年報(bào)觀察 | 一個(gè)“大悅城”的新敘事

觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)于大悅城而言，2025年是濃墨重彩的一年。

這一年6月，大悅城商業(yè)管理中心更名為商業(yè)事業(yè)部。名稱(chēng)上的變化，不僅意味著組織架構(gòu)調(diào)整，更反映出公司將商業(yè)提升到了更重要的地位，以及進(jìn)一步提升商業(yè)管理專(zhuān)業(yè)能力、核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力的決心。

這場(chǎng)調(diào)整，亦是對(duì)大悅城在2024年度報(bào)告中明確的“1123”戰(zhàn)略體系，于組織層面所做出的積極回應(yīng)。

該戰(zhàn)略體系明確提出：“提升商業(yè)引領(lǐng)地位，堅(jiān)持‘年輕力’第一品牌地位不動(dòng)搖，加快消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)能力。”

與此同時(shí)，夯實(shí)高質(zhì)量開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，面向改善性需求，打造“好房子”等多項(xiàng)內(nèi)涵，也都囊括在“1123”戰(zhàn)略體系之中……

可以說(shuō)，“1123”戰(zhàn)略的深化推進(jìn)，對(duì)大悅城控股資源整合與決策效率提出了更高要求，而一個(gè)月后宣布的“大悅城地產(chǎn)私有化”恰是順應(yīng)這一發(fā)展需求的關(guān)鍵舉措。

時(shí)間來(lái)到年末，自2025年11月27日下午四時(shí)起，大悅城地產(chǎn)在香港聯(lián)交所的上市地位撤銷(xiāo)。交易于2025年12月4日完成交割。本次交易完成后，大悅城對(duì)大悅城地產(chǎn)的整體持股比例由59.59%變更為86.19%。

進(jìn)入一個(gè)“大悅城”的新時(shí)期，公司在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上有何變化？

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)

2025年，大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入308.92億元，同比下降13.69%；綜合毛利率31.8%，較上年同期上升10.04個(gè)百分點(diǎn)；毛利額98.23億元，同比上升26.11%；全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-23.5億元，同比減虧6.27億元。

分行業(yè)收入構(gòu)成來(lái)看，大悅城營(yíng)業(yè)收入來(lái)自商品房銷(xiāo)售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)、酒店經(jīng)營(yíng)、管理輸出、物業(yè)及其他，以及其他業(yè)務(wù)板塊。2025年整體營(yíng)收同比下降，主要受商品房銷(xiāo)售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)下滑所致。

公告顯示，2025年，該板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)收232.74億元，同比減少18.01%，也是大悅城板塊中唯一出現(xiàn)營(yíng)收下滑的領(lǐng)域。

商品房銷(xiāo)售及一級(jí)土地開(kāi)發(fā)在總營(yíng)收中的占比由2024年79.31%下降至2025年75.34%，但仍是大悅城最主要的收入來(lái)源。

受銷(xiāo)售回款同比減少影響，大悅城全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流30.23億元，同比下降54.32%。

報(bào)告期末，大悅城總資產(chǎn)1570.16億元，較年初下降12.07%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)102.81億元，較年初下降2.97%。

行業(yè)整體承壓背景下，大悅城2025年銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑簽約160億元，簽約面積95萬(wàn)平方米，較2024年分別減少56.64%、43.22%。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日益聚焦于產(chǎn)品力。在國(guó)家推動(dòng)“好房子”建設(shè)背景下，大悅城亦參與其中。

據(jù)悉，大悅城歷時(shí)兩年、投入研發(fā)經(jīng)費(fèi)近千萬(wàn)元，傾力推進(jìn)“中糧好房子”建設(shè)，提出“主動(dòng)健康場(chǎng)景生活”產(chǎn)品主張。同時(shí)，該公司積極響應(yīng)國(guó)家戰(zhàn)略，引領(lǐng)行業(yè)綠色健康轉(zhuǎn)型，率先開(kāi)展“主動(dòng)式建筑”理念在國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)品方面的實(shí)踐。

這些舉措也在一定程度上對(duì)大悅城的研發(fā)費(fèi)用產(chǎn)生影響。

年報(bào)顯示，2025年，大悅城研發(fā)費(fèi)較2024年752.2萬(wàn)元增至1391.27萬(wàn)元，同比增加84.96%；研發(fā)投入占營(yíng)業(yè)收入比例也由上一年0.02%提高至0.05%。對(duì)此，大悅城表示，主要是期內(nèi)響應(yīng)國(guó)家及市場(chǎng)需求，開(kāi)展“好房子”系列研發(fā)工作。

此外，銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用分別同比減少4.66%、9.43%，為15.51億元、14.82億元；管理費(fèi)用為14.82億元，同比增加3.11%。

面向2026年，大悅城表示，將持續(xù)升級(jí)“中糧好房子”與“綠色大悅城”，堅(jiān)持以客戶為中心，強(qiáng)化科技創(chuàng)新應(yīng)用，推動(dòng)產(chǎn)品體系迭代升級(jí)，不斷提升產(chǎn)品力與品牌影響力。這也意味著，研發(fā)費(fèi)用或?qū)⒗^續(xù)增加，相關(guān)投入占營(yíng)業(yè)收入比例也有提升空間。

值得注意的是，大悅城在2025年仍關(guān)注市場(chǎng)機(jī)會(huì)，擇機(jī)進(jìn)行土儲(chǔ)補(bǔ)倉(cāng)。重點(diǎn)布局新一線及重點(diǎn)二線城市，期內(nèi)共獲取2個(gè)住宅項(xiàng)目、2個(gè)大悅城購(gòu)物中心項(xiàng)目，分別位于三亞、成都、青島的核心板塊，土地面積共計(jì)21.76萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積48.17萬(wàn)平方米，土地款總額（全口徑）38.45億元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至期末，大悅城土地儲(chǔ)備主要分布于京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝、長(zhǎng)江中游等核心都市圈，土地儲(chǔ)備可售貨值約969億元（不含一級(jí)開(kāi)發(fā)舊改等土儲(chǔ)項(xiàng)目）；累計(jì)土地儲(chǔ)備1481.32萬(wàn)平方米，按區(qū)域劃分，北方大區(qū)、華東大區(qū)、華南大區(qū)、西南大區(qū)、香港大區(qū)分別占比31.42%、24.32%、15.3%、28.96%、0.01%。

購(gòu)物中心的“年輕力”

除了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外，大悅城還形成了豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)布局，具體包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、酒店與長(zhǎng)租公寓，收入則主要來(lái)源于租金收入、增值服務(wù)等。

首先在購(gòu)物中心方面，一直以來(lái)，大悅城聚焦重點(diǎn)區(qū)域與核心城市深耕發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局44個(gè)（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品），商業(yè)建筑面積約470萬(wàn)平方米。

截至2025年，大悅城在營(yíng)項(xiàng)目37個(gè)，商業(yè)建筑面積約388萬(wàn)平方米，其中包括24個(gè)大

悅城購(gòu)物中心（含輕資產(chǎn)），商業(yè)建筑面積約322萬(wàn)平方米，2個(gè)大悅匯（輕資產(chǎn)），商業(yè)建筑面積約19萬(wàn)平方米；在建、籌備的項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)和非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品）7個(gè)，商業(yè)建筑面積約82萬(wàn)平方米。

2025年，大悅城迎來(lái)南昌大悅城、深圳大悅城開(kāi)業(yè)。其中，南昌大悅城開(kāi)業(yè)于5月，項(xiàng)目總投資超30億元、商業(yè)體量約13萬(wàn)平方米。項(xiàng)目引入超220家品牌，其中區(qū)域首店141家，占比超60%，還包含近40家城市及以上級(jí)別首店。截至期末，項(xiàng)目出租率96%。

深圳大悅城開(kāi)業(yè)于7月，作為大悅城商業(yè)首進(jìn)深圳的旗艦項(xiàng)目，總投資200億元，包含了購(gòu)物中心、甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端住宅、精品公寓等多種業(yè)態(tài)，總建筑面積73萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)部分（深圳大悅城）建筑面積25萬(wàn)平方米。項(xiàng)目匯聚近400家品牌，首店定制店占比超50%。截至期末，深圳大悅城出租率100%。

整體而言，憑借“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”定位，大悅城購(gòu)物中心在2025年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額463.7億元，同比增長(zhǎng)15.5%；客流4.49億，同比提升22.7%，平均出租率94%。

值得注意的是，在行業(yè)深度調(diào)整與存量競(jìng)爭(zhēng)加劇背景下，大悅城明確全面推進(jìn)“1123”戰(zhàn)略體系重塑，將“提升商業(yè)引領(lǐng)地位”置于首位，堅(jiān)持“年輕力”第一品牌地位不動(dòng)搖。

據(jù)悉，2025年，大悅城持續(xù)深耕年輕消費(fèi)賽道，扎實(shí)推進(jìn)“大朋友”大悅城品牌年輕力計(jì)劃，全年落地近2000場(chǎng)年輕力主題活動(dòng)，其中全國(guó)首展159場(chǎng)，IP銷(xiāo)售額6.4億元；會(huì)員總量近2478萬(wàn)人，會(huì)員銷(xiāo)售額突破100億元。

與此同時(shí)，加快REITs發(fā)展，持續(xù)提升經(jīng)營(yíng)能力，也被大悅城視為商業(yè)板塊的重要戰(zhàn)略方向。

2024年，華夏大悅城商業(yè)REIT成功發(fā)行上市，該產(chǎn)品底層資產(chǎn)來(lái)自大悅城旗下購(gòu)物中心成都大悅城，項(xiàng)目期末出租率為98.1%，較預(yù)測(cè)的95.50%提升了2.6個(gè)百分點(diǎn)；上市至今累計(jì)分紅5次，全年按募集規(guī)模計(jì)算年化分派率為5.48%。

目前，華夏大悅城商業(yè)REIT回流資金已用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲取及投資，大悅城成功打通“投、融、建、管、退”資產(chǎn)閉環(huán)。

經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多維轉(zhuǎn)型

相較于購(gòu)物中心業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍的廣泛布局，大悅城寫(xiě)字樓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)往主要聚焦于華南地區(qū)，期內(nèi)該板塊業(yè)務(wù)正逐步向更廣區(qū)域拓展。

截至2025年，大悅城在深圳擁有產(chǎn)業(yè)園建筑面積約95萬(wàn)平方米：寶安新安片區(qū)建筑面積約27萬(wàn)平方米（占地約19萬(wàn)平方米）、福海片區(qū)建筑面積約67萬(wàn)平方米（占地約47萬(wàn)平方米），深圳在運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目整體平均出租率98.5%。

報(bào)告期內(nèi)，大悅城成功中標(biāo)并簽約上海滴水湖國(guó)際中心項(xiàng)目，這是該公司在上海落地的首個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目，受托管理面積25.3萬(wàn)平方米。

在酒店與長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)方面，大悅城于北京及三亞共計(jì)擁有四家酒店，建筑面積約27萬(wàn)平方米。期內(nèi)，酒店板塊整體出租率為81%。

此外，自2019年正式推出“Joyer Apt.大悅樂(lè)邑”長(zhǎng)租公寓品牌以來(lái)，大悅城目前在北京、深圳管理10個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，建筑面積約9萬(wàn)平方米。

除上述業(yè)務(wù)外，大悅城亦在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域加快布局步伐。

報(bào)告期末，物業(yè)管理服務(wù)已進(jìn)駐40余個(gè)城市，在管項(xiàng)目161個(gè)，涵蓋住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)業(yè)態(tài)；合同管理面積約3200萬(wàn)平方米，較上年末增長(zhǎng)6.1%，在管面積近2863萬(wàn)平方米，較上年末增長(zhǎng)12.5%。

面向2026，大悅城將加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，將商業(yè)業(yè)務(wù)作為壓艙石，打造一流商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力；將開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)作為基本盤(pán)，優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)，資源聚焦，積極關(guān)注城市更新機(jī)遇；將產(chǎn)業(yè)、寫(xiě)字樓和酒店等持有型業(yè)態(tài)作為穩(wěn)定器，提升精細(xì)化管理水平，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)；將商業(yè)和物業(yè)輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)作為新增長(zhǎng)極，加快發(fā)展。

“公司將統(tǒng)籌資源強(qiáng)化有效投資，對(duì)接城市發(fā)展需求，堅(jiān)持效益優(yōu)先、嚴(yán)控投資質(zhì)量，以有效投資夯實(shí)業(yè)績(jī)?cè)隽俊！?/p>

值得注意的是，大悅城還特別提到，“做強(qiáng)做大大悅城商業(yè)REITs平臺(tái)，持續(xù)釋放持有型資產(chǎn)價(jià)值。”或許，華夏大悅城商業(yè)REIT已步入擴(kuò)募倒計(jì)時(shí)。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。