期房“熬成”現(xiàn)房，泰發(fā)祥西安布局遇挫

泰發(fā)祥·和悅雅境 石青玲/攝

石青玲 中房報(bào)記者 苗野 西安報(bào)道

樓市調(diào)整周期下，西安新房市場(chǎng)格局重塑，房企競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入產(chǎn)品與口碑雙重比拼階段，不少深耕本地的外來(lái)房企水土不服，泰發(fā)祥便是代表之一。

2026年3月底，其旗下位于西安西部大道板塊的泰發(fā)祥?和悅雅境完成提前交付，企業(yè)以免費(fèi)封窗、增設(shè)地下會(huì)所、升級(jí)架空層兒童空間等多項(xiàng)配套福利，保障項(xiàng)目平穩(wěn)交付，試圖憑借交付品質(zhì)穩(wěn)住市場(chǎng)口碑。但交付落地的同時(shí)，項(xiàng)目迎來(lái)了二手房掛牌，現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)寒意撲面而來(lái)。

據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，該掛牌二手房房源建筑面積132.93平方米，掛牌總價(jià)195萬(wàn)元，單價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米。
一位與業(yè)主接觸過(guò)的房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人介紹，業(yè)主因計(jì)劃在西安高新區(qū)置換學(xué)區(qū)房，急于出售。“該房源入手價(jià)約230萬(wàn)元，如今直接虧損40萬(wàn)元，業(yè)主還要承擔(dān)增值稅，且價(jià)格仍可協(xié)商。”截至4月22日，該房源掛牌價(jià)已下調(diào)至 188 萬(wàn)元，降價(jià)促銷(xiāo)仍難撬動(dòng)成交。

二手房拋售遇冷，源于片區(qū)競(jìng)品與項(xiàng)目新房的雙重?cái)D壓。周邊成熟二手小區(qū)配套同源、房齡相近，精裝房源價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；與此同時(shí)，和悅雅境現(xiàn)房新房持續(xù)在售，戶型選擇豐富、選購(gòu)流程簡(jiǎn)單，整體售價(jià)低于小區(qū)二手房，進(jìn)一步壓縮二手房源流通空間。

單一項(xiàng)目的困境并非個(gè)例，而是泰發(fā)祥西安全域布局的縮影。自高價(jià)重倉(cāng)西安以來(lái)，旗下和悅雅境、時(shí)光雅境、檀府等多個(gè)住宅項(xiàng)目集體遇阻，普遍存在入市周期長(zhǎng)、開(kāi)盤(pán)去化低迷的問(wèn)題。

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作為西安西部大道板塊首批剛改定位的“第四代住宅”，泰發(fā)祥?和悅雅境自面市至今已超2年，從首次取證開(kāi)盤(pán)起，去化疲軟難題便長(zhǎng)期存在。

2023年12月，泰發(fā)祥·和悅雅境首次取價(jià)，其中3#樓均價(jià)1.97萬(wàn)元/平方米；5#樓、6#樓均價(jià)1.87~1.88萬(wàn)元/平方米，毛坯交付。2023年12月10日，項(xiàng)目開(kāi)始登記，274套房源僅吸引193組家庭登記，首開(kāi)熱度表現(xiàn)未達(dá)預(yù)期。

橫向?qū)Ρ韧鍓K競(jìng)品，項(xiàng)目差距更為懸殊：與其一路之隔的陜建·雁南朗境，在2023年7月登記量便突破千組；同板塊的中糧大悅未來(lái)城，登記家庭數(shù)量亦超千組，板塊競(jìng)品熱度形成鮮明反差。

放眼同期西安整體樓市，2023年新房市場(chǎng)行情火熱，全年誕生25個(gè)千人搖紅盤(pán)、63個(gè)普通搖號(hào)熱銷(xiāo)項(xiàng)目，置業(yè)需求集中釋放。大熱行情之下，和悅雅境的冷清成交，更凸顯項(xiàng)目市場(chǎng)吸引力不足。

首開(kāi)遇冷后，項(xiàng)目在后續(xù)兩年的多次推售中雖主動(dòng)讓利調(diào)價(jià)，但去化表現(xiàn)仍未改善。

中房君依據(jù)西安市住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2023年首次開(kāi)盤(pán)至今，泰發(fā)祥·和悅雅境累計(jì)推盤(pán)4次，推出房源共計(jì)837套，截至目前仍有210套未完成網(wǎng)簽。

這與踏錯(cuò)市場(chǎng)周期不無(wú)關(guān)系。從推盤(pán)節(jié)奏來(lái)看，和悅雅境4次推盤(pán)中，有3次均處于2024年~2025年，這一階段正是西安樓市進(jìn)入深度調(diào)整的時(shí)期。

據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，2024年大西安商品住宅成交面積874萬(wàn)平方米，同比下滑19%。2025年，西安商品住宅成交面積732.02萬(wàn)平方米，同比下降11.45%。

持續(xù)調(diào)整的市場(chǎng)環(huán)境，無(wú)疑加劇了泰發(fā)祥·和悅雅境的去化難度。

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西安泰發(fā)祥·時(shí)光雅境

泰發(fā)祥在西安的發(fā)展困局，并非單個(gè)項(xiàng)目的偶然問(wèn)題。

坐落于西安航天基地的泰發(fā)祥?時(shí)光雅境，是泰發(fā)祥落地西安的首個(gè)住宅項(xiàng)目，目前同樣以現(xiàn)房形式在售，去化難題高度相似。

“項(xiàng)目目前在售的房源是143平方米、128平方米兩個(gè)戶型，主要集中在1#樓、7#樓兩棟樓，現(xiàn)房銷(xiāo)售。為了盡快清盤(pán)，1#樓128平方米的戶型精裝交付，7#樓143平方米的戶型為毛坯交付，均價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米。”一位置業(yè)顧問(wèn)表示。

中房君據(jù)西安市住建局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2023年5月至今，項(xiàng)目共計(jì)推出了710套房源，目前仍有91套未網(wǎng)簽。

從推盤(pán)節(jié)奏來(lái)看，項(xiàng)目共計(jì)推售4次，推盤(pán)主力時(shí)間集中在2023年，2024年僅在4月推售一次。而2023年，西安新房成交面積環(huán)比上漲17.38%，成交均價(jià)達(dá)20251元/平方米，突破2萬(wàn)元，全年供求比1.02，市場(chǎng)總體較為平穩(wěn)。

市場(chǎng)大勢(shì)向好，卻依舊難以清盤(pán)，可見(jiàn)癥結(jié)不止于市場(chǎng)層面。

除此之外，泰發(fā)祥 2022年6月摘得的西安常寧新區(qū)地塊，遲遲未正式入市；地段優(yōu)質(zhì)的泰發(fā)祥?檀府同樣為現(xiàn)房在售，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，該項(xiàng)目成交高度依賴圈層資源，依靠私域渠道走量，市場(chǎng)化銷(xiāo)售能力薄弱。

四大住宅項(xiàng)目集體遇冷，暴露了泰發(fā)祥在西安市場(chǎng)產(chǎn)品打造、運(yùn)營(yíng)策略、品牌建設(shè)等方面的短板。

一位不愿具名的分析人士表示，“首先，產(chǎn)品力弱。目前泰發(fā)祥在售的所有項(xiàng)目均為三代住宅，相較于當(dāng)前市場(chǎng)主流的‘第四代住宅’，在產(chǎn)品力和性價(jià)比上均處于劣勢(shì)；其次，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略保守，不追求快銷(xiāo)走量，價(jià)格堅(jiān)挺。以泰發(fā)祥·時(shí)光雅境為例，在樓市調(diào)整周期，同板塊同類(lèi)項(xiàng)目均價(jià)已降至1.5萬(wàn)元/平方米左右，該項(xiàng)目卻始終維持在1.6萬(wàn)~1.7萬(wàn)元/平方米，直至2026年才啟動(dòng)降價(jià)促銷(xiāo)。”

品牌影響力不足也是泰發(fā)祥的明顯短板。該分析人士補(bǔ)充道，在全國(guó)頭部房企紛紛重兵布局西安的當(dāng)下，泰發(fā)祥在西安市場(chǎng)的品牌認(rèn)知度較低，未能形成有效的品牌競(jìng)爭(zhēng)力，難以吸引更多購(gòu)房者關(guān)注。