重磅：未來五年，成都住房市場要變天？

近日，《成都市住房發(fā)展“十五五”規(guī)劃（2026-2030年）（征求意見稿）》（以下簡稱《規(guī)劃》）與《關于明確成都市租賃住房租住標準進一步加強住房租賃管理工作的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《租賃通知》）相繼發(fā)布，兩份文件雙向發(fā)力、互補銜接，既勾勒出未來五年成都住房發(fā)展的宏觀藍圖，又精準破解住房市場的現(xiàn)實痛點，從“住有所居”向“住有宜居”邁出堅實一步，每一項舉措都與普通市民、新市民、房企等群體息息相關，干貨很多，UP君在此給大家做一個解讀。

在UP君看來，兩份文件的出臺，并非偶然，而是貼合時代發(fā)展、契合城市定位的必然選擇。

2025年末成都常住人口城鎮(zhèn)化率達81.46%，城鎮(zhèn)化已接近峰值，商品住房規(guī)模位居全國前列，房地產(chǎn)市場從“增量擴張”轉向“增存并重”，居民住房需求從“有房住”向“住好房”轉型，新市民、青年人的租賃需求日益突出，而市場供需錯配、租賃規(guī)范不足等問題仍需破解。

“十五五”時期（2026~2030年）是成都建設現(xiàn)代化國際大都市、踐行公園城市示范區(qū)的關鍵階段。在此背景下，《規(guī)劃》聚焦住房發(fā)展全局，搭建“十四五”成效銜接、“十五五”發(fā)力的框架；《租賃通知》則聚焦租賃市場“微觀痛點”，填補租住標準空白，兩者形成“宏觀引領+微觀規(guī)范”的組合拳，推動成都住房發(fā)展向高質(zhì)量、規(guī)范化、宜居化邁進。

結合兩份資料，我們提煉出最受關注的四大亮點，既有面向全體市民的宜居升級，也有針對特定群體的精準保障，更有規(guī)范市場的剛性約束，兼顧“溫度”與“力度”。

亮點一：“人房地錢”聯(lián)動，空間布局“差異化”

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《規(guī)劃》最具創(chuàng)新性的舉措，就是建立“以人定房、以房定地、以地配錢、錢隨人走”的要素聯(lián)動機制，根據(jù)人口流動趨勢、庫存去化周期、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，精準配置住宅用地，實行“三色管理”，從根源上解決“供地與需求脫節(jié)”“資金與住房錯位”的問題。

以前各區(qū)市縣是“有地就建、建了再賣”，下面這張趨勢圖可以看到，“5+2”區(qū)域中青羊、金牛、成華去化相對較快，為12個月之內(nèi)；新六區(qū)中龍泉驛去化相對較快，為9個月；個別區(qū)甚至出現(xiàn)60個月的出清周期！

▍2026年3月各區(qū)縣商品住宅庫存及出清周期，圖據(jù)：中指研究院

實際上分析近兩年的土拍市場我們就發(fā)現(xiàn)，宅地主要集中在五城區(qū)，新興七區(qū)已經(jīng)在縮減土地供應?，F(xiàn)在明確提出“先看人口需求，再定供地和建設”，有望避免“供過于求”或“供不應求”，讓住房市場更平穩(wěn)，同時盤活存量資源，實現(xiàn)“物盡其用”。當然反過來說，如果你的產(chǎn)業(yè)發(fā)展得好，就會優(yōu)先供地，不至于讓打工人長途奔襲，艱難通勤了。

與之對應，《規(guī)劃》結合成都“一心兩翼三軸多中心組團式”空間結構，給不同區(qū)域的住房發(fā)展定了“專屬路線”，避免“同質(zhì)化”，讓住房供給與區(qū)域功能更適配。

▍《成都市國土空間總體規(guī)劃（2021~2035年）》市域城鎮(zhèn)空間布局結構規(guī)劃圖

城市新區(qū)（高新、天府、東部新區(qū)）：打造宜居示范高地，重點布局高品質(zhì)“好房子”，同時在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵口附近增加保障性租賃住房，適配產(chǎn)業(yè)人才、新市民需求，完善配套，吸引人口集聚。

主城五區(qū)：存量提質(zhì)，不盲目新增建設，重點優(yōu)化現(xiàn)有住房品質(zhì)，盤活存量房源，在地鐵沿線、公共服務密集區(qū)布局保障房，適配新市民、青年人才，避免核心區(qū)資源擁擠。

新興七區(qū)：產(chǎn)城融合，重點適配剛需和首次改善需求，在地鐵TOD節(jié)點、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊布局住宅，實現(xiàn)“職住平衡”，讓上班族“就近居住、就近上班”，減少通勤壓力。

縣市新城：突出生態(tài)優(yōu)勢，打造縣城宜居樣板，堅持“提質(zhì)減量”導向，嚴格控制住宅用地新增供應與開發(fā)強度。

可以看到成都的住房市場分層非常明顯，正逐步回歸居住屬性，5+2區(qū)域依然走高品質(zhì)+改善路線，而新興七區(qū)則以軌交與產(chǎn)業(yè)吸引剛需與首改打工人，縣市新城有望在生態(tài)高價值區(qū)域，發(fā)展小規(guī)模的高品質(zhì)改善住房，在西嶺雪山下買套小別墅，是不是也挺美的？

▍天府CBD的城市界面

亮點二：“雙軌并行”保安居，剛需、改善、保障群體全覆蓋

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《規(guī)劃》明確提出“保障兜底、市場提質(zhì)”雙體系，無論是低收入家庭、新市民，還是有改善需求的市民，都能找到適配自己的住房解決方案，真正實現(xiàn)“人人有房住”。

? 保障端：精準兜底，重點解決“租房難”

構建公租房、租賃補貼、保障性租賃住房、人才公寓等“租售補”結合的體系，公租房實現(xiàn)城鎮(zhèn)低保、低收入家庭“應保盡保”；保障性租賃住房聚焦新市民、青年人，重點增加“一張床、一間房”的小戶型房源，實現(xiàn)“申請即租、愿保即?！?；人才公寓則完善“貨幣+實物”模式，讓各層次人才“住得安心、留得下來”。

值得注意的是，《規(guī)劃》提出不再新增人才公寓的新建計劃，看得出來目前樓盤存量太大了。

以及鼓勵保障對象”租轉購“和”保轉商“。

之前我們在稿件就提到過，此次文件里也特別提及，支持閑置商業(yè)、工業(yè)用房改建為保障性租賃住房，既節(jié)約土地，又增加房源供給，而且水電氣民用標準也寫了進來，看來商辦公寓的居住成本可以降一點了。

戶籍與教育銜接，這里說得比較隱晦，但可以猜測租房極有可能享受到落戶與入學的權益。

?市場端：提質(zhì)升級，精準適配多元居住需求

立足成都人口與產(chǎn)業(yè)特點，精準對接各類群體居住需求，構建多元定制化住房產(chǎn)品體系。

圍繞城市中心、軌道站點、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域，優(yōu)化住房套型供給，重點提升中小套型適配性、助力職住平衡。

在配套完善、生態(tài)優(yōu)質(zhì)區(qū)域，支持開發(fā)企業(yè)提供適配改善需求的品質(zhì)住房。讓住房適配多元生活場景（日常起居、親子互動、老人照料、休閑娛樂等），兼顧實用性與舒適度，呼應居民從 “有房住” 到 “住好房” 的品質(zhì)升級需求。

同時，鼓勵人性化住房設計，支持存量住房適老化改造，結合醫(yī)療康養(yǎng)資源，探索適配老年群體的居住產(chǎn)品，滿足多元生活與養(yǎng)老需求。

雙軌并行的核心，是“不放棄任何一個群體”——低收入家庭有兜底，新市民有過渡，改善群體有選擇，既避免了“保障不足”的短板，也兼顧了市場的多元化需求，讓“安居”不再是難題。

▍金牛大北區(qū)在地鐵27號線沿線布局了大規(guī)模的安置房

亮點三：租賃市場“定規(guī)矩”，告別“群租亂象”有明確標尺

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《租賃通知》最直觀的突破，就是給租賃住房劃定“硬標準”，徹底破解長期以來“群租、亂租”的痛點，讓租客“住得安心、住得合規(guī)”。

? 明確“最小出租單位”：只能以“間”為單位出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道甚至地下儲藏室、車庫，都不能單獨用來住人——以后再也不會出現(xiàn)“陽臺改臥室”“廚房住人”的安全隱患。

?限定“租住人數(shù)和面積”：單間最多住2人，人均面積不低于4.5平方米（特殊情況除外，比如有贍養(yǎng)、撫養(yǎng)關系的家庭）。舉個例子，一間10平方米的單間，最多只能住2人，人均5平方米，既保障居住舒適度，也避免人員擁擠帶來的安全風險。租戶將住房改成員工宿舍顯然也是不允許的，咱們可以直接舉報了。

?規(guī)范各方責任：出租人要備案登記、建管理制度（集中出租5間以上或住10人以上需報備公安）；中介不能發(fā)違規(guī)房源；互聯(lián)網(wǎng)平臺要核驗房源，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時刪除——從“出租人-中介-平臺”形成閉環(huán)監(jiān)管，誰違規(guī)誰擔責。

這一標準的出臺，不僅保護租客的居住權益，也規(guī)范了出租人的行為，避免“低成本群租”擾亂市場，同時明確了監(jiān)管流程（街鎮(zhèn)發(fā)現(xiàn)、部門核實、責令整改處罰），讓違規(guī)行為“有處可查、有法可治”，新市民、青年人租房再也不用“踩坑”。

值得注意的是《規(guī)劃》提出，支持國企開發(fā)租賃住房，重點布局中心城區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、軌道交通沿線等區(qū)域。

以成都軌道集團為例，目前已布局2.5萬套保租房，年底投運近8000套。4月21日“蓉漂人才日”，雙鳳橋TOD與馬廠壩TOD保障性租賃住房項目亮相。雙鳳橋TOD主推公寓型房源，30㎡智能單間月租僅1296元，拎包入?。获R廠壩TOD面向家庭，96~155㎡套二、套三、套四戶型，月租1935元~3080元。不止好住，更好玩，社區(qū)配健身區(qū)、圖書館、就業(yè)服務站，16大主題社群、220余場活動，讓獨居不孤單、租房也有歸屬感。

▍圖據(jù)：成都軌道集團
政府兜底，讓租房也有了溫度和品質(zhì)，不少網(wǎng)友都表示這樣的租賃房出現(xiàn)或許會讓更多的人放棄買房，而選擇一直租房，對新房市場也是不小的沖擊，各位怎么看呢？
對于包租公和包租婆來說，這兩點實在不算是好消息。租賃合同備案后面有一個關鍵詞”打通部門數(shù)據(jù)“，除了前面提及的公安、市場監(jiān)管，還有稅務部門，難道政府要開始收租房人的稅了？國企平臺大規(guī)模進入租賃市場，勢必要壓縮租賃市場空間與價格，租房市場也要卷起來了嗎？

亮點四：“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”，宜居感拉滿

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《規(guī)劃》跳出“只建房子”的思維，從“房”延伸到“區(qū)”，從“居住”延伸到“生活”，打造全鏈條宜居體系，讓市民不僅“有房住”，更“住得方便、住得安逸”。

?好房子：不只是“能住”，更要“安全、綠色、智慧”。推廣智能建造、綠色建材，融入公園城市理念，打造“推窗見綠、步行入園”的居住環(huán)境。

推行分戶驗收制度，墻面、地面、防水等關鍵部位逐一驗收，杜絕“滲漏、裂縫”等質(zhì)量問題，讓房子“住得放心”。這個必須要點贊，從整體竣工驗收到分戶驗收，這是為精裝房保駕護航啊，如果能實施起來相信交房后的維權會少很多。

推廣現(xiàn)房銷售制度，雖然預售還不至于退出歷史舞臺，但提高了門檻，可以直接降低樓盤爛尾的風險。

優(yōu)化公積金提取場景，目前僅支持購房、還貸、租房、加裝電梯、重大疾病、低保、退休等場景，裝修只認大修，如主體結構加固、危房改造?！兑?guī)劃》提出物業(yè)費可用于裝修和物業(yè)費，不過，3月份成都車位銷售新規(guī)征求意見稿中，擬新增車位款提取公積金，尚未出現(xiàn)在本文件中。

?好小區(qū)：破解“物業(yè)亂象”，讓小區(qū)管理更規(guī)范。

關于這一部分，篇幅很長，說得很細，為何如此重視，UP君認為應該是全鏈條最薄弱的一環(huán)，整體物業(yè)水平之低已經(jīng)嚴重影響了成都的居住品質(zhì)，同時它又是小區(qū)融入社區(qū)治理與公共服務關鍵的一環(huán)。

所以我們看到文件提出推動黨建引領物業(yè)治理，健全“五方聯(lián)動”機制（社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)等協(xié)同）；規(guī)范物業(yè)資金監(jiān)管，推動物業(yè)向“專業(yè)化、智慧化”轉型，甚至拓展“物業(yè)服務+生活服務”增值服務，讓小區(qū)生活更便捷。

?好社區(qū)：舊貌換新顏，老小區(qū)也有“新活力”。分類推進城中村、老舊小區(qū)、危舊房改造，實施60余個城中村改造，安全隱患突出和配套不完善是重點改造項目，群眾支持度也成為重要考量，鼓勵居民主動參與改造。

在此UP君要提一嘴，除了電梯加裝，還應該重點增加停車位，畢竟作為全國第一汽車“超大城市”，2025年成都市機動車保有量突破817萬輛、年增長51.46萬輛，老舊小區(qū)的停車位短缺問題非常嚴重，甚至占據(jù)周邊道路，建議能利用閑置用地或者改造附近廣場、綠地，增加車位，同時加裝充電樁。

?好城區(qū)：完善“15分鐘公共服務圈”，補齊“一老一小”短板。同步規(guī)劃建設托育、教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、商業(yè)等配套，確保住宅與配套“同步規(guī)劃、同步建設、同步交付”，從源頭避免“重建設、輕配套”，讓市民步行15分鐘就能滿足基本生活需求。

這個體系跟我們上周報道的城市更新條例政策思路一脈相承，說到底好的生活不單單是一所房子能提供的。從“城市發(fā)展”到“民生福祉”，公園城市理念已經(jīng)深度融入成都的每個角落，讓住房融入自然、讓社區(qū)貼近生態(tài)、讓市民享受綠色，既實現(xiàn)了“人、城、房、園”的有機融合，也讓成都的“宜居”標簽更鮮明。

▍天府藝術公園片區(qū)已經(jīng)成為成都的一張名片

回到我們開篇說的人口，2025年成都常住人口達到了2153.5萬人，新增6.1萬人，增量較前十年高峰期顯著放緩，但依然顯示出成都作為超大城市的強勁人口吸引力。如何讓這超2000萬人都能“住有所居、住有宜居”，確實是一個系統(tǒng)性的大工程，任重而道遠。

總的來看，從存量盤活到品質(zhì)提升，從“粗放管理”向“精準治理”，未來五年成都住房市場將更多元、更規(guī)范，不同群體都能從中找到“利好點”。

1、新市民、青年人：租賃市場更規(guī)范，保障性租賃住房供給增加，“一張床、一間房”的需求能得到滿足，租房更安心、更實惠；人才公寓和補貼政策，也能減輕安居壓力，讓“扎根成都”更輕松。

2、剛需、改善群體：市場化住房供給更精準，剛需有小戶型可選，改善有高品質(zhì)“好房子”可挑，二手房交易流程更便捷，“帶抵押過戶”減少交易成本，住房消費更順暢。

3、低收入家庭：公租房“應保盡?！?，租賃補貼擴面提標，保障權益與教育、醫(yī)療等公共服務銜接，基本居住需求得到堅實保障，生活更有底氣。

4、房企、中介、租賃企業(yè)：市場規(guī)則更清晰，“高周轉、高杠桿、高負債”的舊模式被打破，倒逼企業(yè)從“土地與金融”向“產(chǎn)品與服務”轉型，高品質(zhì)、專業(yè)化才有未來。

這兩份文件確實考慮得很細，也有可操作性，目前均在征求意見期間，大家有啥想法盡快去提，后續(xù)可能結合市民反饋進一步優(yōu)化，期待每一個人的“安居夢”，都將在政策的護航下，逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。也歡迎進群暢聊或者留言區(qū)發(fā)表你的看法～

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編輯：1366 Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡

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