年報觀察 | 南都物業(yè)押寶科技投資

觀點網(wǎng) 4月的進度條走完三分之二，南都物業(yè)交出了2025年成績單。

根據(jù)年報，南都物業(yè)年內(nèi)實現(xiàn)收入18.62億元，同比增長3.15%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約9924.96萬元，同比大幅增長353.09%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約1.05億元，同比下降41.09%。

仔細查看報告，作為其中最突出的數(shù)據(jù)，南都物業(yè)歸母凈利潤大增并非來源于經(jīng)營基本面好轉(zhuǎn)，而是投資副業(yè)。

隱藏在交易性金融資產(chǎn)公允價值變動之下，收入失去大幅增速的南都物業(yè)依然處于科技轉(zhuǎn)型關口，手中資金也不如2024年充裕。

在二級市場上了岸，南都物業(yè)卻需要在實際經(jīng)營中摸索更長久的增長解法。

“炒”來的利潤

將全年四個季度拉軸對比，南都物業(yè)凈利潤能夠收獲同比超350%的增幅，主要歸功于第二季度。

2025年4-6月份，南都物業(yè)錄得歸母凈利潤約1億元，而一季度、三季度及四季度數(shù)據(jù)分別為2948.31萬元、2451.76萬元及-5521.57萬元。

對比二季度2936.84萬元扣非歸母凈利潤，可以發(fā)現(xiàn)明顯高出其他季度三倍有余的增收都來自非經(jīng)常性損益。

僅以扣非凈利潤作為衡量標準，南都物業(yè)2025年利潤為4546.96萬元，同比增長11.36%。

那么二季度南都物業(yè)為何能收獲1億凈利潤？

回到2025年中，南都物業(yè)上半年錄得歸母凈利潤約1.3億元，同比增長532.87%，彼時給出的理由為：公司投資的安邦護衛(wèi)股價上漲確認公允價值變動損益。

事實上，對安邦護衛(wèi)的投資在過去多次影響南都物業(yè)利潤表現(xiàn)，只不過這次帶來的是大漲。

2020年，在安邦護衛(wèi)上市前以戰(zhàn)略投資者身份入場，南都物業(yè)出價4717.74萬元拿下其IPO前總股本的5%，在2023年12月20日等來了安邦護衛(wèi)的上市。

彼時，安邦護衛(wèi)上市發(fā)行價不過19.1元/股，開盤價格為45.5元/股，首日收盤價為46.2元/股，公司市值未及50億元。

但上市高開之后，安邦護衛(wèi)股價一路走低。2024年最后一天收盤價為29.38元/股，較上市首日跌近40%。

受到股票震蕩影響的南都物業(yè)，2024年錄得公允價值變動損益-5306.45萬元，減少凈利潤近4000萬元，歸母凈利潤同比下降88.21%至2190.53萬元。

轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在2025年5月，安邦護衛(wèi)股票持續(xù)走高，從4月末的28.81元/股漲至6月末的49.07元/股，漲幅達70.32%。

得益于這波漲幅，南都物業(yè)2025年上半年確認公允價值變動損益7818.55萬元，增加當期凈利潤5863.91萬元。

不過，“大賺一筆”的南都物業(yè)在8月發(fā)出公告，計劃將所持有的安邦護衛(wèi)403.23萬股股份全部減持，占安邦護衛(wèi)總股本的3.75%。

值得注意的是，安邦護衛(wèi)在8月錄得上市以來股價最高點62.14元/股，于8月29日收盤價為56.94元/股，整體股價于9月開始再次走低。

而南都物業(yè)并沒有在安邦護衛(wèi)股價最高點完成離場。據(jù)企查查最新信息，南都物業(yè)截至目前依然持有安邦護衛(wèi)3.75%股份。

因減持還未實施，南都物業(yè)2025年第三季度又因為“公允價值變動收益減少”錄得歸母凈利潤2451.76萬元，同比減少38.38%。

好在二季度的投資收益足夠?qū)_安邦護衛(wèi)股價下跌帶來的損失，“炒股”為南都物業(yè)額外帶來了相當于一個季度的經(jīng)營利潤數(shù)額。

南都物業(yè)于2025年度報告中表示，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比上升353.09%，主要系公司增加物業(yè)服務項目及安邦護衛(wèi)股價上漲所致。

因股價波動，公司對安邦護衛(wèi)的股權(quán)投資確認公允價值變動損益3254.03萬元，直接增加當期凈利潤2440.52萬元。

增長何尋

經(jīng)歷了來自股市的大起大落，南都物業(yè)非常明白股價波動性大帶來的影響，“炒股”始終不是能夠長期護航業(yè)績的選擇。

如今安邦護衛(wèi)股價再次回落，南都物業(yè)遲遲等不到合適的脫手時機，如果2026年無法再次從股票投資中獲取更高收益，新一年的業(yè)績壓力只會在財報上體現(xiàn)得更加明顯。

從南都物業(yè)同比增長3.15%的營收來看，物業(yè)行業(yè)風浪并沒有減弱。

南都物業(yè)的業(yè)務線主要分為物業(yè)基礎服務、物業(yè)增值服務、非業(yè)主增值服務及資產(chǎn)管理服務四條，總體以住宅業(yè)態(tài)為主，同時涉及商寫及城市服務業(yè)務。

分產(chǎn)品線看，物業(yè)基礎服務年內(nèi)收入16.56億元，同比上升3.9%；物業(yè)增值服務收入1.82億元，同比上升14.52%；非業(yè)主增值服務收入305.37萬元，同比下降87.11%；資產(chǎn)管理服務收入1919.51萬元，同比下降28.67%。

主要靠收入基礎更大的物業(yè)基礎服務拉動增長，南都物業(yè)近年來在受到房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的非業(yè)主增值服務及資產(chǎn)管理服務業(yè)務上持續(xù)承壓。

圖片來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

不過，行業(yè)撤場潮下，南都物業(yè)在物業(yè)管理服務業(yè)務上的增長壓力并不小，總體增速趨緩。

根據(jù)公司2025年主要經(jīng)營數(shù)據(jù)，年末累計總簽約項目681個，累計總簽約面積9000.74萬平方米。2025年1-12月，新簽物業(yè)服務項目92個，新簽約面積約1141.59萬平方米；顧問咨詢合同的新簽數(shù)量為1個。

對比2024年同期數(shù)據(jù)，新簽項目數(shù)量有所減少，同時總簽約項目不進反退，同比減少9個，物業(yè)項目大量撤場拖累公司總在管面積僅增加不到400萬平方米。

業(yè)態(tài)分布上，住宅項目占比60.63%，商寫項目占比28.09%，城市服務項目占比11.28%。

新簽面積中，住宅項目占比10.61%，商寫項目占比60.61%，城市服務項目占比28.78%，其中商寫項目面積占比較上年同期提升22個百分點。從區(qū)域布局看，新簽面積中江浙滬區(qū)域占比76.15%，較去年下降16個百分點。

比起如今容易引起撤場的住宅項目，南都物業(yè)似乎更傾向于在非住業(yè)態(tài)布局。

但當下房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整期，商寫辦公需求同樣恢復緩慢，城市服務業(yè)態(tài)面臨回款周期拉長等行業(yè)普遍挑戰(zhàn)，深入非住業(yè)態(tài)或許只能算是權(quán)宜之策。

業(yè)績上進退維谷，南都物業(yè)選擇了劍走偏鋒，2025年內(nèi)在科技領域動態(tài)頗多。

報告期內(nèi)，領投云象機器人，成為其最大的機構(gòu)股東；聯(lián)合浙大網(wǎng)新、景業(yè)智能、浙江賽智伯樂股權(quán)投資管理有限公司共同設立“賽智助龍基金”；完成對境智具身智能科技（北京）有限公司的投資。

一年下來，南都物業(yè)光是在投資科技公司上便花費了超過5000萬元，相當于將2025年超過一半的凈利潤押寶科技。

就像當初戰(zhàn)投安邦護衛(wèi)般，股權(quán)投資帶來的收益需要時間體現(xiàn)，南都物業(yè)將壓縮銷售、管理及財務費用“擠出來”的資金投注在科技布局上，如今面臨的壓力除了業(yè)績端，還有資金端。

截至期末，南都物業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為1.05億元，同比下降41.09%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2.97億元，同比下降237.68%；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額4.47億元，同比下降23.58%。

在行業(yè)向服務品質(zhì)轉(zhuǎn)型的關口，大部分科技還未能走到大量、普遍投入日常使用的階段，南都物業(yè)新一輪股權(quán)投資又要多久才能帶動業(yè)績增長？

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