深圳樓市，小面積三房?jī)?nèi)卷

文/深圳進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

龍華新房，沒(méi)有最卷，只有更卷。

這兩天，深圳規(guī)自局披露了龍華又一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃圖。

項(xiàng)目名為觀湖境未來(lái)家園。

位于龍華區(qū)觀湖街道萬(wàn)安東路與富瀾路交會(huì)處西北側(cè)，宗地號(hào)A917-0062。

這個(gè)項(xiàng)目，由龍華建設(shè)集團(tuán)打造。

也即觀湖北產(chǎn)業(yè)片區(qū)土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目當(dāng)中的觀湖北10-3-2宗地。

之所以說(shuō)它卷，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目據(jù)了解也會(huì)有小面積三房。

01

觀湖境未來(lái)家園，建設(shè)用地面積1.73萬(wàn)㎡，總建筑面積15.87萬(wàn)㎡。

容積率6.0，計(jì)容積率建筑面積11.15萬(wàn)㎡。其中，住宅建筑面積9.17萬(wàn)㎡。

總平圖顯示，小區(qū)主要由四棟41-43層的超高層住宅，以及一棟幼兒園組成。

住宅分別為1棟、2棟、3棟一單元，為43層高；3棟二單元41層高。

四棟住宅均為一層六戶(hù)設(shè)計(jì)。

另外，4棟則是5層的幼兒園。

總平圖看出來(lái)較為明顯的幾個(gè)亮點(diǎn)：

1）小區(qū)的大門(mén)，跨度雖然說(shuō)沒(méi)有很長(zhǎng)，但門(mén)前兩邊各有一個(gè)酒店式的水景花池；

正門(mén)有所抬高，兩邊還有樓梯；

還設(shè)計(jì)有外走廊，有建筑造型，中央還有一處圓形的水景；

看得出，觀湖境未來(lái)家園的大門(mén)設(shè)計(jì)，還是挺用心的。

2）正門(mén)進(jìn)來(lái)的小區(qū)中央園林，有綠化；

有曲折的休閑走道，還有較大面積的水景；

3棟一單元、3棟二單元之間，打造有泳池；

另外，小區(qū)還有不少的景觀花池。

3）每棟住宅樓，有較為寬大的雨棚；

雨棚邊角是圓弧形的，面積也不小，設(shè)計(jì)上應(yīng)該較為美觀。

1棟和3棟一單元之間，還有風(fēng)雨連廊連接。

4）產(chǎn)品上，做到了戶(hù)戶(hù)朝南，得房率據(jù)稱(chēng)能到90.89%-99.52%。

整體的不足上：

1）畢竟是土地整備利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，容積率有點(diǎn)高；

四棟住宅均是超高層；

同時(shí)樓間距較小，住宅樓棟彼此之間樓間距最短的18米左右；

最長(zhǎng)的也僅26米左右。

2）另外，小區(qū)雖然沒(méi)有公租房、保障房，但據(jù)了解是有回遷房的；

不過(guò)具體套數(shù)目前尚未明確。

02

看得出，觀湖境未來(lái)家園，產(chǎn)品主要以剛需為主。

項(xiàng)目總戶(hù)數(shù)936戶(hù)，其中戶(hù)型套內(nèi)建筑面積小于90㎡的859戶(hù)。

占總戶(hù)數(shù)的91.77%。

其戶(hù)型面積，已經(jīng)有流出。主要為76、89、98、116、138㎡產(chǎn)品。

最大的亮點(diǎn)，是76㎡做了三房。

具體而言：

76㎡做了3房2廳1衛(wèi)，豎廳格局，三開(kāi)間朝南，含贈(zèng)送得房率約93.4%；

89㎡的3房2廳2衛(wèi)，豎廳格局，三開(kāi)間朝南，含贈(zèng)送得房率約90.89%；

98㎡的3房2廳2衛(wèi)，豎廳格局，三開(kāi)間朝南，含贈(zèng)送得房率約92.9%；

116㎡的4房2廳2衛(wèi)，橫廳、南北通透，五開(kāi)間朝南，有客廳連接次臥的大陽(yáng)臺(tái)，含贈(zèng)送得房率約98.17%；

138㎡的4房2廳2衛(wèi)，豎廳、南北通透，五開(kāi)間朝南，有客廳連接次臥的大陽(yáng)臺(tái)，含贈(zèng)送得房率約99.52%。

整體看下來(lái)，小戶(hù)型產(chǎn)品較為緊湊，包括主臥不間斷的270°飄窗、連接客廳和次臥的大陽(yáng)臺(tái)；

都只見(jiàn)于116、138㎡這樣的較大面積戶(hù)型。

不過(guò)話又說(shuō)回來(lái)，僅76㎡做三房這點(diǎn)。

觀湖境未來(lái)家園也還是挺卷的。

在龍華這個(gè)嚴(yán)重內(nèi)卷的市場(chǎng)，當(dāng)然項(xiàng)目能不能卷的贏，還是要看產(chǎn)品最終怎樣。

畢竟，小面積三房，在龍華市場(chǎng)并不少。

此前談的比較多的，是龍華紅山的新澍雅居，69㎡做了2 1的三房。

而前不久，龍華大浪的卓越朗奕府，也傳出69㎡做了三房。

而且還是實(shí)實(shí)在在的三房，并不是 1的三房空間。

03

觀湖境未來(lái)家園的開(kāi)發(fā)主體，為深圳市新龍觀投資發(fā)展有限公司。

該公司由深圳市龍華建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“龍華建設(shè)集團(tuán)”）100%持股。

新龍觀投資發(fā)展的執(zhí)行董事為劉曉迎，總經(jīng)理為易洪。

劉曉迎同時(shí)也是龍華建設(shè)集團(tuán)總經(jīng)理。

觀湖境未來(lái)家園，其實(shí)很早就傳出開(kāi)工了。但進(jìn)展不算快。

據(jù)了解，項(xiàng)目在2024年8月2日舉行開(kāi)工儀式，8月中旬正式開(kāi)工建設(shè)。

而合同竣工時(shí)間是在2028年1月23日，預(yù)計(jì)會(huì)定在2028年中旬帶精裝交房。

就在今年3月23日，隨著最后一方混凝土澆筑完成。

觀湖境未來(lái)家園項(xiàng)目首期地下室頂板澆筑順利收官。

標(biāo)志著項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)“正負(fù)零”關(guān)鍵目標(biāo)，才正式進(jìn)入地上主體結(jié)構(gòu)施工新階段。

可以預(yù)見(jiàn)的是，經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的推進(jìn)，觀湖境未來(lái)家園的競(jìng)爭(zhēng)壓力不會(huì)小。

這一方面來(lái)自龍華嚴(yán)重內(nèi)卷的產(chǎn)品；

另一方面，是項(xiàng)目周邊的競(jìng)品也相繼亮相。

就在觀湖境未來(lái)家園幾百米處。

前幾天，宸嘉發(fā)展龍華松元廈大布頭片區(qū)城市更新項(xiàng)目。

一期案名已經(jīng)獲批了，叫嘉佰華庭。

整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約10.69萬(wàn)㎡，計(jì)容面積約66.36萬(wàn)㎡；

其中住宅50.35萬(wàn)㎡（商品住宅約44.19萬(wàn)㎡）。

體量巨大，片區(qū)的供應(yīng)未來(lái)只多不少。

目前，觀湖境未來(lái)家園附近在售盤(pán)包括鴻榮源觀城、景勛天著。

參考均價(jià)3.8-4萬(wàn)/㎡。