北京買房：理清思路，購房建議1863

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我很不理解，在北京房價(jià)明顯下跌的時(shí)候，到底什么人在買房？真的有人買房嗎？有錢人都怎么想的？他們的錢從哪來的？我認(rèn)為有錢人都是應(yīng)該懂投資的，怎么竟然會在這種時(shí)期買房？不可理解

A：

1、不理解就不理解吧，人和人之間最大的差距其實(shí)就是認(rèn)知，很多時(shí)候比人和動物都大。無所謂誰的認(rèn)知更強(qiáng)，只看誰的運(yùn)氣好趕上了風(fēng)口而已。

另外說一句，您的不理解，或許已經(jīng)是另外一個(gè)群體的共識了。等您頓悟的時(shí)候，更或許早已是人家的常識了。但很多人明明知道了很多道理，但仍然過不好這一生。或許是知道的晚了，也或許是因?yàn)橄氲奶啵龅奶侔伞?/p>

2、什么人在買房？房子是用來住的，有需求的自然會買唄，衣食住行的剛需品莫不如此。汽車是確定貶值的，什么人在買車？燕窩的營養(yǎng)價(jià)值確定性的不如雞蛋，什么人在消費(fèi)？對孩子的教育投資大多數(shù)都是回不了本兒的，什么人在生孩子？

人與人的追求是不同的，取決于自己的能力和欲望。得不到的時(shí)候焦慮，得到了或許也就無所謂了。

3、是否真的有人買房？這看新小區(qū)吧，如果有人入住，那就說明確定性的增加業(yè)主規(guī)模了。

4、有錢人怎么想的？他們一般不會告訴別人，信息在任何時(shí)代都是最值錢的。別看現(xiàn)在信息大爆炸，但在我看來，網(wǎng)上99.99%都是無用信息，反正我查資料的時(shí)候從來都感慨有效信息不足。

您其實(shí)可以努力成為有錢人，然后自然就知道他們怎么想了。否則人類是無法想象自己沒經(jīng)歷過的事情的，就像D絲不能寫爽文似的，能想到的都太Low。

5、錢從哪兒來的我更不知道了。但我剛剛看了看北京的數(shù)據(jù)，住戶存款余額是7.6萬億，而口罩前的2019年是5.7萬億，增加了1.9萬億。以北京1000萬個(gè)家庭來說，每戶增加19萬。您家增加了多少，被平均了嗎？

另外北京“住戶中長期貸款（房貸）”余額是2.7萬億，而2019年是1.9萬億，增加了0.8萬億，平均每戶又貸了8萬塊。您家如果沒增加，那就又被平均了。

也可以把以上數(shù)字計(jì)算一下，存款是7.6萬億，房貸余額2.7萬億，那北京住戶的凈存款就是4.9萬億。1000萬戶家庭，平均每戶凈存款50萬左右，而且還不包括房子+車子+黃金+股票+理財(cái)+鍋碗瓢盆兒的價(jià)值。

那如果戶均是50萬，而其中必定有人被平均，也或許就有人獨(dú)享了幾家的存款吧，弄出個(gè)幾百萬來也有可能。對了，我聽說招行私人銀行的門檻是1000萬存款，但已經(jīng)擁有了200萬客戶。這還只是招行的，其他銀行的有多少？您猜。

6、有錢人未必都懂投資，靠運(yùn)氣+時(shí)代紅利而賺錢的才是大多數(shù)。或者說是天時(shí)地利人和，在正確的時(shí)間，正確的領(lǐng)域，做了正確的選擇才成功的，缺一不可。

7、總之您繼續(xù)思考吧，替有錢人焦慮也不是壞事兒，他們巴不得您永遠(yuǎn)思考呢。

僅供參考。

二

Q:

最近想給女兒買房。預(yù)算有限，只有300萬左右。女兒是單身。目前不考慮學(xué)區(qū)。只考慮通勤和周邊商業(yè)配套。因?yàn)槭且粋€(gè)人所以只想買一個(gè)一室一廳的房子。她目前在廣安門上班。我們看了7號線的房源。主要看了金泰先鋒和金海國際。金泰先鋒是60多平米的大開間可以改成一室一廳。金海國際是正規(guī)一室一廳。我想咨詢一下章哥能否給個(gè)建議。

A：

1、廣安門上班，那應(yīng)該是西邊的豐臺石景山更方便啊，東邊百子灣的通勤遠(yuǎn)了點(diǎn)兒吧？當(dāng)然朝陽的商業(yè)配套確實(shí)占優(yōu)，從整體氛圍來說比西邊強(qiáng)。

2、百子灣從地段兒來說不算太強(qiáng)，通惠河+鐵道封住了北邊和東邊的交通。所以過去是只能是跟西邊互動，現(xiàn)在則是看南邊廣華新城的發(fā)展了，板塊整體算中等吧。

板塊內(nèi)金泰先鋒北區(qū)算不錯(cuò)的小區(qū)，但應(yīng)該是一居很少，您看的是南區(qū)的吧？自住挺合適的，大開間也舒服，就是價(jià)格走勢不太強(qiáng)。金海國際的也差不多，更適合自住，其他方面的期望值別太高就行。

多說一句，我們開發(fā)商之所以推出開間這種戶型，其實(shí)是沒辦法，實(shí)在不好設(shè)計(jì)，否則就隔成一居室了，還能多賣錢呢。所以多數(shù)開間都不太好改，就算改的效果好，將來如果出手的話，接盤人也會以不喜歡來砍價(jià)，所以大多數(shù)都不太好要高價(jià)。

另外開間這種產(chǎn)品的適應(yīng)人群相對窄，主要就是單身和小家庭，有了孩子的都不太合適。而商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，接盤的人少，價(jià)格走勢就相對弱。一居室相對強(qiáng)點(diǎn)兒但也差不多，尤其是戶型偏大的，自住很舒服，但因?yàn)槔寐什桓撸宰饨鸱矫嬉话悴徽純?yōu)，價(jià)格走勢也就偏弱。

3、總之您這是典型的自住為主，從地段、小區(qū)到戶型都是，那就主要看自己的喜好吧。只是多說一句，如果也有將來換房的想法，那從保值角度一般是緊湊型的小兩居占優(yōu)，70左右的，然后是不超50平的一居。

另外再多說一句，這倆小區(qū)的開間和一居基本都70平左右，而您的預(yù)算是300萬。那如果是這面積+總價(jià)的房源，無論報(bào)價(jià)還是成交價(jià)，在樓座、樓層或朝向上都有瑕疵的可能。所以多考察吧，盡量避開瑕疵和硬傷。

僅供參考。

三

Q:

我現(xiàn)在改變主意了，現(xiàn)在決定保留南邵的房子，租出去，然后在亦莊核心區(qū)買個(gè)一居，用于孩子轉(zhuǎn)學(xué)，然后租房住。目前價(jià)格在200以下的一居，大概率就是貴園北里和南里這種步梯回遷房，以及東晶國際，博客雅居，燕景佳園這種電梯塔樓。麻煩您幫忙分析下，應(yīng)該買哪種呢？我應(yīng)該考慮哪些方面？

A：

1、為孩子轉(zhuǎn)學(xué)，小學(xué)轉(zhuǎn)還是小升初轉(zhuǎn)？如果是小升初轉(zhuǎn)，那就甭管哪個(gè)小區(qū)，只買溢價(jià)最低的vs流動性更好的，因?yàn)檫@種房沒必要長期持有，用完了看行情賣掉就得了。

我印象中東晶國際有合適的，去年有網(wǎng)友買過，40平左右的200萬吧，租金不到4000，溢價(jià)在亦莊算低的，至少是不高。

2、如果是小學(xué)轉(zhuǎn)，那一般建議留到初中，以防政策有變化。我要建議是先看貴園，盡量買戶型小的，但這邊也小不到哪兒去，好像都超50平了。然后是找中間樓層沒瑕疵的，租售比盡量低吧，550左右有可能，別超600的。

買不到合適的再看塔樓唄，找個(gè)得房率高的樓棟（每棟樓都不太一樣），然后就是看樓層+朝向，租售比越低的越好。

3、考慮哪方面？貴園這種沒什么特殊的，塔樓之所以找得房率高的，是因?yàn)樽〗ú恳恢痹跍?zhǔn)備按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。意見稿在2020年就出臺了，說不好什么時(shí)候會在北京實(shí)施。那如果都執(zhí)行了，對得房率低的就至少不是利好，無論是小公寓還是博客雅居這種戶型偏大的。燕景佳園是規(guī)模偏小，一共才幾百戶，這種小區(qū)越老就事兒越多，物業(yè)賺不到錢就更容易惹麻煩。

4、總之如果短期持有就先看東晶國際吧，長期的索性買老破小，能找到溢價(jià)低的最好。

僅供參考。

四

Q:

請教一下，預(yù)算700-800，亞運(yùn)村的安慧北里逸園、惠西西街的勝古家園，還有拂林園，這三個(gè)小區(qū)，都有三居的戶型能夠出手。

因老人養(yǎng)老，大概率會住個(gè)十年左右。不考慮學(xué)區(qū)，僅考慮地鐵近，醫(yī)院近，生活方便，能停車，通勤時(shí)長可接受。從保值和后期流動性上，您更推薦哪個(gè)小區(qū)？

A：

1、安慧北里算學(xué)區(qū)房，對口陳經(jīng)綸嘉銘西區(qū)。但三居的應(yīng)該沒什么溢價(jià)，7/800萬也肯定是板樓戶型好的，先看這里唄。不過別買面積太大的，老小區(qū)的大戶型自住更合適，而且面積大說明單價(jià)低，價(jià)格走勢也就普通了。

2、勝古家園都是塔樓，看二期的城市出品吧，商品房，應(yīng)該有戶型不錯(cuò)的，但估計(jì)也不太好找。反正常規(guī)建議是同等情況下先看板樓，實(shí)在沒合適的再看塔樓。

3、佛林園怎么說呢，到目前為止的價(jià)格走勢普通，否則也不會現(xiàn)在的價(jià)格。旁邊萬科的也是商品房，同時(shí)期的價(jià)格也沒貴多少，但現(xiàn)在價(jià)格差距挺明顯了。小區(qū)戶型偏大，維護(hù)的也普通吧，而且前些年一直都說是噪音明顯，真買的話問清楚吧。這小區(qū)肯定排第三，那倆沒合適的再說吧。

僅供參考。

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