八年合作分手 雅居樂虧損2.67億退出湖州濱江國際二期項目

觀點網 從合作共贏到割肉離場，湖州一號項目用八年時間，見證了雅居樂的起伏人生。

4月22日晚，雅居樂發布公告，以9500萬元的名義對價將湖州一號項目（雅居樂·濱江國際二期）50%股權，出售給原合作方中國房地產開發集團南通有限公司（下稱“中房南通”），預計錄得虧損約2.67億元。

根據協議，這是一場典型的“承債式出售”，中房南通以項目公司欠付其的9500萬元債務作為結付，雅居樂需在協議簽訂后六個月內出售目標物業，所得凈額歸其自身，未出售部分也將歸雅居樂支配。

而這場沒有現金流的交易，背后反映出了不僅是行業周期下項目去化困難，更折射出這家千億房企在巨虧與債務雙重擠壓下，無奈斷臂求生的真實圖景。

項目緣起

雅居樂與湖州的緣分，始于2018年樓市的狂熱周期。彼時的雅居樂正處于全國化擴張的巔峰，多元化布局高歌猛進，長三角作為核心戰略區域，成為其重倉布局的重點

2018年2月12日，雅居樂旗下杭州余杭雅居樂房地產開發有限公司，以11.201億元的總價，競得湖州市吳興區鳳凰東區湖開土2018-02號地塊，樓面價為8305元/平方米，刷新當時區域地價紀錄。

按照規劃，該地塊將打造雅居樂·濱江國際二期項目，總建面約13.05萬平方米，涵蓋高層、洋房、疊墅及商業配套，總戶數約1262戶，車位比達1:1.3，還配套建設大型康體館、精品菜場等設施。

為分攤資金壓力、降低開發風險，雅居樂于2018年6月成立項目公司浙江祥雅房地產開發有限公司，注冊資本1.9億元；同年11月，引入中房南通入股，雙方各持50%股權，開啟合資開發模式。

而這本是行業流行的“強強聯合”，卻未料成為了今日決策僵局的伏筆。

2021年6月，雅居樂·濱江國際二期正式取證開盤，然而此時樓市已進入深度調整期，首開去化率只有65%； 雪上加霜的是，2021年底項目一期交付時，因驗收問題出現延期，直接影響了項目口碑，2022年4月二批次加推，僅去化了35%。

2023年底，項目全面竣工交付，但庫存積壓問題日益嚴重，截至4月22日最新公告日，仍剩余住宅172套、商業28套、車位423個，儲藏室37間及2個體育館，總可銷售面積約為3.73萬平方米，備案價總額6.26億元，單位備案價為1.68萬元/平方米，大量資金沉淀無法回籠。

與此同時，項目公司浙江祥雅財務方面也并不樂觀，除稅后虧損約1573.4萬元，總資產約7.18億元，資產凈值僅1.37億元，成為持續消耗雅居樂現金流的“負資產”。

項目的去化速度，自然也與產品定價、促銷節奏有關，而這背后也折射出了雙方各持50%股權的合資模式，在市場下行期的弊端。

公告有段話指出：“出售事項主要是由于買方與賣方對項目未來開發及經營的業務策略及營運方式存在分歧。賣方與買方未能就余下物業的出售時機及定價策略達成共識。”

此時的湖州項目，早已陷入“賣不動、管不了、虧不停”的死循環，不再是當初雙方初識時的“香餑餑”，而是都想盡快脫手的“燙手山芋”。

出售由衷

湖州項目的承債式甩賣，絕非孤立事件，而是雅居樂系統性危機的冰山一角。

據雅居樂最新披露的財報數據指出，2025年，公司實現營收278.59億元，同比減少35.7%；歸母凈虧損更是達到225.69億元，同比增加25.3%，連續四年虧損；毛利率也進一步惡化至-17.6%。

核心業務銷售徹底“失血”下，債務違約的藤蔓更是緊緊纏繞著雅居樂。截至2025年末，公司現金及銀行結余（包括有限制現金）總額僅55.79億元，但短期借款的規模便高達387.34億元，資產負債率也攀升至89.53%。

盡管雅居樂的總借貸較2024年末減少21.11億元，但其凈負債比率卻由2024年末的103.6%飆升至229.6%，財務風險急劇放大。

截至去年末，公司已有本金合計294.21億元及利息13.05億元的借款，因未能按期支付而構成違約，并觸發了37.66億元的銀行及其他借款出現交叉違約。

在這樣的背景下，雅居樂的核心戰略只剩下一個--處置資產、回籠現金、止血續命，哪怕沒有現金回款，哪怕要計提大額虧損。

2025年財報顯示，2025年，雅居樂出售/終止確認附屬公司的虧損約28.96億元。

進入2026年后，雅居樂持續出售資產，3月11日，嘉里建設或相關人士以約4.3億港元從接管人手中購入原由雅居樂持有的九龍塘龍圃別墅地皮，地塊折價超5億港元；3月27日，雅居樂以11.5億元出售環保相關業務資產。

事實上，對于一家房企而言，其最核心的“保命根基”便是土儲。

受持續停拿新地影響，雅居樂近年土儲規模不斷縮水。截至2025年末，集團于69個城市及地區擁有預計總建筑面積約2548萬平方米的土地儲備，較上半年末的2962萬平方米減少了14%。

但值得一提的是，2026年一季度，雅居樂預售均價重回萬元以上。截至2026年3月31日的三個月內，雅居樂累計實現預售金額約18.2億元人民幣，對應建筑面積約16.5萬平方米，平均單價為1.10萬元/平方米。

管理層方面，就在2025年年報發布的次日4月1日，雅居樂宣布創始人之一、陳氏五兄弟長兄陳卓雄，因已屆齡退休及期望減輕工作負擔，正式辭任非執行董事職務。

一紙離任公告，這位伴隨雅居樂走過37年風雨的核心創始人，也徹底結束了其長達21年的董事生涯。

可即便元老離場，雅居樂依舊延續著根深蒂固的家族治理模式，陳卓林坐鎮董事會主席兼總裁，陳卓喜、陳卓南等家族成員仍穩居董事席位。

或許華南五虎的集體浮沉與落寞，讓不少親歷舊周期的行業從業者倍感唏噓，但不可否認的是，他們的落幕，也正宣告著一個全新的房地產時代已然到來。

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