足足21條！南昌縣發(fā)布樓市新政！

近日， 南昌縣（小藍(lán)經(jīng)開區(qū)）關(guān)于支持房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施（征求意見稿）公布，確定了接下來的利好政策內(nèi)容。

1.打造“綠色生態(tài)花園住宅”。

建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，全面推進(jìn)“綠色生態(tài)花園住宅”建設(shè)，延長(zhǎng)《南昌縣試點(diǎn)“綠色生態(tài)花園住宅”實(shí)施意見》的試行期限至2028年底；支持已開工未建設(shè)的商品住宅開展品質(zhì)提升，以棟為單位申請(qǐng)納入“綠色生態(tài)花園住宅”試點(diǎn)范圍。

2.鼓勵(lì)創(chuàng)新建筑設(shè)計(jì)。

在滿足交通組織、消防安全、結(jié)構(gòu)安全等要求的前提下，支持新建居住類項(xiàng)目結(jié)合場(chǎng)地地形與整體規(guī)劃，適度調(diào)整場(chǎng)地及室外地坪標(biāo)高，設(shè)置底層連續(xù)架空空間。該空間可集約布局停車、物業(yè)及社區(qū)配套設(shè)施，并兼容公共休閑、便民服務(wù)等功能。此項(xiàng)政策適用于以宗地為單位新開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅用地（不含改建、擴(kuò)建的住宅建筑），具體容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)的支持政策將另行規(guī)定。

3.支持項(xiàng)目?jī)?yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

在嚴(yán)格遵循原規(guī)劃條件確定的容積率、建筑密度、綠地率等約束性指標(biāo)，落實(shí)公建配套要求且不影響周邊利害關(guān)系人合法權(quán)益的前提下，允許開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)適配度，申請(qǐng)對(duì)套型結(jié)構(gòu)和功能布局進(jìn)行合理調(diào)整；外立面調(diào)整應(yīng)保持與項(xiàng)目自身及周邊環(huán)境風(fēng)貌協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并在履行公示程序無重大異議后組織實(shí)施。

4.明確住宅陽(yáng)臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)等適用規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)。

在保證結(jié)構(gòu)安全前提下，住宅主陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不大于2.4米、次陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不大于1.5米以內(nèi)的部分，按水平投影面積1/2計(jì)算容積率；超出部分按全面積計(jì)算。各類陽(yáng)臺(tái)總面積不得超過住宅建筑面積（含陽(yáng)臺(tái)）的15%，超出部分按全面積計(jì)算容積率。每戶設(shè)備平臺(tái)面積不超過該套型建筑面積3%且最高不超過5平方米的，不計(jì)入建筑面積和容積率；超出部分按投影面積計(jì)入。

為響應(yīng)江西省關(guān)于新建商品住宅品質(zhì)提升有關(guān)文件精神，著力打造采光充足、通風(fēng)良好、宜居舒適的高品質(zhì)住宅，在戶型設(shè)計(jì)合理前提下，支持同一端室內(nèi)兩個(gè)不同朝向洞口分別設(shè)置凸窗，凸窗突出外墻的距離不大于0.7米、結(jié)構(gòu)凈高不大于2.1米、窗臺(tái)高度不小于0.45米的，可不計(jì)算建筑面積、不計(jì)入容積率。

5.允許分期分棟辦理土地核驗(yàn)與規(guī)劃核實(shí)。

對(duì)同一項(xiàng)目多棟單體建筑登載于一本建筑工程規(guī)劃許可證的，為保障交付效率，在滿足獨(dú)立使用功能且公共配套可分期達(dá)標(biāo)的前提下，可申請(qǐng)對(duì)單體工程分期分棟進(jìn)行土地核驗(yàn)與規(guī)劃核實(shí)。原則上，招商引資項(xiàng)目配套設(shè)施須按合同約定同步或按比例建設(shè)到位。

6.支持裝配式建筑適當(dāng)調(diào)整裝配率。

對(duì)于尚未開工或已開工建設(shè)但尚未完工（剩余工程具備調(diào)整條件）的項(xiàng)目，如需將精裝修交付變更為毛坯交付，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)土地出讓合同約定的裝配率要求，重新編制裝配式施工調(diào)整方案。該方案可采取的調(diào)整措施包括但不限于：優(yōu)化剩余工程中水平構(gòu)件的施工工藝、補(bǔ)充預(yù)制構(gòu)件安裝、實(shí)施管線分離等。調(diào)整后的裝配率原則上不應(yīng)低于30%。若因結(jié)構(gòu)限制、施工條件等原因?qū)е率Ｓ喙こ檀_實(shí)無法調(diào)整裝配率，建設(shè)單位可向縣住建局提交書面申請(qǐng)及相關(guān)證明材料。經(jīng)核查屬實(shí)的，可按毛坯交付標(biāo)準(zhǔn)辦理竣工備案手續(xù)。

7.優(yōu)化綠色建筑指標(biāo)實(shí)現(xiàn)路徑。

對(duì)于已列入全市停緩建復(fù)工復(fù)產(chǎn)計(jì)劃的項(xiàng)目，因精裝修調(diào)整為毛坯交付而影響原定綠色建筑星級(jí)達(dá)成的，建設(shè)單位應(yīng)優(yōu)先優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，盡力保障原約定的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。如經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)專業(yè)論證確無法實(shí)現(xiàn)，建設(shè)單位需向縣住建局提交指標(biāo)調(diào)整書面申請(qǐng)及相關(guān)佐證材料，經(jīng)核查屬實(shí)的，可按綠色建筑基本級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

8.支持施工許可依法依規(guī)辦理變更。

對(duì)于因參建單位破產(chǎn)、清算、經(jīng)營(yíng)困難等原因無力繼續(xù)參與項(xiàng)目后期建設(shè)的，為保障項(xiàng)目順利推進(jìn)和竣工交付，縣住建局依法依規(guī)提供手續(xù)辦理支持。在遵循法律法規(guī)及合同約定的前提下，參建單位可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，申請(qǐng)辦理施工許可相關(guān)信息變更。

9.依法分類處置閑置土地。

對(duì)疑似閑置土地，由縣自然資源和規(guī)劃局調(diào)查界定超期未開工成因（政府原因、企業(yè)原因或其他不可抗力等因素）后依法處置。對(duì)已開工未竣工項(xiàng)目進(jìn)行排查，構(gòu)成閑置土地的依法處置；對(duì)不構(gòu)成閑置的，鼓勵(lì)通過優(yōu)化開發(fā)、市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓或政府收回收購(gòu)等方式盤活。收回收購(gòu)?fù)恋貎?yōu)先用于保障性住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施，或優(yōu)化規(guī)劃后重新供應(yīng)。閑置土地成因界定存在爭(zhēng)議的，應(yīng)依法依規(guī)啟動(dòng)聽證或復(fù)議程序。

10.支持開發(fā)用地分割轉(zhuǎn)讓。

對(duì)因企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難、破產(chǎn)或其他不可抗力等原因?qū)е聼o法全部開發(fā)利用的土地，在開發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)并經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，可按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行宗地分割。除存在構(gòu)成土地閑置、未履行土地出讓合同、產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議或招商引資協(xié)議中關(guān)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)約定等情形外，因企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，可分割宗地轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行開發(fā)利用。對(duì)于投資額未達(dá)到項(xiàng)目總投資25%的土地，允許在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后先行辦理預(yù)告登記，以保障受讓人合法權(quán)益；受讓人可憑預(yù)告登記證明依次辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、消防設(shè)計(jì)審查等審批手續(xù)，待項(xiàng)目投資額達(dá)到法定轉(zhuǎn)讓條件后再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及各項(xiàng)竣工驗(yàn)收手續(xù)。同時(shí)，積極推行房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓“帶押過戶”，促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)健康有序流轉(zhuǎn)。

11.允許合理變更抵押物。

經(jīng)抵押權(quán)人與開發(fā)企業(yè)共同申請(qǐng)，可將項(xiàng)目土地抵押變更為在建工程或建成房源抵押，由縣自然資源和規(guī)劃局（不動(dòng)產(chǎn)登記中心）會(huì)同金融機(jī)構(gòu)依法辦理，盤活土地資產(chǎn)支持項(xiàng)目預(yù)售復(fù)工。

12.建立預(yù)售啟動(dòng)金制度。

停緩建項(xiàng)目因續(xù)建工作需要申請(qǐng)預(yù)售的，開發(fā)企業(yè)可與參建單位提前通過定向工程款抵房款方式，由參建單位將鎖定房源所對(duì)應(yīng)工程綜合造價(jià)的15%存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并共同向監(jiān)管部門申請(qǐng)?jiān)诰W(wǎng)簽備案系統(tǒng)中對(duì)該部分房源進(jìn)行定向鎖定，暫不對(duì)外銷售。后續(xù)如鎖定房源需進(jìn)行市場(chǎng)化銷售，由開發(fā)企業(yè)與參建單位共同申請(qǐng)解除鎖定。

13.實(shí)行監(jiān)管資金直接撥付。

在項(xiàng)目未完成整體建設(shè)前，除用于稅費(fèi)、管理費(fèi)等項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用外，停緩建項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金應(yīng)直接撥付至項(xiàng)目參建單位賬戶（含農(nóng)民工工資專戶）。資金撥付須經(jīng)聘請(qǐng)的第三方財(cái)務(wù)審計(jì)機(jī)構(gòu)確認(rèn)。預(yù)售資金監(jiān)管部門應(yīng)建立對(duì)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)的考核與黑名單制度，確保審計(jì)結(jié)果的獨(dú)立性與真實(shí)性。

14.鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供支持。

對(duì)積極為停緩建項(xiàng)目續(xù)建提供融資、展期、預(yù)售及產(chǎn)證辦理等服務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，在新建商品房預(yù)售資金、存量商品房托管資金、住宅專項(xiàng)維修基金的銀行招投標(biāo)中予以加分激勵(lì)，可優(yōu)先納入該項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單，并對(duì)相關(guān)資金實(shí)行封閉式管理，確保資金安全高效用于項(xiàng)目建設(shè)。

15.收購(gòu)存量商品房用于安置房、人才房等。

支持由縣屬國(guó)有企業(yè)組建專業(yè)機(jī)構(gòu)作為收購(gòu)主體，結(jié)合我縣商品房市場(chǎng)庫(kù)存、財(cái)政承受能力等實(shí)際情況，以“保交樓”等涉穩(wěn)項(xiàng)目及其他有意愿參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的已取得棟證房源（包括住宅、商業(yè)、車位等）為收購(gòu)重點(diǎn)，按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、供需匹配、封閉運(yùn)作”的原則，收購(gòu)已建成存量商品房用作安置房、人才房等，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存、加快被征收戶安置進(jìn)程及保障人才引進(jìn)需求。納入收購(gòu)范圍的開發(fā)企業(yè)所得房源收購(gòu)款，應(yīng)優(yōu)先用于項(xiàng)目續(xù)建、稅款繳納及縣內(nèi)購(gòu)地等用途。

16.縣屬國(guó)有企業(yè)帶頭參與“以舊換新”。

支持縣屬國(guó)有企業(yè)作為收購(gòu)主體以換購(gòu)方式收購(gòu)二手住房，對(duì)于符合置換條件的舊房，收購(gòu)主體對(duì)待換購(gòu)舊房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，收購(gòu)主體將二手住房置換款作為新房首付款，打入收購(gòu)主體參控股項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

17.市場(chǎng)主體積極參與“以舊換新”。

鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、個(gè)體組織和業(yè)主積極參與，按照市場(chǎng)化流程支持業(yè)主“以舊換新”，開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)讓利，對(duì)參與“以舊換新”的業(yè)主給予房?jī)r(jià)優(yōu)惠、中介費(fèi)用減免等優(yōu)惠措施。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)也可參照縣屬國(guó)有企業(yè)“以舊換新”模式收購(gòu)二手住房，并將二手住房置換款作為新房首付款，打入開發(fā)企業(yè)所屬項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

18.鼓勵(lì)對(duì)收購(gòu)的二手住房進(jìn)行改造升級(jí)。

對(duì)收購(gòu)的二手住房可進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化改造更新、整體拆除重建，通過市場(chǎng)化方式運(yùn)營(yíng)，用于改造再售、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)租賃及人才房、安置房等，盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)價(jià)值。

19.鼓勵(lì)將購(gòu)房補(bǔ)貼資金用于購(gòu)買車位。

對(duì)于未兌付的購(gòu)房補(bǔ)貼資金，支持業(yè)主將購(gòu)房補(bǔ)貼資金轉(zhuǎn)換為“車位抵用券”，用于購(gòu)買縣內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的車位（庫(kù)），后期由縣住房保障中心與開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一核算，縣財(cái)政根據(jù)核算情況進(jìn)行兌付。

20.加強(qiáng)信息披露與社會(huì)監(jiān)督。享受本政策支持的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)定期在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及官方平臺(tái)公示資金使用、工程進(jìn)度、預(yù)售許可等信息，主動(dòng)接受業(yè)主及社會(huì)監(jiān)督。

21.建立政策評(píng)估與動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。本措施自發(fā)布之日起施行，有效期兩年，期間如遇國(guó)家和上級(jí)政策調(diào)整，以國(guó)家和上級(jí)政策為準(zhǔn)。由縣住房保障中心牽頭聘請(qǐng)第三方，每年對(duì)政策實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果和市場(chǎng)變化情況，按程序?qū)φ哌M(jìn)行必要的調(diào)整或廢止。

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