熱潮來(lái)襲！收購(gòu)“老破小”的背后，兩類(lèi)人將迎來(lái)機(jī)遇

我先問(wèn)你一個(gè)問(wèn)題。

如果讓你在兩套房子之間做選擇：一套是新城區(qū)剛交付的精裝修商品房，小區(qū)干凈，電梯嶄新，物業(yè)到位，售價(jià)200萬(wàn)；另一套是老城區(qū)一棟建于1990年代的六層步梯樓，三樓，55平，外立面斑駁，管道老舊，樓道里堆著鄰居的雜物，售價(jià)65萬(wàn)——你選哪個(gè)？

我猜，十個(gè)人里有九個(gè)會(huì)毫不猶豫地選前者。

但我今天要告訴你的是，過(guò)去這一兩年，有一批人，正在安靜地、大量地買(mǎi)后者。

他們不是不懂行，恰恰相反，他們是最懂行的那批人。他們?cè)谧龅氖虑椋幸粋€(gè)專業(yè)的說(shuō)法，叫做"提前布局舊改"。而他們買(mǎi)下的那些老破小，很可能在未來(lái)幾年，成為這一輪城市更新浪潮里回報(bào)最豐厚的資產(chǎn)之一。

今天這期內(nèi)容，我想認(rèn)真跟你聊聊這件事的底層邏輯。

我們先從一個(gè)大背景說(shuō)起。

中國(guó)的城市化，走過(guò)了一段極其特殊的歷史。從1990年代末房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革開(kāi)始，到2010年代末，短短二十年，中國(guó)建造了人類(lèi)歷史上規(guī)模最大的城市住宅存量。這二十年是一段狂飆突進(jìn)的歲月，每一個(gè)城市的郊區(qū)都在擴(kuò)張，每一片荒地都在變成新樓盤(pán)，起重機(jī)的轟鳴聲就是那個(gè)時(shí)代的背景音樂(lè)。

但是，這二十年建設(shè)的背后，留下了一個(gè)規(guī)模巨大的歷史遺產(chǎn)，那就是大量建于1980年代到2000年代初的老舊住宅存量。

這些房子，今天看來(lái)有多老舊？它們大多是磚混結(jié)構(gòu)或早期框架結(jié)構(gòu)，沒(méi)有電梯，沒(méi)有集中供暖，沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，沒(méi)有完善的物業(yè)管理。它們的建造標(biāo)準(zhǔn)，是三四十年前的標(biāo)準(zhǔn)，放在今天，很多連基本的抗震規(guī)范都對(duì)不上。它們的公共空間破敗，外立面剝落，管道銹蝕，樓道昏暗。

但它們集中在哪里？集中在城市最核心的位置。

這是老破小最大的秘密，也是整件事的根本邏輯所在。

一個(gè)城市最核心的地理位置，是用幾十年甚至上百年的積累形成的。學(xué)校在那里，醫(yī)院在那里，菜市場(chǎng)在那里，公交地鐵樞紐在那里，幾代人的生活網(wǎng)絡(luò)在那里。這種積累，是無(wú)法復(fù)制的，是不可替代的。新城區(qū)的開(kāi)發(fā)商可以建出更漂亮的樓，但他們沒(méi)有辦法把三甲醫(yī)院和百年老校搬過(guò)去。

所以，老破小的本質(zhì)是什么？是用破舊的殼子，包裹著一個(gè)極其稀缺的內(nèi)核：城市核心地段的地理權(quán)益。

你住的是一棟破樓，但你享用的是整座城市最優(yōu)質(zhì)的公共資源。

這個(gè)邏輯，在過(guò)去商品房供應(yīng)充足的年代，被大多數(shù)人忽視了。因?yàn)槟菚r(shí)候可以買(mǎi)新的，新城區(qū)在擴(kuò)張，新樓盤(pán)在供應(yīng)，老破小的那點(diǎn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)被更好的居住條件抵消了。

但現(xiàn)在，一個(gè)根本性的變化正在發(fā)生。

增量時(shí)代結(jié)束了。

中國(guó)大多數(shù)核心城市，城市邊界已經(jīng)基本固化。土地財(cái)政的邏輯走到了盡頭，新地供應(yīng)在收縮，城市建設(shè)的重心，正在從"向外擴(kuò)張"轉(zhuǎn)向"向內(nèi)更新"。這不是某一個(gè)城市的選擇，這是整個(gè)國(guó)家城市化進(jìn)入下半場(chǎng)的必然轉(zhuǎn)變。

2021年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》。2023年，住建部把城市更新列為重點(diǎn)工作。2024年，"城中村改造"和"老舊小區(qū)改造"被明確納入超長(zhǎng)期特別國(guó)債的支持范圍。到2025年，各地舊改項(xiàng)目加速落地的消息，開(kāi)始頻繁出現(xiàn)在政策文件和地方財(cái)政預(yù)算里。

這是一個(gè)清晰的信號(hào)：國(guó)家正在用真金白銀，推動(dòng)這件事。

舊改，這兩個(gè)字，在中國(guó)城市史上不是第一次出現(xiàn)。但這一次，它背后的驅(qū)動(dòng)力，跟以前不太一樣。

以前的舊改，很大程度上是地方政府的土地財(cái)政邏輯：把老區(qū)居民搬走，土地整理出來(lái)，賣(mài)給開(kāi)發(fā)商蓋新樓，政府收土地出讓金，皆大歡喜。這套邏輯，在房地產(chǎn)高速上行的時(shí)候，運(yùn)轉(zhuǎn)良好。

但現(xiàn)在這套邏輯走不通了。開(kāi)發(fā)商自己都在收縮，新房市場(chǎng)去化壓力巨大，地方政府指望靠賣(mài)地來(lái)覆蓋舊改成本，越來(lái)越困難。

所以這一輪舊改的邏輯變了。它不再是"騰籠換鳥(niǎo)"，不再是把人趕走賣(mài)地，而是就地改造：加裝電梯，更換管網(wǎng)，修繕外立面，完善停車(chē)，引入物業(yè)，在不大拆大建的前提下，讓這些老舊小區(qū)恢復(fù)生命力。

這個(gè)區(qū)別，非常關(guān)鍵。

因?yàn)榫偷馗脑欤馕吨∶窳粝聛?lái)了，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不發(fā)生根本性的改變。那些持有老破小的人，不是被動(dòng)等著政府來(lái)征收，而是在原有產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上，享受到了公共投入帶來(lái)的價(jià)值提升。

舉一個(gè)具體的例子，你就明白了。

北京朝陽(yáng)區(qū)有一個(gè)老舊小區(qū)，建于1980年代末，六層步梯樓，長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津。2022年，這個(gè)小區(qū)被納入老舊小區(qū)改造計(jì)劃：政府出資加裝了電梯，更換了上下水管道，翻新了外立面，重新規(guī)劃了停車(chē)位，引入了新的物業(yè)公司。改造完成后，這個(gè)小區(qū)的掛牌價(jià)漲了多少？平均每平方米漲了將近一萬(wàn)塊。

一個(gè)55平的單元，賬面價(jià)值增加了將近55萬(wàn)。

而參與這個(gè)過(guò)程的業(yè)主，什么都沒(méi)有做，就是等了兩年。

當(dāng)然，你可以說(shuō)，這是個(gè)例，不代表普遍情況。沒(méi)錯(cuò)，我承認(rèn)。舊改的推進(jìn)，在不同城市、不同區(qū)域之間，差異極大。不是每一個(gè)老舊小區(qū)都能等來(lái)這樣的改造，也不是每一次改造都能帶來(lái)如此幅度的價(jià)值提升。

但這里有一個(gè)基本的判斷：方向是清晰的，政策是持續(xù)的，資金是真實(shí)落地的。在這個(gè)大趨勢(shì)里，能夠精準(zhǔn)識(shí)別哪些老破小會(huì)優(yōu)先受益的人，將會(huì)獲得超額的回報(bào)。

而這，正是那些"內(nèi)行人"正在做的事。

他們?cè)谧鍪裁矗克麄冊(cè)谘芯砍鞘懈乱?guī)劃，研究哪些片區(qū)被列入了改造名單，研究哪些地段的老舊小區(qū)具備改造的條件，然后提前布局，低價(jià)買(mǎi)入，等待政策紅利的釋放。

這個(gè)邏輯，本質(zhì)上跟價(jià)值投資是同一個(gè)道理：在別人沒(méi)有看見(jiàn)價(jià)值的時(shí)候，認(rèn)清價(jià)值，低價(jià)買(mǎi)入，耐心等待，然后在價(jià)值被市場(chǎng)充分認(rèn)識(shí)之后，獲得回報(bào)。

巴菲特說(shuō)，要在別人貪婪時(shí)恐懼，在別人恐懼時(shí)貪婪。套用到這里就是：在大家嫌棄老破小的時(shí)候，去研究它，去理解它，去判斷它是否具備被重估的條件。

好，現(xiàn)在我們來(lái)說(shuō)最核心的問(wèn)題：這一輪舊改潮里，到底哪兩類(lèi)人，會(huì)是最大的受益者？

第一類(lèi)人，是手里已經(jīng)持有核心地段老破小的原住民。

這類(lèi)人，很多人自己都沒(méi)有意識(shí)到自己手里握著什么。

我接觸過(guò)一些這樣的家庭。父母當(dāng)年分的單位福利房，或者早年在老城區(qū)買(mǎi)的小房子，這么多年沒(méi)動(dòng)，就這么住著，偶爾跟子女抱怨樓道太黑、上下樓太累、房子太破。在他們的認(rèn)知里，這套房子是個(gè)負(fù)擔(dān)，是個(gè)包袱，是等著有一天拆遷能換點(diǎn)錢(qián)的老破爛。

但他們沒(méi)有算過(guò)一筆賬：這套房子在哪里？小學(xué)對(duì)口哪所學(xué)校？附近有幾個(gè)三甲醫(yī)院？到最近的地鐵站要走多少步？這些東西，放在整個(gè)城市的坐標(biāo)系里，意味著什么？

當(dāng)舊改的政策紅利開(kāi)始落地，當(dāng)電梯裝起來(lái)、管道換掉、小區(qū)煥新，這套原本在他們眼中一文不值的老破小，會(huì)重新進(jìn)入市場(chǎng)的視野。那些因?yàn)橥ㄇ凇⑨t(yī)療、教育等剛需而必須住在這個(gè)區(qū)域的人，會(huì)重新發(fā)現(xiàn)這里的價(jià)值。

原住民，只要不被忽悠著低價(jià)賣(mài)掉，就是贏家。

這里我要特別說(shuō)一句：在舊改政策真正開(kāi)始落地之前，一定會(huì)有各種各樣的信息差被人利用。有人會(huì)以各種名義來(lái)游說(shuō)老人低價(jià)出手，說(shuō)什么"舊改是假的"、"這里要被納入某某規(guī)劃，到時(shí)候只按評(píng)估價(jià)收"、"現(xiàn)在出手是最高點(diǎn)"。這些話，你聽(tīng)聽(tīng)就好，自己要有判斷。

真正的舊改，受益的是產(chǎn)權(quán)持有者，不是那些游說(shuō)你出手的中間人。

第二類(lèi)人，是有能力在舊改紅利釋放之前提前布局的投資者。

這類(lèi)人，需要具備幾個(gè)條件。

第一，要有識(shí)別能力。不是所有的老破小都值得買(mǎi)，關(guān)鍵是要判斷這個(gè)區(qū)域是否在城市更新的優(yōu)先序列里，是否具備改造的條件，周邊的公共資源是否足夠稀缺。這需要對(duì)城市規(guī)劃、地方政策、區(qū)位價(jià)值有相當(dāng)深入的研究。

第二，要有資金的耐性。舊改的推進(jìn)，不是一年兩年的事，從項(xiàng)目立項(xiàng)到改造完成到價(jià)值充分釋放，可能需要三到五年甚至更長(zhǎng)。這期間，資金是被鎖定的，沒(méi)有耐性，就熬不到價(jià)值被市場(chǎng)重新定價(jià)的那一天。

第三，要有心理承受能力。在價(jià)值被市場(chǎng)認(rèn)識(shí)之前，你買(mǎi)的那套老破小在所有人眼里還是老破小。鄰居會(huì)覺(jué)得你是傻瓜，朋友會(huì)說(shuō)你買(mǎi)了個(gè)爛攤子，中介可能第一時(shí)間過(guò)來(lái)問(wèn)你要不要出手。這種孤獨(dú)感和反社會(huì)壓力，大多數(shù)人是承受不了的。

能同時(shí)具備這三個(gè)條件的人，是少數(shù)。但恰恰是這少數(shù)人，往往能夠在一波城市更新的浪潮中，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的跨越。

說(shuō)到這里，我要岔開(kāi)講一段歷史，因?yàn)檫@段歷史里有一個(gè)很深刻的東西，我覺(jué)得對(duì)我們理解今天的處境很有幫助。

1990年代，上海開(kāi)始大規(guī)模改造棚戶區(qū)，最典型的是浦西的石庫(kù)門(mén)片區(qū)。那時(shí)候，石庫(kù)門(mén)在大多數(shù)上海人眼里是什么？是窮人住的地方，是舊社會(huì)的遺留，是現(xiàn)代化進(jìn)程里需要被清除的東西。很多有錢(qián)人拼命往浦東跑，往新開(kāi)發(fā)區(qū)跑，覺(jué)得住石庫(kù)門(mén)是件丟臉的事。

今天，新天地的石庫(kù)門(mén)改造項(xiàng)目，是上海最貴的商業(yè)地產(chǎn)之一，寸土寸金，游人如織。當(dāng)年在周邊持有房產(chǎn)的人，那一批財(cái)富積累的速度，是住進(jìn)浦東新樓盤(pán)的人，無(wú)法比擬的。

這不是說(shuō)浦東不好。浦東當(dāng)然好，今天的陸家嘴價(jià)值連城。但我想說(shuō)的是，當(dāng)一個(gè)城市開(kāi)始把精力和資金用來(lái)更新它的舊區(qū)，那些已經(jīng)在舊區(qū)持有優(yōu)質(zhì)地段的人，會(huì)獲得一種別人搶不到的先機(jī)。因?yàn)榕f區(qū)的地理稟賦是固定的，不會(huì)憑空多出來(lái)，但改造帶來(lái)的價(jià)值提升是真實(shí)發(fā)生的。

今天我們所說(shuō)的舊改，本質(zhì)上是一個(gè)同樣的邏輯在更大范圍內(nèi)的復(fù)演。

不同的是，這一次面對(duì)的不只是某一個(gè)城市的某一片區(qū)，而是全國(guó)主要城市里那幾十億平方米的老舊住宅存量。這個(gè)體量，意味著這一輪政策推進(jìn)的影響范圍，是歷史上從來(lái)沒(méi)有過(guò)的規(guī)模。

當(dāng)然，我也不想讓你覺(jué)得這是一件很簡(jiǎn)單的事，買(mǎi)就對(duì)了，閉著眼睛賺錢(qián)。不是這樣的。

舊改有它內(nèi)在的復(fù)雜性和不確定性。改造的推進(jìn)速度取決于地方財(cái)政能力，取決于居民協(xié)調(diào)的難度，取決于具體項(xiàng)目的技術(shù)條件。很多小區(qū)的改造計(jì)劃在文件里存在了很多年，遲遲沒(méi)有真正落地，原因千千萬(wàn)萬(wàn)。有的是居民意見(jiàn)不統(tǒng)一，加裝電梯這件事，頂層和底層的利益訴求就是不一樣的；有的是資金到位慢；有的是涉及產(chǎn)權(quán)糾紛。

這里面充滿了人的復(fù)雜性，不是一個(gè)政策文件發(fā)下來(lái)就能解決的。

所以，我的判斷是：舊改這件事，是一個(gè)長(zhǎng)周期的、有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的賽道，但它不是一個(gè)適合所有人的機(jī)會(huì)。適合的是那些能夠深入研究、長(zhǎng)期持有、承受不確定性的人。對(duì)于大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，最重要的不是去做舊改投資，而是對(duì)手里已經(jīng)持有的老舊房產(chǎn)，不要在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上低價(jià)出手。

這一點(diǎn)，是今天這期內(nèi)容里，我最想傳遞給你的一個(gè)具體判斷。

如果你家里有長(zhǎng)輩，有老人，持有老城區(qū)的老舊房產(chǎn)，在舊改政策真正開(kāi)始發(fā)力的這個(gè)時(shí)間窗口里，不要因?yàn)橄訔壦婆f、嫌棄它上樓累、嫌棄它價(jià)格顯得比周邊新樓盤(pán)低就著急出手。靜下來(lái)，研究一下這個(gè)小區(qū)是不是在改造名單里，研究一下這個(gè)地段的稀缺性，研究一下政策的方向。

信息，是這件事里最關(guān)鍵的資產(chǎn)。有信息的人，和沒(méi)有信息的人，坐在同樣一套老破小里，命運(yùn)可以完全不同。

最后我想說(shuō)一件更大的事。

中國(guó)城市化的下半場(chǎng)，跟上半場(chǎng)的邏輯是根本不同的。上半場(chǎng)靠的是增量，靠的是建新的，靠的是擴(kuò)張。下半場(chǎng)靠的是存量，靠的是更新舊的，靠的是深耕。

這個(gè)轉(zhuǎn)變，不只是房地產(chǎn)行業(yè)的事，它是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)邏輯的重寫(xiě)。在這個(gè)重寫(xiě)的過(guò)程里，誰(shuí)擁有核心城市的核心地段，誰(shuí)就站在了資產(chǎn)價(jià)值重估的正確一側(cè)。這個(gè)判斷，跟樓蓋得新不新，跟裝修好不好，關(guān)系不大。跟你是否身處城市最核心的地理節(jié)點(diǎn)，關(guān)系極大。

老破小這三個(gè)字，聽(tīng)起來(lái)是一種缺陷的描述。老，破，小。沒(méi)有一個(gè)詞是褒義的。

但如果你把這三個(gè)字放在一個(gè)更大的坐標(biāo)系里來(lái)看，老，意味著歷史積淀，意味著地段不可復(fù)制；破，意味著價(jià)格還沒(méi)有反映真實(shí)價(jià)值，意味著改造的空間；小，意味著總價(jià)門(mén)檻低，意味著市場(chǎng)上的需求面寬。

換一套語(yǔ)言，老破小其實(shí)是：稀缺地段，價(jià)值低估，流動(dòng)性好。

這是資產(chǎn)投資里，一個(gè)相當(dāng)有吸引力的組合。

歷史上，每一次城市更新浪潮，都是一次財(cái)富的重新分配。分配的依據(jù)，不是你有多少錢(qián)，不是你有多聰明，而是你是否在價(jià)值被重新定價(jià)之前，就已經(jīng)站在了正確的位置上。

能不能站在那個(gè)位置，首先取決于你有沒(méi)有認(rèn)真地理解這件事。

這期內(nèi)容，希望是你理解這件事的一個(gè)起點(diǎn)。