上觀時(shí)評(píng)｜小區(qū)公共收益長期為零的困局，到底該怎么解？

近日，媒體連續(xù)報(bào)道了多個(gè)小區(qū)在公共收益管理上的糾紛。從普陀區(qū)星月藍(lán)灣C區(qū)52萬元公共收益扣除“能耗”后僅剩2000元，到青浦區(qū)萬科尚景苑業(yè)主對(duì)修樹成本的質(zhì)疑，再到多個(gè)小區(qū)公共收益長期“掛零”……這些看似孤立的個(gè)案，共同指向一個(gè)普遍困境：本該屬于全體業(yè)主的公共收益，成了一筆理不清的“糊涂賬”。

從表面來看，矛盾焦點(diǎn)在于賬目不透明、使用不規(guī)范。但深究根源，也和小區(qū)物業(yè)管理中長期存在的畸形綁定有關(guān)：物業(yè)公司為小區(qū)服務(wù)的過程中，口口聲聲“虧本”卻不撤場，業(yè)主因?yàn)椤皳Q物業(yè)難”而陷入一種被動(dòng)接受的感覺中，雙方在缺乏信任與契約精神的前提下各執(zhí)一詞，最終導(dǎo)致情緒對(duì)立，賬目質(zhì)疑演變?yōu)樾湃嗡澜Y(jié)。

不得不說，物業(yè)公司的“糊涂賬”有一定現(xiàn)實(shí)困境。在星月藍(lán)灣C區(qū)，物業(yè)從52萬元公共收益中扣除了51.8萬元的“能耗和管理費(fèi)”，理由是物業(yè)費(fèi)多年未漲，需以此補(bǔ)貼運(yùn)營成本。在不少小區(qū)，面對(duì)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)無望的現(xiàn)實(shí)，物業(yè)公司確實(shí)將公共收益視為彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足的“備用金”。

與此同時(shí)，基層治理中的“好心”干預(yù)又加劇了矛盾。筆者曾遇到一個(gè)物業(yè)費(fèi)每平方米8毛錢的老小區(qū)，體量不到1萬平方米，物業(yè)公司一直想退出，但街道為了小區(qū)穩(wěn)定，不斷“做工作”挽留，甚至承諾未來周邊有高價(jià)物業(yè)費(fèi)小區(qū)選聘時(shí)優(yōu)先考慮該公司作為“補(bǔ)償”。街道的初衷是防止該小區(qū)失管，但在業(yè)主方，卻有不同見解：“既然物業(yè)公司不走，就說明他們還有利可圖。”于是，業(yè)主對(duì)物業(yè)的任何成本訴求都充滿警惕，對(duì)公共收益的分成約定更是一概不認(rèn)。這種因信息不對(duì)稱造成的“信任鴻溝”，讓后續(xù)所有的規(guī)則討論都失去了基礎(chǔ)。

在已經(jīng)出現(xiàn)糾紛的小區(qū)，面對(duì)物業(yè)的“暗箱操作”，業(yè)主的質(zhì)疑無可厚非，他們的訴求也很樸素：撇開物業(yè)費(fèi)，想先要一本“明白賬”。在他們看來，電梯廣告、停車費(fèi)等作為公共收益，理應(yīng)“50%以上存入維修資金”。即便一些小區(qū)在合同中約定了按一定比例補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)，許多業(yè)主不知道或不愿接受《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中“有約定的從約定”條款，認(rèn)為這是物業(yè)“蠶食”業(yè)主利益的表現(xiàn)。

值得關(guān)注的是，在業(yè)主不認(rèn)可公共收益分成的小區(qū)，往往更不接受“調(diào)整物業(yè)費(fèi)”，在這樣的背景下，小區(qū)事實(shí)上不得不面臨服務(wù)質(zhì)量下降或物業(yè)公司通過其他途徑“找補(bǔ)”的現(xiàn)實(shí)。公共收益，就成了最容易被盯上的“補(bǔ)丁”。

這些案例揭示的惡性循環(huán)如出一轍：物業(yè)費(fèi)過低造成物業(yè)依賴公共收益補(bǔ)貼，業(yè)主質(zhì)疑小區(qū)賬目不清引發(fā)更多不信任，進(jìn)而導(dǎo)致業(yè)主更不愿同意協(xié)商調(diào)整物業(yè)費(fèi)，于是物業(yè)經(jīng)營愈發(fā)困難。而街道基于穩(wěn)定的“善意撮合”，又客觀上延長了這種痛苦循環(huán)。

想要打破僵局，必須正視現(xiàn)實(shí)，重建信任。

首先，必須將“成本概念”擺上臺(tái)面。對(duì)于物業(yè)費(fèi)較低的小區(qū)，業(yè)主需要算清兩筆賬：維持基本服務(wù)的真實(shí)成本和公共收益的合理構(gòu)成。在物業(yè)、業(yè)主雙方不認(rèn)可的小區(qū)，要允許物業(yè)公司有序退出。

其次，給業(yè)主大會(huì)“選擇權(quán)”。街道不能為了表面的“穩(wěn)定”強(qiáng)行撮合已無信任的“怨侶”，而應(yīng)創(chuàng)造條件，讓業(yè)主大會(huì)通過公開招投標(biāo)或協(xié)議選聘，重新選聘愿意清晰約定公共收益分配、接受嚴(yán)格審計(jì)的物業(yè)公司。一份權(quán)責(zé)利明確的《物業(yè)服務(wù)合同》，勝過無數(shù)次事后爭吵。

此外，用透明重建信任。現(xiàn)在幾乎所有存在糾紛的小區(qū)都指向公示流于形式、審計(jì)缺失等問題。小區(qū)應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成“花小錢保大錢”的習(xí)慣，通過引入第三方專業(yè)力量，落實(shí)對(duì)維修項(xiàng)目價(jià)格的審計(jì)。

小區(qū)公共收益“糊涂賬”背后，是小區(qū)和物業(yè)缺乏選擇自由。只有讓業(yè)主大會(huì)真正“當(dāng)家做主”，讓物業(yè)服務(wù)回歸契約，才能終結(jié)這種相互消耗。當(dāng)雙方都能明明白白履約、理性討論成本時(shí)，那些關(guān)于52萬元與2000元、8毛錢與“有利可圖”的荒誕故事，才不會(huì)反復(fù)上演。

原標(biāo)題：《上觀時(shí)評(píng)｜小區(qū)公共收益長期為零的困局，到底該怎么解？》

欄目主編：簡工博

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 謝飛君

題圖來源：新華社