10.2億地標(biāo)流拍，合肥這個(gè)等了7年的商業(yè)地標(biāo)，誰(shuí)才能接盤(pán)？

4月24日上午10點(diǎn)，一場(chǎng)備受全城矚目的線上拍賣(mài)正式落槌。起拍價(jià)超過(guò)10.2億元的合肥蘇寧廣場(chǎng)，在超過(guò)1.5萬(wàn)人的圍觀下，最終因“0人報(bào)名”而宣告流拍。這個(gè)矗立在北二環(huán)與蒙城路交口、規(guī)劃體量達(dá)26.6萬(wàn)方的商業(yè)巨艦，再次被推到了命運(yùn)的十字路口。

從2018年高調(diào)拿地，到2019年奠基時(shí)的雄心壯志，再到2021年后陷入“復(fù)工-停工”的反復(fù)循環(huán)，合肥蘇寧廣場(chǎng)的命運(yùn)始終牽動(dòng)著市民的心。它不僅是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，更承載著城市北向發(fā)展的期待與區(qū)域商業(yè)格局重塑的希望。此次流拍，是終點(diǎn)前的又一次挫折，還是置之死地而后生的序幕？在國(guó)購(gòu)二期、濱湖寶能、天鵝湖購(gòu)物中心等一大批“老大難”項(xiàng)目相繼迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)的背景下，蘇寧廣場(chǎng)的重生之路，究竟卡在了哪里？它的未來(lái)，又將由誰(shuí)來(lái)書(shū)寫(xiě)？

NO.1 |壹

無(wú)人問(wèn)津的10.2億：蘇寧廣場(chǎng)為何陷入“冰封”？

合肥蘇寧廣場(chǎng)的故事，始于一個(gè)高光的起點(diǎn)。2018年4月，蘇寧置業(yè)成功競(jìng)得廬陽(yáng)區(qū)北二環(huán)與蒙城路交口西北角的黃金地塊。2019年1月8日，項(xiàng)目舉行盛大的開(kāi)工奠基儀式，規(guī)劃藍(lán)圖令人振奮：總建筑面積約26.7萬(wàn)平方米，其中商業(yè)規(guī)劃為一座25萬(wàn)㎡的輕奢智慧全體驗(yàn)購(gòu)物中心，宣稱(chēng)要引入蘇寧八大產(chǎn)業(yè)資源，打造VR體驗(yàn)館等智慧零售標(biāo)桿，并預(yù)計(jì)在2021年10月正式營(yíng)業(yè)。它被寄予厚望，將成為提升廬陽(yáng)北城商業(yè)能級(jí)、帶動(dòng)板塊發(fā)展的核心引擎。

然而，2021年，合肥人等來(lái)的不是開(kāi)業(yè)慶典，而是項(xiàng)目停工的消息。根源直指蘇寧集團(tuán)自身的債務(wù)危機(jī)與資金鏈緊張。自此，項(xiàng)目陷入了漫長(zhǎng)的停滯。盡管期間屢有復(fù)工傳聞，但始終未能實(shí)現(xiàn)真正意義上的全面重啟。2024年6月，官方在回復(fù)市民關(guān)切時(shí)坦言，項(xiàng)目因資金問(wèn)題處于停工狀態(tài)，已被列入合肥市盤(pán)活處置重點(diǎn)名單，并稱(chēng)“復(fù)工后預(yù)計(jì)9個(gè)月內(nèi)正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)”。但這一承諾未能如期兌現(xiàn)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2025年4月2日，合肥市中級(jí)人民法院裁定受理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體——合肥蘇寧悅城置業(yè)有限公司的破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定了管理人。這標(biāo)志著項(xiàng)目進(jìn)入了正式的司法處置程序。最終，其核心資產(chǎn)——商服用地及地上在建工程被掛上拍賣(mài)平臺(tái)，標(biāo)價(jià)10.2億，迎來(lái)了文章開(kāi)頭那場(chǎng)無(wú)人問(wèn)津的拍賣(mài)。

回顧這條時(shí)間線，蘇寧廣場(chǎng)從“希望之星”跌落為“拍賣(mài)標(biāo)的”，核心原因清晰而殘酷：巨額的資金缺口。但令人深思的是，在拍賣(mài)之前，并非沒(méi)有轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)。有兩股重要的力量曾試圖介入，試圖挽救這個(gè)項(xiàng)目。

第一股力量，是擁有央企背景的“國(guó)家隊(duì)”。早在2025年6月，中國(guó)中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司江蘇省分公司就曾正式致函合肥中院，明確表達(dá)了參與項(xiàng)目破產(chǎn)重整的意向。該公司提出，可借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)提供“共益?zhèn)谫Y”的方式支持項(xiàng)目盤(pán)活建設(shè)。中信金資的前身是中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司，是專(zhuān)門(mén)處理不良資產(chǎn)、化解金融風(fēng)險(xiǎn)的四大國(guó)有金融資產(chǎn)管理公司之一，實(shí)力雄厚。更重要的是，它已有成功先例：在浙江紹興，中信金資通過(guò)注入9.8億共益?zhèn)晒ν苿?dòng)了停工已久的紹興蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目在2025年2月轉(zhuǎn)入重整程序，并于4月全面復(fù)工，計(jì)劃在2026年五一開(kāi)業(yè)。從介入到盤(pán)活，紹興案例的周期約為一年半。這無(wú)疑為合肥項(xiàng)目提供了一個(gè)充滿(mǎn)希望的模板。

第二股力量，是房地產(chǎn)行業(yè)的“實(shí)力派”央企——華潤(rùn)。2026年3月18日，一份《合肥廬陽(yáng)華潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司華潤(rùn)置地安徽公司廬陽(yáng)N1801號(hào)地塊（原蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目）前期結(jié)構(gòu)顧問(wèn)咨詢(xún)單源直接采購(gòu)結(jié)果公告》悄然發(fā)布。華潤(rùn)委托安徽省建筑設(shè)計(jì)研究總院股份有限公司，對(duì)原蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行前期結(jié)構(gòu)顧問(wèn)咨詢(xún)。這通常被市場(chǎng)解讀為接盤(pán)前至關(guān)重要的盡職調(diào)查與方案論證步驟，一時(shí)間，“華潤(rùn)或?qū)⒔邮帧钡牟孪朦c(diǎn)燃了市場(chǎng)期待。

然而，無(wú)論是中信金資的紓困意向，還是華潤(rùn)的技術(shù)調(diào)研，后續(xù)都未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性突破。項(xiàng)目最終還是走向了公開(kāi)拍賣(mài)，并以流拍收?qǐng)?。這似乎說(shuō)明，盤(pán)活這樣一個(gè)龐然大物，面臨的困難遠(yuǎn)超外界想象。

NO.2 |貳

解剖蘇寧廣場(chǎng)的“復(fù)活難題”與探尋“重生之路”

面對(duì)位于城市核心、總體量達(dá)26.7萬(wàn)㎡的稀缺地塊，首次拍賣(mài)卻遭遇“零舉牌”，這殘酷地揭示了蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)困境。其“復(fù)活難”的背后，是多重復(fù)雜因素的疊加。首先，是大體量帶來(lái)的超高門(mén)檻與巨大風(fēng)險(xiǎn)。 10.2億的起拍價(jià)僅是“入場(chǎng)券”，后續(xù)還需投入數(shù)十億建設(shè)資金，且在當(dāng)下商業(yè)環(huán)境中運(yùn)營(yíng)如此龐然大物更是挑戰(zhàn)。其次，是項(xiàng)目背后盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 項(xiàng)目公司已破產(chǎn)清算，潛在投資人必須厘清所有法律和債務(wù)糾紛，避免陷入“收購(gòu)即背債”的泥潭。再者，是市場(chǎng)環(huán)境的深刻變化。 數(shù)年過(guò)去，消費(fèi)習(xí)慣與商業(yè)格局已變，原規(guī)劃是否仍具競(jìng)爭(zhēng)力，需要重新評(píng)估。

然而，首次流拍并非終局，而是資產(chǎn)處置的常見(jiàn)環(huán)節(jié)。對(duì)于蘇寧廣場(chǎng)的未來(lái)，其出路可能沿著以下幾條路徑展開(kāi)：路徑一，降價(jià)再拍。 按司法拍賣(mài)慣例，流拍后可降價(jià)（如按最高20%幅度）重新上架，以更低門(mén)檻吸引實(shí)力買(mǎi)家。路徑二，分期盤(pán)活或分割處置。 將巨型綜合體“化整為零”，分期開(kāi)發(fā)或按業(yè)態(tài)板塊引入不同專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，降低單一主體壓力。路徑三，也是最為理想的——破產(chǎn)重整，引入戰(zhàn)略投資人。 這正是此前中信金資致函所期望的模式，即在法院和管理人主導(dǎo)下，通過(guò)談判引入“白衣騎士”，注入資金、剝離債務(wù)、重新規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)“浴火重生”，紹興蘇寧廣場(chǎng)正是此路徑的成功范例。

事實(shí)上，合肥在盤(pán)活此類(lèi)爛尾商業(yè)項(xiàng)目上，已探索出一套頗具特色的“合肥模式”，并為蘇寧廣場(chǎng)提供了可借鑒的藍(lán)圖。天鵝湖購(gòu)物中心歷經(jīng)7次拍賣(mài)后成功易主，更名為“合·星紀(jì)”后啟動(dòng)全面改造；濱湖寶能城地塊通過(guò)破產(chǎn)重整，引入綠城、中鐵置業(yè)代建住宅，商業(yè)部分則交由華潤(rùn)萬(wàn)象生活運(yùn)營(yíng)；此外，新站正榮中心、家天下北郡商業(yè)地塊、濱湖聯(lián)投中心書(shū)城等項(xiàng)目，也均通過(guò)司法途徑、政府專(zhuān)班協(xié)調(diào)、引入國(guó)資或?qū)I(yè)運(yùn)營(yíng)商等方式，陸續(xù)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

流拍并非終局，而是為蘇寧廣場(chǎng)的真正重生指明了方向。這宗超10億資產(chǎn)無(wú)人問(wèn)津，深刻說(shuō)明單一出售已難解其困，必須轉(zhuǎn)向更復(fù)雜的系統(tǒng)性盤(pán)活。

合肥市近年來(lái)已在天鵝湖購(gòu)物中心、濱湖寶能城等多個(gè)項(xiàng)目上，形成了行之有效的“合肥模式”：即通過(guò)“政府專(zhuān)班協(xié)調(diào)+司法破產(chǎn)確權(quán)+國(guó)資信用介入+專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)”的組合拳，實(shí)現(xiàn)對(duì)困境項(xiàng)目的價(jià)值重構(gòu)。這為蘇寧廣場(chǎng)提供了清晰的路徑——無(wú)論是此前表達(dá)意向、提供金融紓困方案的中信金資，還是進(jìn)行過(guò)前期調(diào)研的商業(yè)巨頭華潤(rùn)，都對(duì)應(yīng)著該模式中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

這個(gè)項(xiàng)目的未來(lái)，將是對(duì)“合肥模式”深度與成色的又一次考驗(yàn)。它的復(fù)活，將不僅是一座商業(yè)體的重生，更是為全國(guó)處理同類(lèi)復(fù)雜爛尾項(xiàng)目，提供一個(gè)可復(fù)制的系統(tǒng)性解決方案樣本。