物企變身“炒銀高手”？祈福生活服務的投資賬本與隱憂

在物業管理行業規模增速放緩、利潤承壓的當下，一家名為祈福生活服務的港股上市公司卻走出了一條截然不同的道路。當大多數物企還在為微薄的社區團購傭金收入絞盡腦汁時，祈福生活服務早已化身“貴金屬大玩家”，在金銀市場上翻云覆雨。

4月21日，祈福生活服務公告披露進行了“第四次白銀投資”，擬斥資4460萬港元購入約7.07萬盎司已分配銀條（大約3.2噸白銀）。這已是其在短短數月內針對貴金屬市場的又一次重注。

不僅僅是投資白銀，祈福生活服務此前還大手筆投資黃金，這家“蚊型”物企的業績已經和貴金屬價格的走勢深深綁定。

低買高賣，“炒銀高手”狂賺2.47億元

祈福生活服務在白銀市場的“首秀”始于2020年。當時國際銀價尚處低位，公司分批累計購入80萬盎司銀條，總成本約1.025億元（約128.13元/盎司）。2022年，當銀價有所起色時，公司首次出手，出售50萬盎司，套現約7905萬元。僅此一役，凈賺約1498.85萬元。此時，它還持有30萬盎司的底倉。

2024年下半年，祈福生活服務再次斥資7790萬元購入38萬盎司銀條，均價約205元/盎司。此時其持倉回到68萬盎司。

真正的“神操作”發生在2026年1月。借著貴金屬狂潮，今年1月9日，祈福生活服務以2.26億元出售40萬盎司銀條，約12.44噸，平均成交價每盎司565.5元；1月12日，以1.62億元售出28萬盎司銀條，約8.71噸，平均成交價進一步升至每盎司577.5元。兩筆交易完成后，其持有的約21噸銀條已全部變現，相較于2024年底的賬面值，凈賺2.47億元。

祈福生活服務上一輪“炒銀”相關數據。新京報貝殼財經記者根據公司公告整理

在清倉后，今年3月、4月，祈福生活服務又分兩次進貨，先是3月，斥資約4320萬港元（約合人民幣3800萬元），購入約8.03萬盎司（約2.498噸）已分配銀條，后在4月繼續追加投資4460萬港元購入約7.07萬盎司已分配銀條，開啟了第二輪投資。

如果說白銀是“主戰場”，黃金則是祈福生活服務近期開辟的“第二戰線”。其投資黃金的次數雖不如白銀頻繁，但節奏正在加快，且資本門檻更高。

今年以來，祈福生活服務三度投資黃金，第一次是在1月26日至30日短短5天內，分四次密集買入2730盎司金條，合計斥資約9820萬元。僅僅一個月后（2月23日），再次動用3240萬港元購入800盎司金條；第三次追加（2026年3月），繼續動用出售黃金所得款項，投入1490萬港元購入400盎司。

截至目前，祈福生活服務已經在黃金上累計投入約1.455億港元（約1.33億元人民幣）。由于黃金投資主要集中在2026年一季度，彼時國際金價處于高位震蕩期，目前尚未有大規模出售黃金獲利的公告。

實控人持股73%，推動重倉貴金屬

對于持續投資貴金屬的原因，祈福生活服務表示，“投資貴金屬在長期內表現出持續增值，并能在經濟低迷時期提供更好的回報，在當前的經濟環境下可作為可行的價值儲存手段及風險分散工具，同時亦能減少定期存款的匯率風險及利率風險，符合本集團有關安全性、流動性及資本保值的財務管理目標，旨在保障本集團的資源以供未來發展。”

值得一提的是，祈福生活服務炒貴金屬的幕后高手是實控人孟麗紅，其在祈福生活服務身兼三職，擔任董事會主席、首席執行官及執行董事。

追溯個人經歷，孟麗紅早年畢業于香港中文大學，1991年與丈夫彭磷基共同創立祈福集團，后推動祈福生活服務上市。當前，孟麗紅通過個人直接持股以及全資控股的Elland Holdings Limited，合計持有祈福生活服務約73%的股權，擁有公司的絕對控制權。

由于持股比例超過50%，根據香港聯交所上市規則，孟麗紅作為控股股東，有權通過書面批準的方式代替召開股東會，來批準公司的重大交易事項，這意味著其重大決策效率極高，無需經過煩瑣的股東會流程，這也成為其能夠果斷實施“低買高賣”的原因。

營收下滑，七成凈利靠“炒銀”

2025年年報顯示，報告期內，祈福生活服務收入僅3.2億元，同比下降了12.8%。但年度溢利卻達到了驚人的2.85億元，同比增長191.8%。這背后的核心引擎正是“未分配銀條的公允價值收益約2.03億元”。換句話說，如果沒有炒銀帶來的賬面浮盈，公司2025年的財報將“非常難看”。

從主營業務來看，祈福生活服務業務分為五大板塊：物業管理服務、零售服務、校外培訓服務、資訊科技服務及配套生活服務。而物業管理服務是唯一增長的業務，收入增至1.14億元，但這塊核心物管業務的體量依然很小。截至2025年中期，公司在管面積僅約1018萬平方米，屬于典型的“蚊型”物企，且項目主要依賴兄弟公司祈福集團，第三方拓展能力有限。

圖/祈福生活服務業績公告截圖

同時，祈福生活服務此前多元化布局的零售服務、配套生活服務、校外培訓服務等都處于下滑狀態。因此，公司也于2025年第一季度終止了學校餐飲業務。

也就是說，祈福生活服務2025年超過七成的利潤，來自“炒銀”所得，而非物業管理的經營所得。當一家物企的業績與“炒銀”綁定時，投資風險也如期而至。

在上一輪投資周期中，祈福生活服務建倉于2020年，當時銀價處于低位，而后在今年高點時賣出實現獲利。但是，目前，黃金、白銀價格已經經過連番上漲來到高點，祈福生活服務在此時建倉，也要承受未來價格波動的風險。

對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析表示，祈福生活服務幾番操作，高位套現、暴跌抄底，擇時能力確實強，但復制上一輪“躺賺”難度極大。首先，成本優勢消失，上一輪2020年建倉成本僅128.75元/盎司，本輪4月買入成本約631元/盎司，安全邊際大幅收窄。其次，市場環境也發生了劇變，2020年是量化寬松起點，貴金屬處于長期牛市；2026年在高利率、高波動、地緣沖突反復的大環境下，金價波動率顯著提升，單邊上漲邏輯不再清晰；此外還有操作模式的轉型，上一輪是“閑錢理財”式的6年長線持有，本輪是高頻波段博弈，對擇時精度要求更高，回撤風險也更大。

而作為一家物業公司，靠“炒貴金屬”來實現利潤增長，這背后也有極大的風險。柏文喜認為，公司主業持續萎縮，卻將越來越多資源投入貴金屬投機，主業空心化趨勢明顯。當投資利潤遠超主業，公司實質上變成“披著物管外衣的資管公司”。

對于投資者來說，柏文喜也提示了風險：“當一家物管公司的股價主要由銀價決定時，它的估值邏輯已變——你買的不是‘物業服務’，而是‘白銀ETF+杠桿’，貴金屬受全球貨幣政策、地緣沖突等多重因素驅動，波動性極強，需要警惕投資風險。”

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 趙琳

封面圖/豆包大模型制圖