刷新了徐匯區(qū)住宅樓面價(jià)紀(jì)錄，更成為全國(guó)非風(fēng)貌住宅用地新的“單價(jià)地王”。

地塊占地面積約2萬(wàn)㎡，容積率1.5，地上計(jì)容建面約3萬(wàn)㎡，建筑限高30米。

就在與曾經(jīng)的上海熱門(mén)豪宅“云錦東方”東側(cè)，使得項(xiàng)目后續(xù)的產(chǎn)品定位與定價(jià)邏輯備受高端買(mǎi)家審視。

從區(qū)位來(lái)看，該地塊地處徐匯濱江核心區(qū)域，緊靠地鐵11號(hào)線(xiàn)云錦路站，距離黃浦江直線(xiàn)距離僅數(shù)百米。

地塊東側(cè)緊鄰云錦路，穿過(guò)云錦路便是西岸數(shù)字谷和西岸傳媒港，同時(shí)匯聚了西岸藝術(shù)中心、西岸美術(shù)館、跑道公園等商業(yè)與文化藝術(shù)場(chǎng)所。

今年1月9日，地塊設(shè)計(jì)方案公示。

擬建4棟8-9層洋房與9棟4層產(chǎn)品，全盤(pán)僅規(guī)劃88戶(hù)。商品房停車(chē)位270個(gè)，車(chē)位配比近3:1。

隨后，項(xiàng)目效果圖公示。項(xiàng)目外立面采用石材與玻璃幕墻組合設(shè)計(jì)，并普遍規(guī)劃有大型花園、露臺(tái)及兩層地下空間。

方案公示期過(guò)后，徐匯區(qū)規(guī)資局對(duì)居民反饋意見(jiàn)做出回復(fù)，主要涉及日照采光、建筑間距及退界、公共通道等問(wèn)題。

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，大約60套洋房、20套聯(lián)排別墅，加上少量疊拼。

洋房面積段預(yù)計(jì)300㎡起步，聯(lián)排別墅400㎡起步，預(yù)計(jì)洋房總價(jià)約6500萬(wàn)起，聯(lián)排別墅總價(jià)1.2億起。

與區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)高層或超高層住宅不同，中海云錦路項(xiàng)目主打低密洋房、別墅產(chǎn)品，定位純粹。

目前，徐匯濱江板塊的新房?jī)r(jià)格穩(wěn)居上海市場(chǎng)高位，隨著中海在徐匯濱江再落一子，未來(lái)該區(qū)域高端住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品力與競(jìng)爭(zhēng)格局將迎來(lái)新的變化。

云錦華庭的入市，是中海地產(chǎn)2026年沖擊上海區(qū)域900億元銷(xiāo)售目標(biāo)的關(guān)鍵棋子。

梳理中海在上海的現(xiàn)有版圖，這家央企呈現(xiàn)出近乎偏執(zhí)的聚焦策略：項(xiàng)目幾乎都錨定單價(jià)10萬(wàn) 門(mén)檻，部分產(chǎn)品直指20萬(wàn) 天花板。

安瀾上海，位于徐匯濱江板塊。今年，位置更優(yōu)、定價(jià)更高的東區(qū)將入市，而中海在該項(xiàng)目權(quán)益占比為50.5%。此前入市的西區(qū)地塊，中海占比30.5%。

中海環(huán)宇玖章，位于普陀真如，對(duì)應(yīng)貨值近百億元。在去年12月底和今年3月底兩次開(kāi)盤(pán)，共推出266套房源，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示可售房源還有170套。

中海云邸玖章，位于楊浦濱江，入市以來(lái)共開(kāi)盤(pán)7次，推出約700套房源，目前網(wǎng)簽去化超過(guò)五成。

去年11月24日拿下的楊浦定海K8-03地塊項(xiàng)目還未入市，拿地后不到一個(gè)月就公示方案。

即將入市的靜安東斯文里和云錦路項(xiàng)目，兩個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目合計(jì)貨值約150億元，將是中海業(yè)績(jī)的重要支撐。

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