高調北上，卓越利潤emo了

作者｜言公子

來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

一直以來，粵系房企的標簽是低調務實、重視利潤。不論是大灣區，還是全國布局，十強房企中也不乏粵系的身影，比如碧桂園、萬科等。

進入存量房時代的當前，卓越2021年全國化布局可圈可點，發揮所深耕區域投研、品牌等優勢，在優勢城市精準拿地擴大區域市場競爭力，原有標簽逐漸減弱。

高調向北

1996年起家于深圳的卓越，是粵系房企的代表之一。

目前為止，卓越總資產已超2600億元，資產管理規模達1萬億元，累計開發3100萬㎡，公司目前持有一線核心城市120萬㎡商業面積。土地儲備面積為6900萬㎡，這其中70%的儲備面積，位于粵港澳大灣區以及長三角經濟發達地區，和主要的一二線核心城市，達到集團所提出的“1+1+X”戰略格局。

深耕粵港澳多年的卓越，一直圖謀北方版圖。

快，是卓越高調北上的秘方之一。

即使有“兩集中”供地政策在前，2021年，東至湖州、西至昆明、南至廣州、北至京城，到處是卓越忙碌拿地的身影。

北京，更是卓越著重發力的城市。

在2021年第一次集中土拍中，卓越在5月10日和5月11日兩天花了214.1億，拿到5塊地，甚至壓過了融創。

5塊地分別是：

與旭輝、首開合作拿下金盞02地塊打造青云上府；

與融創、陜建合作拿下金盞08地塊打造朝陽一墅；

與首開合作拿下豐臺張郭莊地塊打造熙悅晴翠；

與中交合作拿下昌平中關村生命科學園和昌平東小口2宗地塊打造北清云際和奧海春曉。

北京拿地表

大刀闊斧的拿地是有回報的，2021年，卓越的新增土地貨值高達1330億元，擠進第16位。

與此同時，卓越銷售也在加快。

據億翰智庫數據顯示，卓越2021年實現合約銷售金額1250億元，同比增長21%，行業排名由2020年的41名提升12名，成功躋身30強。

2021年，卓越產品晴翠在成都、東莞、嘉興、揚州等城市均實現“開盤勁銷”，深受認可，成為繼蔚藍系之后的又一IP。

2021年1月，成都晴翠首開熱銷9億；

2021年2月，東莞晴翠首開熱銷6億；

2021年5月，嘉興平湖晴翠首開熱銷10億；

2021年5月，揚州晴翠首開熱銷5億。

在北京，項目周轉速度也在驟然提速。比如金盞02地塊，5月拿地，不到2個月就完成報建，速度跑在了“高周轉大王”碧桂園的前面。

最典型的是卓越與中交聯合打造的昌平雙子北清云際、奧森春曉項目。

據統計，在并無樣板間開放展示的情況下，北清云際首次開盤推出的360套房源，在僅20分鐘內，便被認購一空，當天達成的意向銷售金額累計22.19億元。

奧森春曉2021年10月底正式開盤，卓越宣布銷售成績23.75億。但其實成績略有水分。

也許，很多業內人都是在20201年一批次土拍中第一次看到卓越的影子，但他們并不知道，這并非卓越首次進京。

卓越在2002年就已進京，2005年成立北京公司。

2015年、2017年與其他企業合作在北京公開市場成功拿地，與萬科合作開發了翡翠公園和翡翠山曉，但都是萬科營銷操盤。

一直以來，卓越都在與深耕北京、在北京有著良好開發基礎的企業有著深度合作，與包括萬科、首開、中交在內。但一直都相對低調。

而在2021年，卓越相當激進，連續大手筆拿地，在北京和行業大佬爭奇斗艷，暗含上市野心及擴展市值的迫切期望。

上市之心，是有跡可循的。

成立至今，卓越嘗試過兩次沖刺IPO，無奈都鎩羽而歸。

但卓越老板曾表態：隨時準備上市。

還記得曾經的愿望，“要在2021年實現千億目標”，這么一看，卓越或將在2022年前再次推動上市？

賠本的事實

為了補上遲到十年的“上市”一課，卓越蒙眼狂奔。但如今回看搶一批次的幾家房企，并不是“勇者無敵”，而是成為土拍變革的“前浪”。

看似光鮮的背后，卻是高昂的土地成本和壓縮到極低的利潤空間，現金流或會捉襟見肘。后續建安、稅務、管理、銷售、財務等一條龍的成本，怎么回本？怎么賺錢？

如何盈利，是擺在一批次“勇士”面前的未解難題。而最勇猛的卓越，如今看來是最頭大的那個。

以金盞鄉02地塊青云上府為例：成交樓面價5.3萬/平，但銷售價格上限為7.6萬/平，其中還有13%的產權歸屬政府，那么中間只有1.3萬元/平的賺頭，如果上述成本可以壓縮到1萬/平（最保守估計），那么，算下來項目收益率只有4%，比許多銀行定期存款都低。

再比如，卓越聯合體奪下的昌平區中關村地塊，樓面價高達5.32萬/平，但售價上限6.3萬/平。銷投比1.18。

樓面價加上4000-4200元/平方米的建安成本和5%左右的銷售、管理費用以及融資成本。肉眼可見的利潤空間基本不存在。

精品化，產品口碑良好是粵系產品的優勢。但此次在算不過來賬的情況下，卓越產品力如何提升，是一個大大的問號。

此外，項目的違規動作也被頻頻爆出。

2021年9月10日，經查，青云上府尚未取得《北京市商品房預售許可證》，在售前展示過程中，該項目存在銷售人員未佩戴銷售人員信息卡(部分信息卡已過期)，不實宣傳，未按規定設置交付樣板間，設置的展示樣板間與交付標準不一致，樣板間部分展示內容存在誘導購房人將部分沒有防水要求的房間改為衛生間等情況。同時，還存在涉嫌違規推廣使用“驗資寶”軟件驗資蓄客等問題。

在產品設計上，其130平戶型承重墻原封不動搬到163平戶型，130平戶型衛生間設計過小，想要抄襲中海戶型，最后結果不倫不類。

再比如，北清云際、奧森春曉容積率高2.8，還包括兩棟租賃房。

北清云際戶型面積跳動、南北區域價格不同、得房率是首批次最低、衛生間柱盆（洗手盆）和白色塑鋼廚房門為出租屋級別，引來諸多質疑。被吐槽比較厲害的是廚衛基本采用國產小眾品牌。

奧森春曉戶型設計回到40年前，96平做2居就算了，還只做了一衛。外連廊變成了內天井，采光和通風都受到影響

熙悅晴翠也藏了4把鐮刀，收割剛需的韭菜。其中，戶型設計槽點滿滿，花掉370萬的剛需，也不配南北通透。南地塊10棟樓中一半是公租房。并且與商品住宅沒有隔離，重擊滿滿。

產品力不佳，攪局者甚多，造成了卓越各個項目去化坎坷，網簽量不如預期。收入能不能抵消成本，還未可知。

債務隱憂重重

踩了坑的卓越，在現金流層面也有些跟不上趟了。卓越官宣2020年的凈經營性現金流200億元出頭，而2021年權益拿地金額為351億元。

差距需要堵上，又不能上市在資本市場圈錢，卓越只能發債了。

2021年上半年，卓越通過信托渠道融資，資金方包括山東信托、上海愛建信托有限責任公司、上海國際信托有限公司等，信托總規模高達近10億元。

但10億元不夠，卓越轉頭就把目光投向了旗下的債券融資平臺——卓越商管。2021年12月29日，據深交所固定收益信息平臺披露，深圳市卓越商業管理有限公司發行債券金額42.75億元。

截至2021年上半年報告期末，卓越商管現金及現金等價物余額114.36億元，流動資產合計為693.48億元，總資產為1715.23億元，比上年末減少1.34%。負債方面，截至期末，卓越商管流動負債為677.22億元，總負債為1143.24億。截至報告期末，公司有息負債總額為4,435,827萬元，同比變動-6.75%，未超30%。

資金壓力可見一斑。

作為非上市公司，卓越財務抗風險能力較弱。而上市想要好的估值必須要有強規模。這也是卓越飛速擴張的背后意圖。

而負債高企、違約頻繁的房企，導致資本市場對于地產行業的不感冒，也讓卓越的謀劃或陷入巨大的深淵。

高質量時代，高周轉模式的卓越還能走多遠？只有時間能給出答案。

END

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