萬科的“德拉吉時刻”

相較于暴雷房企，作為行業模范生萬科（000002.SZ），似乎也面臨著嚴重的信心危機：

萬科出現了上市31年來的第三次凈利潤下滑。

業績會上的郁亮如此忐忑，他向52萬名股東道歉，并鄭重承諾2022年要實現利潤企穩回升。

這是萬科的德吉拉時刻，此時的房地產行業，信心就是黃金，信心對于扭轉局面至關重要。

2012年歐債危機，全世界對歐元區能否存活悲觀絕望，意大利現任總理、歐洲中央銀行前行長德拉吉，拋出一句“不惜一切代價”保衛歐元。

這一改變市場信心的時刻，被稱為“德拉吉時刻”。

郁亮主動扛起所有，個人主動放棄2021年全部獎金，其余管理層降薪一半，他們將用所有稅后薪酬收入增持萬科股票。

與此同時，郁亮拿出自己2020年經濟利潤獎金的50%（1714.6萬元），用于激勵376名優秀員工，后者不應為此負責。

這樣的代價，似乎還不夠回應業績“洗澡”的質疑。

畢竟，萬科曾自稱擁有“管理紅利”，但現實差距如此之大，萬科應該也必須直面深層次原因。

無論是整體毛利率下降，還是合營聯營企業的投資收益減少，亦或是計提減值損失，均指向了投資失誤：

“部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。”

萬科沒有明確點名，所謂“部分城市”是哪個城市，但從年度報告中可以知道，這些城市是包含北京，天津、石家莊、濟南等城市的北京區域。

進一步拆分之后，萬科全國目前分為七大區域，2021年總計實現房地產開發及配套業務收入4264.8億元，其中北京區域業績最差：

營業收入587.9億元，利潤虧損3.8億元。

2021年北京區域竣工面積高達639.7萬平方米，占萬科全部竣工面積的18%，這一塊近600億元收入沒有利潤，是萬科凈利潤下滑的關鍵。

下滑早有端倪，2020年還未拆分的北方區域，營業收入674億元，權益凈利潤僅有34億元，權益凈利率僅有5%，排名末尾。

市場當然也應該分清楚，哪些是管理層原因，哪些是市場原因，比如環京區域房價腰斬，萬科不可避免被波及。世道艱難，對所有玩家均有影響。

從經濟行為上看，德拉吉時刻是一種“宣示效應”，一項政策宣布后，雖尚無具體措施落地，但它已足以改變人們的的想法，故可立即導致預期的轉變。

萬科管理層必須采取有效措施，真正做到他們給出的“企穩、回升”的業績指引，以保持可信度。

從備受爭議的王石，到“寶萬之爭”的全民討論，萬科管理層贏得股東和市場認可，只能是建立在高度信任的言行一致上。

萬科當然還有信任基礎。

5%的股息率，225億元的凈利潤總量，仍然與龍湖、華潤、保利等保持在同一水平；20%的地產開發毛利率，也與市場保持一致。

7100億元已售未結資源，充足的土地開發儲備；以成本法計算的經營性業務資產，前期大額投入基本結束，已實現超400億元營業收入；行業最高等級的信用，能夠獲取更多投資機會。

“多談的行動，少談做不好的理由。”這句話出自萬科去年成立的開發經營本部首席合伙人張海。

做好

投資容錯度大大降低的當下，萬科改變了之前分布式充分授權模式，成立了地產開發經營本部，對全國93個城市56家公司進行統籌管控。

總部管理層也不能閑著，郁亮主動擔當起首席客戶官的職責，祝九勝掛職長租公寓業務第一負責人。

郁亮不止一次呼吁，投資者應該對萬科的經營服務類業務，進行全新的估值。

當下，應該沒有人會懷疑，18萬億元的房地產開發業務已經飽和轉而下降，經營服務類業務的黃金時代已來。

也已經被殘酷現實教育，沒有穩健發展的房企，活不過當下，沒有轉換到發展新模式的企業，就不會有未來。

萬科肯定還有未來，但萬科管理層必須兌現承諾，否則不會再有下一次的“德拉吉時刻”。