一步珠城，越秀重啟五羊片區寺右村舊改

在市中心動刀，廣州越來越拼。

今天，廣州發布了一季度最新GDP數據，7988.88億元，同比增長6%。

其中，城市更新領域完成固定資產投資569億元，同比增長42%；城中村改造投資同比增長77%，成為廣州增長最迅速的板塊之一。

從海珠新中軸、天河員村、石牌等強勢推進情況來看，廣州舍得也愿意在市中心砸錢做舊改，不看單次經濟效益，而是全盤棋一起考慮。

一直以來大象難轉身的越秀核心區，也積極投身于全市新一輪城市更新浪潮之中。

在市里的會議上，越秀區工作計劃草案提到了的幾個舊改重點。

·瑤臺村，進展最快，走到了實質性的拆遷攻堅階段；

·西坑金貴村，收集了業主資料，下一步是測繪、出補償方案；

·寺右共和片，初期階段，推進統一規劃，分布實施；

瑤臺和西坑，越秀都談了幾年了，而寺右共和片區是越秀時隔多年又一次把它端上桌，放進政府官方報告里。

關鍵點在于，寺右村和共和村會連片啟動，統一做規劃。

此前，對于環市東、五羊的核心片區，越秀正式表態都極為謹慎，此番重提寺右共和意味著，越秀的確有一個相對明確的計劃要動。

前兩年，寺右村入選了“城中村改造專項規劃”名單，計劃2026-2027年啟動，混合改造，采用做地模式。

以往年推進不順的情況來看，想打動片區村民和業主，越秀或許得出一個極具競爭力的價格，參考瑤臺國有證4.4萬/平，農林下路地鐵站征收7.7萬/平。

寺右共和片區補償4萬？5萬？6萬？7萬？

近幾年，越秀村民問最多的就是環市東、五羊片區的舊改還做不做。

做的，做完你的，做你的。

寺右村、共和村位于東山口、五羊新城、楊箕的三角中間地帶，距離珠江新城直線距離不到1公里。

尤其是另一邊楊箕村的大獲全勝，村民和房企的理想都很豐滿。

如此優渥的地理位置，早些年吸引了不少房企對其虎視眈眈。

寺右共和舊改就好像小龍蝦大閘蟹，貴價，繁瑣，肉少，但的確吸引人。

最早介入寺右村的是，萬科。

2010年，寺右村借著亞運春風宣布舊改；直到2018年，寺右村正式進入省三舊推介會手冊之中，“全面改造”，另一個是現在拆到飛起的沙涌南。

當時，寺右村改造辦公室投入使用，辦公室墻上還掛著萬科負責的黃埔文沖舊改、永慶坊微改造項目的信息。

恰巧，萬科拿下了珠江新城的寺右萬科中心寫字樓項目，近水樓臺，萬科沖在了最前面。

啃下文沖西，做了個好項目的萬科興致勃勃，想在市中心也做一場轟轟烈烈的城市更新。

寺右村總用地面積約42萬平，居住密度大、難度高。不少村民不愿意改，導致項目的前期測繪工作開展都很艱難。

同時，位置核心，周邊有軍管區、機關宿舍，在編策方案時有限制。

這也是越秀區舊改面臨的普遍問題，完全算不過來賬，沒有開發動力。

2021年，寺右村連同共和片區正式確定粵瑞公司為前期策劃主體，編制片策方案初稿。

當時，還有另一家央企中交城投，也和粵瑞控股簽了協議介入舊改。

大概率就是網上路透的這版，還配了240米高的雙子塔地標。

2025年，官方表態暫緩，還處于前期研究階段。

至于另一邊的共和村，知名度和范圍都沒有寺右村那么大，但作為背靠楊箕的大型社區，其也渴望一戰成名。

而在去年，共和片區曾有機會采取“原拆原建”的方式進行改造，每家每戶共同出資，原地重新打造家園。

不過，改造需要90%以上的業主同意，可能還要業主自己掏錢，最后也是沒能通過。

去年，在共和村社區重啟之時，我們走訪過附近村民的態度。

部分反對的業主們態度總結起來是，“唔知、唔明、唔做”，沒有政府深度參與，顧慮臨遷費、回遷時間、產品質量都是不確定性。

尤其是共和片區的鐵一學位，使不少業主的房子有了很少的學位保底價值，即便老了，也不愁賣。

而寺右村，早些年的反對聲音主要村民補償預期很高，左東山、右珠城，老富人區＋現富人區，周邊房價高企。

寺右共和村一旦決定要改，推出來的價碼一定不會低，不然打動不了業主和村民。

目前，參考瑤臺是村屋280方案，國有證棄產4.4萬/平，中途瑤臺還不斷加碼，給出1000/平左右的限時獎勵，還是能推得動。

至于另一邊，南洋電器廠的棄產補償是6.6萬/平，農林下路地鐵站征收方案給出的是7.7萬/平。

越秀要想推動舊改，村民們的預期并不低。

同時，也要考慮到平衡賬本的問題，尤其是考慮到商業配比，要靠長期運營收回成本。

不過一個新的考慮因素是城市更新REITs的出現，或許在未來會讓這部分物業可以實現更好的資金回流，五羊位置也夠好。

隔壁兄弟村楊箕村的成功，讓村民期盼舊改帶來的改變，既增加集體收入，也能讓房子釋放應有的價值。

同樣是兩房，楊箕村可以租到6000，片區內新一點的寺右公館也可以租到6000+；對比寺右村只能租到3000多，前后近一倍的差距，一年收入就差好幾萬。

而楊箕村的商品房富力東山新天地，去年成交價超過9萬+，業主們的掛牌價普遍超過10萬/平；寺右共和片區的房子，普遍在3-5萬/平。

更不用說對比另一側的珠江新城了，一面是燈紅酒綠的CBD，一路之隔則是昏暗的城中村握手樓。

從實際居住體驗上，很多村民也希望可以改造，例如共和社區約60%的房屋存在墻體開裂、管道老化等安全隱患。

寺右村內的巷道狹窄而陰暗，迎面而來，到處都是散落的電線和垃圾桶，街道消防車根本進不去，安全隱患不少。

作為和楊箕村同期計劃啟動的舊改，前者當時改造可謂是占盡天時地利人和。

即便是如此，富力和楊箕到最后還是對簿公堂，打了一場官司。

除了楊箕之外，越秀區其他舊改項目基本寸步難行，青龍坊、南洋電器廠基本停滯。

直到做地模式鋪開，政府下場來做，火車站瑤臺的持續推進，越秀才有城中村舊改得以復活。

終于，寺右共和舊改也有望重啟了。