小區高額的物業收費，現成為居住用戶沉重的負擔，該及時解決了！

作者：歐廷君

城市居民小區高額的物業收費，現已成為億萬人民與媒體討論的焦點。近十年來，億萬城市居民不僅要承受高額的房貸支出，而且每月還要承受高額的物業費支出，這筆長期高額的費用支出，將成為壓垮億萬城市家庭幸福的最后一顆稻草！

據中指研究院發布的2024年報告顯示，深圳對居民住房的物業收取均價已高達3.95元/平方米/月，位居全國榜首；北京居民住房的物業收取費為3.65元/平方米/月，僅次于深圳；上海居民住房的物業收取費均價為3.31元/平方米/ 月，位列第三；杭州居民住房的物業收取費為2.93元/平方米/月。

作為中國經濟比較發達和科技創新中心的城市，受因多種因素的影響，人為地把當地房價與物業費過份催高，壓得在該城市工作的絕大多數家庭與創業者喘不過氣來，迫使不少人士無奈地選擇離開！

今年春節期間，筆者親臨杭州市各租房用戶與杭州住居小區的物業收費一事進行實地調查，現場發現有不少大學生與進城務工人員，他們每月花800～1000元租用一間房子，房屋總面積只有5～6平米左右，如置一張1.5～2米左右床，在該房屋行走可要窄著身子才行，房屋的電費房東還要按1元/度收處，這那是現在改革開放與時代進步的大都市，簡及是七八十年代的童子樓，讓人看了無不潸然淚下！

同時，筆者再乘車去杭州市較偏的臨平區(杭州市郊)繽紛新城小區參觀了解時又發現，該商品房的物業收費明確規定為3.6元/平方米/月，而且在房屋即將交付時，他們把購買該小區房屋的住房鑰匙直接交給濱江物業，不言而喻，就是要求這個居住小區的購房用戶，到交房時，不管你住與不住，必須按交房時的日期，每月及時足額向物業交付他們規定的高額物業費。 這種高額物業費的的自行收取，一定不是杭州諸多住居小區的的個案。

客觀地說，美麗的浙江杭州，多年以來他們在公共服務與管理等諸多方面上，均走在全國的前列，是值得各地學習的。如果說，杭州都存在這一客觀現實，那么，全國各大城市對多年高額物業費的收取的任其放任，可能是普遍存在的。這種管理漏洞的缺失與老百姓多年“急難愁盼”問題為啥一直懸而不決。有不少網友直言，這可能與屬地有關部門不作為或隱藏某些利益輸送有一定關聯！

大家應該知道，2026年全國兩會上，不少代表、委員就目前中國城市居民物業費的收取與管理向有關部門提出多份建議。其中全國人大代表樊蕓提出將“物業管理”改為“物業服務”，甚至要求對施行23年的《物業管理條例》進行合理修改。

2026年3月11日，上海團代表樊蕓的電話成了熱線，住建部工作人員不僅打來電話進一步征詢意見，更帶來一個重磅消息：國家將著手把《物業管理條例》修改為《物業服務條例》，行業分類也正式從“物業管理”改成“物業服務”，納入國民經濟統計目錄。 這一建議的起因，是源于一位71歲老人的遭遇。在樊蕓的調研中，一位71歲的駕駛員為了進小區看望獨居母親，只因駕駛的不是長租車輛，便被物業保安以“管理規定”為由拒之門外。

按民法典里的物業管理權利規定是業主的，而并非物業公司的。樊蕓在這次小組會議上的發言迅速引爆輿論，“兩字之差，含義完全不同——物業首先要有服務意識。” 正因如此，各大媒體及社會各界有識之士一致認為，這次物業更名與條件修改，是防止物業“小權任性”，真正把小區管理權還給業主。 從“管理”到“服務”，雖是一字之變，卻是從“管控”思維向“契約精神”的艱難轉身 。

然而，改名的歡呼聲尚未散去，另一個更為尖銳現實隨之浮出水面。調查發現，中國現在不少城市普通家庭的物業費支出，遠超于每個家庭水電煤的總和。以杭州每套100平米的普通住宅為例，每月物業費在300-1000元之間，一年便是3600-12000元。這對許多家庭而言，是一筆不小的固定開支。 現不少有識之士發出感慨，我們花這么多錢，是請你們這些老爺來管我們嗎？這個社會到底怎么了，是不是當今中國社會的又一大“創造”？

按照馬斯洛需求層次理論，當業主的基本居住安全需求滿足后，必然追求尊重需求和自我實現需求。傳統的“管理”思維停留在保障社區不丟東西、不倒垃圾的基礎層面，而現代的“服務”需求，則需要物業公司根據業主構成進行精細化細分：面對老年業主，需要的是關懷與便利；面對雙職工家庭，需要的是高效與信任；面對高凈值人群，需要的是私密與尊崇。

顯然，目前中國的物業現狀，還遠遠跟不上時代發展的需求。“購買服務，是先購買，還是先服務？”上海徐匯區湖南路街道在一次座談會上，試圖用一種“質價同步”的方式破局。他們不做預設前提，而是要求物業公司拿出精細到“每日清掃次數、分材質保潔清單”的服務方案，甚至針對老式庭院板磚地面易生青苔的特點，配置機動崗實行“即臟即清”。這種細致認真的態度，換來了居民的信任，新物業尚未進駐，調價程序便已完成 。但這只是少數“模范生”的答卷。

這次住建部的迅速回應，充分展現了傾聽民意的姿態，也釋放了積極的政策信號。但要真正實現從“物業管理”到“物業服務”的質變。首先，需要屬地有關部門及時要求物業公司做到收費合理化、收益透明化，對目前的小區自定高額的物業收費，應直接降至一半，還所有住居用戶的一個公道。

同時，針對小區的電梯廣告、道閘廣告、公共停車位收益，有關部門應及時要求物業公司嚴格按民法典規定，歸業主共有，不能把小區的公共收益成為物業公司的“暗箱操作”的“搖錢樹”。

其次，對目前物業的很多小區，正陷入“炒不掉、趕不走”的尷尬現狀。有關部門須建立完善的信用評價體系和解聘流程，讓“劣幣”真正出局。正如樊蕓代表建議的那樣，要對物業公司進行信用評級，完善選聘和解聘機制。

另外，物業公司自身必須認識到，存量時代，為居住用戶提供優質的服務力才是核心競爭力。隨著房地產增量市場見頂，物業公司正在從“末梢管理”轉向“樞紐運營”。那些仍抱著“地盤思維”的物業公司，他們注定會被市場淘汰的。

國家住建部將物業“管理”改“服務”，是中國所有物業公司回歸基本常識的第一步。但這篇大文章的結尾，不應該寫在文件里，而應寫在每一個小區的合理收費與修好小區的路燈里、綠化、衛生與刷新的電梯里、業主滿意的笑容里！

作者系全球品牌、創新、人才、企業家概念科學闡述第一人。國內財經、品牌、管理著名實戰專家、企業經營戰略顧問、亞洲經營智庫首席研究員、湖南安邦農業研究院(與湖南農業大學共同創建)專家顧問、研究員、多家權威智庫特約專家、首席研究員。國內外數家權威媒體專欄作家，2012年至今，分別在國際頂流雜志網站及國內權威媒體就我國區域經濟、產業、品牌、人才、創新、企業經營管理等社科類發表理論/評論、小說、散文、詩歌三百余篇。

擅長領域：城鄉區域規劃、定位與品牌塑造、品牌科學發展研究、鄉村振興潛在人文、產業特色開發與匠心錘煉、民族產業、企業品牌經營戰略創新創意管理與運作指導工作。通過調查研究與實踐總結所發表的許多文章觀點與建議，得到黨和國家領導人及眾多著名權威專家的贊評。