深圳金域藍灣漏水拉鋸戰：萬科物業被指“只修不賠”，律師剖析業主維權困局

看似普通的糾紛，實則折射出萬科物業在服務響應機制與責任認定上的深層問題。

賴蘇婷 中房報記者 李葉 北京報道

面對自家走廊的漏水“拉鋸戰”，深圳金域藍灣住戶劉先生不僅承受了經濟損失，更因拒繳物業費被萬科物業告上法庭。劉先生的遭遇并非孤例，近期萬科物業在天津、貴陽等地也接連出現投訴情況。

針對此類糾紛，法律人士認為，物業若因響應不及時導致損害擴大，即存在履約瑕疵和過錯。個體業主在時間精力與專業資源上難以與組織化的物業公司抗衡，維權之路往往充滿挑戰。

這起看似普通的糾紛，實則折射出萬科物業在服務響應機制與責任認定上的深層問題。

漫長的9個月：從“滴水”到“積水”的維修路

劉先生的煩惱始于2024年6月。當時，他發現居住門前走廊出現漏水現象，隨即向萬科物業管家報修。然而，原本以為的小修小補，卻演變成了一場持久戰。根據劉先生提供的微信聊天記錄，管家雖在初期承諾“聯系樓上住戶做防水”，但后續維修進展異常緩慢。

到了2024年8月，物業排查稱需砸開天花板，但并未徹底解決問題。直至同年12月底，漏水情況仍在持續，物業方解釋稱因樓板過厚（30~50公分），且位置狹窄，無法使用抽水泵，導致積水難以排出。在劉先生多次投訴并附上積水視頻后，物業方雖更換了對接人甚至安排了副總經理介入，但直到2025年3月，物業才最終確認滲水點位于高層樓板夾層隱蔽區域的給水管，并完成修復。

維修結束后，雙方的矛盾并未平息，反而因賠償問題徹底激化。劉先生認為，萬科物業在服務上存在明顯漏洞，響應不及時導致損害擴大，因此提出了減免物業費及索賠租金損失的要求。

對此，萬科物業的態度顯得頗為強硬。從2025年7月到9月，物業方多次明確回復“無法滿足免除物業費和賠償租金的訴求”，其核心理由是：漏水點位于公共區域，雖然物業負責維修，但“不涉及戶內損失賠償”。針對劉先生因不滿服務而采取的“拒繳物業費”行為，萬科物業已將其告上法庭。對于賠償問題，萬科物業方面向記者表示一切需由法院判決。

律師解讀：業主可起訴侵權方，物業過錯需擔責

針對當前糾紛，北京市君澤君（深圳）律師事務所陸暉律師認為，住戶劉先生可以就漏水問題直接起訴漏水侵權的直接行為人，若萬科物業存在不當行為導致損害擴大，亦可一并起訴物業要求賠償。

“萬科物業在為小區業主提供服務的過程中，若響應不及時，不能及時處理報修，導致損害后果持續存在，表明萬科物業在履行物業服務合同中存在瑕疵和過錯。”陸暉表示，在實際維權中，業主面對物業公司的博弈往往處于劣勢。業主作為個體，在時間、精力和專業資源上都無法與組織化的物業公司抗衡。維權過程通常面臨取證難、周期長的局面，這使得許多業主在漫長的拉鋸戰中不得不選擇妥協。

他建議，面臨類似情況，除了及時采取法律途徑，還可以嘗試通過業委會、社區調解等方式解決糾紛。同時，住戶在維權過程中應注意保留相關證據，如聊天記錄、維修記錄、損失清單、現場照片視頻等，以便在必要時通過法律途徑維護自身權益。

多起投訴指向“維修拖延”頑疾

劉先生的遭遇并非孤例。在黑貓投訴平臺，針對萬科物業的投訴集中曝光了其在全國多個項目的管理漏洞，“維修拖延”與“推諉責任”成為高頻詞。

例如在天津，東麗萬科民和巷業主反映，購買的車位因漏水反復維修，導致租戶退租，物業卻以“無法解決”推諉；在貴陽，萬科翡翠傳奇業主投訴，衛生間因主管道問題3個月內兩次反水，物業承諾的“加裝管道”整改遲遲未落實。此外，部分交付多年的項目還出現外墻石材脫落、公共設施損壞等歷史遺留問題，物業長期未修，甚至拒絕承諾后續服務。

這些投訴共同指向了萬科物業在項目交付后的持續服務能力不足。作為行業標桿，如何在規模擴張的同時守住服務底線，避免陷入“只收費不辦事”的口碑陷阱，是萬科物業需要解決的課題。