新規(guī)出爐，西安百億地標(biāo)將重啟

西安銀泰中心現(xiàn)狀 石青玲/攝

石青玲 | 發(fā)自西安

沉寂多年的西安銀泰中心，終于迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

近日，西安市自然資源和規(guī)劃局新城分局發(fā)布了《關(guān)于新城區(qū)XC-05-37-05地塊實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃圖則的公示》，本次公示地塊，正是萬(wàn)眾矚目的西安銀泰中心項(xiàng)目建設(shè)用地。

這意味著，曾陷入停工僵局的西安銀泰中心即將重啟。

作為全國(guó)第四座銀泰中心，西安銀泰中心的建設(shè)歷程可謂一波三折。2023年4月27日，銀泰置地通過旗下寧波溪口銀泰旅游開發(fā)有限公司摘得西安幸福林帶板塊95畝土地，但好景不長(zhǎng)，因限高問題，項(xiàng)目從2024年下半年傳出了停工的消息。

如今，這塊土地重新公示，新規(guī)劃更務(wù)實(shí)、更符合區(qū)域現(xiàn)狀：超高層高度大幅降低、容積率腰斬、商住比例更均衡，限高問題也徹底解決。

中房君實(shí)地走訪看到，該項(xiàng)目目前尚未正式開工，地塊四周仍被圍擋環(huán)繞，透過圍擋縫隙可見，項(xiàng)目展示中心主體結(jié)構(gòu)已全部完工，靜靜矗立待后續(xù)推進(jìn)。

規(guī)劃調(diào)整之后，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了調(diào)整？施工節(jié)奏如何安排？就此，中房君撥打了西安銀泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西安銀泰置業(yè)”）的電話，并發(fā)送了采訪函，不過截至發(fā)稿前并未收到回復(fù)。

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本次公示的 XC-05-37-05地塊，坐落于西安市長(zhǎng)樂中路以北、萬(wàn)壽北路以西，凈用地面積約6.3465公頃，折合95.19畝。

對(duì)比原有規(guī)劃方案，地塊的容積率、業(yè)態(tài)布局、建筑高度等指標(biāo)均作出明顯調(diào)整：容積率由原來的8.4下調(diào)至4.0，建筑密度由60% 下調(diào)至 15%；同時(shí)，規(guī)劃明確 “地上計(jì)容面積比例（商業(yè) + 商務(wù)金融）：居住＞5:5”，商業(yè)體量略大于住宅。

多項(xiàng)核心規(guī)劃指標(biāo)下調(diào)，意味著該地塊將告別高密度開發(fā)的“鋼筋水泥森林”開發(fā)模式。尤為關(guān)鍵的是，本次公示明確“建筑高度按機(jī)場(chǎng)批復(fù)意見執(zhí)行”，標(biāo)志著長(zhǎng)期困擾項(xiàng)目推進(jìn)的限高問題已得到解決，為項(xiàng)目重啟掃清了關(guān)鍵障礙。

追溯項(xiàng)目始末，矛盾根源可回溯至2018年。

2018 年 5 月，西安市新城區(qū)與銀泰集團(tuán)簽訂百億級(jí)合作協(xié)議，正式敲定總投資 100 億元的幸福林帶?銀泰中心項(xiàng)目；2023 年，項(xiàng)目用地成功摘牌，全國(guó)第四座銀泰中心正式落戶城東幸福林帶。2024 年初，項(xiàng)目展示中心順利封頂，官方曾披露項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2029 年整體竣工投用，彼時(shí)項(xiàng)目建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，發(fā)展前景備受期待。

轉(zhuǎn)折發(fā)生在2024年下半年，受空域管控限制，項(xiàng)目土方作業(yè)全面停滯，施工現(xiàn)場(chǎng)人員銳減，開發(fā)工作全面叫停。針對(duì)市民關(guān)切，西安新城區(qū)政府當(dāng)年10月公開回應(yīng)，明確項(xiàng)目項(xiàng)目因限高問題無(wú)法動(dòng)工，正在積極協(xié)調(diào)。

項(xiàng)目最初規(guī)劃方案野心十足，計(jì)劃建設(shè)10棟超高層建筑，最高建筑設(shè)計(jì)高度達(dá)250米。然而根據(jù)《西安市古都核心區(qū)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃公示》要求，西安市幸福林帶首排區(qū)域建筑限高為150米，原規(guī)劃高度與管控要求存在沖突。

項(xiàng)目停工期間，西安市相關(guān)部門與銀泰集團(tuán)持續(xù)溝通協(xié)調(diào)，全力推進(jìn)限高問題破解。隨著幸福林帶片區(qū)成為西安市重點(diǎn)城市更新試點(diǎn)片區(qū)，限高相關(guān)制約逐步化解，規(guī)劃調(diào)整方案順利落地公示。

本次公示的新方案雖尚未明確項(xiàng)目最新建筑高度，但結(jié)合此前幸福林帶首排150 米的限高要求，業(yè)內(nèi)推測(cè)，調(diào)整后項(xiàng)目建筑高度或?qū)⒖刂圃?50米以下，兼顧城市天際線管控與項(xiàng)目功能定位。

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西安銀泰中心的盤活重啟，不僅是幸福林帶城市更新的關(guān)鍵一環(huán)，更將重構(gòu)城東商業(yè)格局，對(duì)片區(qū)發(fā)展乃至西安高端商業(yè)版圖升級(jí)，具備里程碑意義。

作為西安老牌工業(yè)基地轉(zhuǎn)型核心承載區(qū)，幸福林帶是城東城市更新的核心主戰(zhàn)場(chǎng)。

當(dāng)前片區(qū)發(fā)展骨架全面拉開：幸福林帶生態(tài)廊道成熟運(yùn)營(yíng)，老舊廠區(qū)加速搬遷改造，秦川廠已完成土地移交與拆除清運(yùn)，西光廠一期土地納入收儲(chǔ)計(jì)劃。

優(yōu)質(zhì)教育資源密集落地，后宰門小學(xué)、愛知中學(xué)、交大附中紛紛布局；百度西北運(yùn)營(yíng)中心、中建西北總部、龍湖長(zhǎng)樂天街等產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地標(biāo)先后落地，片區(qū)宜居宜業(yè)屬性持續(xù)增強(qiáng)。

第一太平戴維斯華西區(qū)商業(yè)及零售顧問部負(fù)責(zé)人、高級(jí)董事張曉遠(yuǎn)分析認(rèn)為，銀泰中心選址西安幸福林帶，正是看中了該片區(qū)的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α纳蠈右?guī)劃到周邊配套，這一片區(qū)均具備較大的成長(zhǎng)空間與價(jià)值提升潛力。

縱觀全國(guó)銀泰中心布局，“每一座銀泰中心的落地，都會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局升級(jí)。以成都為例，銀泰中心落址成都金融城后，不僅帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值提升，推動(dòng)周邊房?jī)r(jià)、商業(yè)租金、辦公租金同步上漲，更奠定了金融城作為成都核心商圈的地位。” 張曉遠(yuǎn)表示。

西安銀泰中心復(fù)工建設(shè)后，將進(jìn)一步補(bǔ)齊區(qū)域高端商業(yè)短板。長(zhǎng)期以來，西安商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)南強(qiáng)東弱格局，城東缺乏標(biāo)桿性高端商業(yè)綜合體，消費(fèi)外流現(xiàn)象顯著。項(xiàng)目建成投用后，將補(bǔ)齊商業(yè)配套短板，完善全域商業(yè)層級(jí)布局。

機(jī)遇之下，挑戰(zhàn)同樣不容忽視。2025年11月4日，西安龍湖長(zhǎng)樂天街正式開業(yè)，項(xiàng)目除擁有超10萬(wàn)平方米商業(yè)體量外，還包含153米超高層地標(biāo)龍湖天際及精品 SOHO 產(chǎn)品，占據(jù)區(qū)域主流消費(fèi)市場(chǎng)。

放眼全城，SKP、萬(wàn)象城、太古里等高端商業(yè)也是西安銀泰中心的強(qiáng)勁對(duì)手。在此背景下，西安銀泰中心若想脫穎而出，還需在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、業(yè)態(tài)定位等方面做出更多創(chuàng)新。