“失去”主角光環的惠州江北，正面臨第二次爆發機會！

　　流量為王的當下，是個最好的時代，也是個最壞的時代。它讓成功似乎變得容易，也沖刷了人們的記憶與認知。

　　最近幾個月，隨著城市中心優質土地資源競爭趨向白熱化，北站新城、博羅、鹿江瀝、金山湖等熱點區域地王頻出，可謂風頭出盡，流量賺盡。反觀惠州的帶頭大哥——江北，因過于沉寂而略顯佛系。

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　　回顧過去二十年，占據惠州霸主地位和絕對中心位置的江北，在新興熱點區域流量的沖擊之下，主角光環似乎逐漸消失。

　　在諸多片區新秀崛起之時，江北貴為片區老大哥，因未誕生更多重磅規劃和扎堆出現的地產新項目，難再搶占公眾視野的焦點。

　　毫無疑問，江北作為惠州規劃起點最高、市政建設投入最大、配套設施最齊全、企業總部最集中的現代化新型城區，當前仍是惠州人工作、生活、娛樂的絕對中心主場，但它的確太久沒有帶給我們新的刺激。

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　　江北真的被超越了嗎？地位被動搖了嗎？江北的發展停滯了嗎？未來，江北還有第二次爆發的機會嗎？

　　下面，我們從“光環的失去”、“歷史的啟示”、“當下的底氣”、“明天的機遇”四個維度，尋找答案！

　　光環的失去

　　江北的主角地位還在嗎？

　　風起于青萍之末，浪成于微瀾之間。本質上，市中心土地資源的日漸稀缺，讓江北失去了關注度。

　　惠州，是一座在城市化方面正被房地產快速推進的三線城市，是一座要全力沖刺國內一流品質的城市。那么，它的區域流量，必然容易被房地產的極速發展帶動起來，而某一個新興區域，也因此容易迅速成為公眾關注的焦點。

　　相反，長時間沒有土地供應的區域，則關注度會逐漸下降，最后失去主角光環。

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　　據統計，2020年，惠州以三倍于深圳、四倍于東莞的數量，賣出了前所未有的204宗地。其中，金山新城、仲愷、博羅、北站新城都成為土拍熱點區域，而江北成交地塊則寥寥無幾，在星河傳奇、中交和風春岸、方直、泰豐等零星出現的為數不多的幾個項目中小規模地塊之外，幾乎再無動靜。

　　中心土地資源的日漸稀缺，讓曾經的帶頭大哥江北，這些年在區域流量較量中處于下風，同時讓其它有大量土地出讓的區域搶去了關注度。

　　但這個“喜新厭舊”的感覺是個悖論，因為土地的稀缺，并不代表發展的停滯，恰恰說明江北發展的成熟度是最高的，區域價值和土地價值也是最高的。這就解釋了為什么江北是在惠州全域最早密集誕生地王的區域，近幾年來，江北成交的地塊，幾乎全是地王。

　　比如：

　　2004年，江北13號小區（合生帝景灣），5.37億成交價成為惠州地王。

　　2012年，江北沿江地塊（江灣南岸），7.45億成交價成為惠州地王。

　　2012年，江北7號小區（榮燦惠州中心），6.49億成交價成為惠州地王。

　　2013年，江北外貿學校地塊（深圳立潤），6.92億成交價成為惠州地王。

　　2014年，江北菊花頭地塊（金泓房地產），9.22億成交價成為惠州地王。

　　2012年，江北7號小區（榮燦惠州中心），6.49億成交價成為惠州地王。

　　2020年，江北東區（方直地塊），樓面價高達7481.26元/㎡，刷新惠州地王紀錄。

　　2020年，江北三新（泰豐地產），樓面價7784.25元/㎡，刷新惠州地王紀錄。

　　在一個拍地必成地王的區域，你說它的地位有多重要？

　　再者，由于這些年沒有新的規劃出爐，江北也逐漸被其它不斷有新規劃出現的區域搶去了關注度。但你要知道，江北的規劃，從一早開始它就站在惠州最高起點，惠州行政中心、商務中心、商業中心、文化中心，出道即巔峰，地位無可辯駁。

　　就像福田中心區，它沒有地可拍了，也不會有新的重大規劃出現，但當你看到592.5米的世界第二高樓平安金融國際中心佇立在那兒直沖云霄時，你仍然會篤定它就是深圳中心。

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　　同理，當你看到富力國際中心、華貿中心、佳兆業中心、榮燦惠州中心，還有即將橫空出世的超級城市綜合體——中海廣場，超級商業群組團出現時，你會否認它的城市中心地位嗎？

　　所以，失去主角流量和關注度，并不等于失去了主角地位。這是完全不同的兩個概念。

　　歷史的啟示

　　城市中心是如何煉成的？

　　盡管在惠州極速擴容的過去幾年，不斷有區域以政府高規格的重大規劃引導為名，號稱城市新中心，但毋庸置疑，江北，才是惠州絕對的城市中心。

　　世邦魏理仕提出過一個觀點：一個城市只有一個中心，其它皆為副中心。毫無疑問，江北，就是惠州的中心。

　　任何一座城市都不會隨便選定城市發展的中心區域，更不會隨意更改。一個城市中心形成的條件，必須具備幾條件：區位、交通、商業、人口、配套、經濟。

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　　我們回顧下江北的歷史，更能明白惠州這個中心的來歷及其“合法性”。

　　很多新惠州人可能不知道，在惠州建市之前的1985年，惠州市民的生活中心在橋東，江北片區卻是一片荒蕪，非常落后。彼時，交通也閉塞，要過去江北，得乘坐渡船。

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　　老惠州人都說“女兒不可嫁江北”，因為心疼女兒，不讓她們嫁到江那邊過窮酸日子。

　　那么，1988年惠州正式建市后，為何要把城市中心設立在江北？

　　一方面，是因整個橋東、橋西土地面積小，發展空間受限，而被東江水系環繞的江北卻在占據城市中心位置的同時，和橋東、橋西、下角、水口僅一江之隔，只要修橋，就可以在老城區輻射下快速導入人口，快速發展。

　　另一方面，江北連接小金口、汝湖，向北一馬平川。正好有巨大的地域發展空間，在規劃上，沒有任何阻礙，拆遷成本低。

　　一張白紙，宏偉藍圖，任君馳騁。毫無疑問，建市之后，惠州想要迅速建立具備強大輻射力的中心爆發點，大力推動社會經濟向前發展，江北是無出其右的最佳選擇。

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　　于是，1996年，惠州市政府由圓通橋對面（現在的荔浦風清輕軌站）搬遷至江北，市政府移師江北后，帶動了江北片區的迅速發展。

　　早年江北處處是荒地農田，十年間，江北就云集了惠州最高端的商業寫字樓、銀行、商場，和惠州最具代表性的城市文化、體育中心，開啟了惠州真正的商品房和現代人居時代。

　　在90年代，惠州提出的口號是“80年代看深圳，90年代看惠州。”但惠州要大力發展，中心區就必須要有高起點、高規格的規劃。

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　　于是，2005年，一系列高起點規劃出臺，讓江北開啟了狂飆模式！

　　惠州《江北片南區控制性詳細規劃》、《惠州市江北中心區詳細規劃》、《江北18#小區控制性詳細規劃》、《東江北岸望江段詳細規劃及城市設計》等規劃，讓江北片區在十年之內迅速成為惠州最繁華片區。

　　同時確定了江北中心區“一軸十區”的功能布局。

　　江北也因此被定位為惠州市規劃的行政中心、文化中心、商務辦公中心，惠州市主要政府機構全部在江北，體育館、展覽中心、博物館、圖書館等重大文化設施也相繼落成。

　　江北也是惠州人口最集中，經濟最發達的區域之一。如今，經過二十年極速蛻變的江北，已是惠州當之無愧的CBD。

　　無論從歷史的角度，還是從區位、交通、商業、人口、配套、經濟的角度，我們完全可以確認江北所奠定的惠州政治文化經濟中心的城市地位和發展高度。

　　當下的底氣

　　江北拿什么PK新秀？

　　無可否認，CBD中心是城市金融、商業、貿易、信息及中介服務機構高度集中的區域，具有經濟控制的功能，是城市經濟高度發展背景下的經濟樞紐。

　　然而，當江北不再是惠州這座城市唯一的主力增長極，而需要面對金山新城、北站新城等超級熱點區域的激烈競爭時，是否還有底氣穩固城市CBD的主角地位？

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　　我們可以從幾組數據進行評判：

　　1、集中了90%市政配套。江北作為惠州CBD，占據了全市90%以上的市政配套設施，其他所有片區均無可比擬。

　　2、8座大橋8條主干道。江北有連通惠州市區其它所有核心板塊的8條主干道快速通道，和8座跨江大橋，1座火車站1座高鐵站以及城軌站。交通內外部通達性與其它片區無可比擬。

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　　3、超過60萬平米商業體量。江北聚集了眾多大型商業中心和甲級寫字樓，僅商業體量就超過60萬平米，是目前惠州商業規格最高，體量最大的片區。

　　4、超過2000家企業進駐。江北大力發展總部經濟，有75棟重點培育的商業樓宇，吸引了荷蘭喜威、北京華貿、佳兆業、真維斯等各類企業總部或地區總部60多家，并且超2000家企業進駐，年營業額數百億元。同時，有近50家金融機構集中在江北，同樣是全市之最。

　　5、經濟數據獨領風騷。惠城區作為惠州主城區，每年的GDP都是全市最高，而江北作為市中心，GDP每年都是在各街道中獨領風騷，就拿公開可查數據來說，2018年，惠城區GDP為793.4億，江北以144.22億奪魁，其它片區皆落后于江北。

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　　6、二手房超2萬/㎡。江北的房價一直是全市標桿。保利達江灣南岸上期均價和在售的藍光鉑匯公館當前均價，都是1.8萬元/平米。

　　同時，二手房，華貿鉑金府已經超過2.1萬/㎡，榮燦惠州中心目前超過2.5萬元/平米。江北無疑是目前惠州一二手房價整體最高的片區。

　　實際上，梳理完上面6組數據，無論從哪方面看，惠州江北都非常像深圳福田中心區。

　　福田CBD也是由政府規劃，傾力打造為城市中心，此后逐步成為深圳政治、經濟、文化資源中心。福田CBD云集了包括平安國際金融中心在內的二十多座超過200米的甲級寫字樓，以及90%以上金融總部大樓。

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　　因此，當前及未來，江北仍然是惠州不可超越的絕對中心，處于區域價值金字塔頂端。

　　明天的機遇

　　超級CBD連接大灣區

　　毫不夸張地說，江北這二十多年極速發展蛻變所打下的基礎無可超越。就像福田中心區，江北的發展早就超出了其它熱點片區的“拓荒”級別，而是商業、金融、生態的不斷迭代升級，具備了與深圳都市圈、大灣區乃至世界相連的潛能。

　　如此說來，江北的發展空間在哪兒，他的突破點又在哪兒？

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　　在深惠君看來，江北將來有2個突破點：

　　1從一個普通的城市中心變為一個超級中心——超級CBD，賦能其它相連的潛力增長極板塊，比如助力北站新城、惠博片區、水口等片區的發展。

　　同時，大江北通過極速擴容，被相連快速發展區域反哺（比如像北站新城這樣的高熱高潛能區域，就是江北的擴容區域），變成一個超級體量的城市中心板塊，吸引更多大企業、大資本、大項目，輻射整個惠城區乃至全市，帶動主城區乃至惠州新一輪的爆發。

　　2

　　江北中心超級項目誕生。比如至少在全省范圍的區域性超大交通樞紐，實現對外省江西以及省內其它城市的虹吸效應。如此，北站新城會是個機會。

　　此外，具有城市發展前瞻性、窺見城市未來的窗口，并且能與國內乃至國際一流水準對標的城市超級綜合體，或者代表性和功能性超強的惠州新地標的出現，可以讓區域功能更加強大和完備，更有現代感和對話廣深莞的載體能力，成為連接深圳都市圈和大灣區城市群的窗口。
而號稱惠州當前規格最高、最具未來感、面向大灣區的城市級城市綜合體——中海廣場，是否能承擔這個重任？我們可以觀察下。

　　如此，江北將會重拾主角光環，若干年后，或許有機會成為或比肩下一個福田CBD。讓我們都來期待一下，江北下一輪的爆發，將為我們帶來什么。

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