湖北恩施：是投資入股還是房產買賣？一起合同解除權案引爭議

文/盛學友

發生在湖北恩施的一起合同解除權糾紛案的一審判決引發爭議，爭議問題主要有兩個，一是涉案房產是投資入股還是買賣？二是合同目的能否實現？該案二審于4月20日在湖北省恩施州中級人民法院開庭審理后，目前尚未作出判決。

四份協議和一份權益說明

2019年5月24日，湖北施州實業有限公司（以下簡稱施州公司）作為甲方，與乙方恩施康圣龍科技有限公司（以下簡稱康圣龍公司）簽訂了《投資入股協議書》。

該協議約定：

甲方以其位于恩施市舞陽壩街道辦事處耿家坪村的農特產品產銷二期項目2號綜合樓（用地性質為工業用地，占地面積396平方米，總建筑面積3966.33平方米）作價1630萬元，投資入股到乙方，占乙方股份40％。

乙方應于本協議簽訂的當日一次性支付給甲方定金330萬元，六天內再支付300萬元，余下1000萬元，乙方應于本協議簽訂之日起30日內存入甲方指定銀行賬戶，通過銀行由甲乙雙方共同建立共管賬戶。

雙方及銀行三方共同監管，在甲乙雙方經過不動產登記中心將上列房地產過戶給乙方，同時將該款支付給甲方；甲方收齊全部款項后，將所占乙方股份以零轉讓的方式轉給乙方股東。

甲方投資入股上列房地產與本協議簽訂后90日內報送不動產登記中心全部過戶給乙方所有，甲方有義務協助乙方辦理過戶手續，負責提供現有的《建設工程施工許可證》《湖北省企業投資項目備案證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》等相關項目文件，保證該項目用地無界址糾紛、項目產權清晰。

該協議還約定了其他是事項。施州公司及其授權代表人周大軍、康圣龍公司及其授權代表人分別簽字蓋章。

2019年6月13日，施州公司（甲方）和康圣龍公司（乙方）針對上述協議簽訂了《補充協議》，雙方對康圣龍公司依約已支付的630萬元款項予以認可，并對上述協議相關條款進行了修改與補充。

將原協議約定的“余下1000萬元人民幣應于5月24日之日起30內存入甲方指定銀行賬戶，通過銀行由甲乙雙方共同建立共管賬戶”條款內容，修改為：“雙方同意在乙方裝修結束后7日內將1,000萬元存入甲方指定銀行賬戶，通過銀行由甲乙雙方共同建立共管賬戶，此款用于辦理不動產過戶手續。”

原協議約定“甲方投資入股房地產應于5月24日之日起90日內報送不動產登記中心全部過戶給乙方所有”條款內容，修改為：“雙方同意在本協議投資入股房地產裝修結束，消防驗收合格后，甲方30日內報送不動產登記中心全部過戶給乙方所有。”

該補充協議除雙方一致同意修改的內容外，其他內容不變。補充協議與原投資入股協議具有同等法律效力。

2019年8月20日，施州公司與康圣龍公司、湖北中恩建設有限公司就綜合樓及廠房建設加快進度問題簽訂《關于加快進度協議》，康圣龍公司提供100萬元周轉資金，用于健康綜合樓及廠房的施工，由康圣龍公司轉給施州公司，施州公司轉給中恩公司。中恩公司收到轉賬之日起60個晴天工作日內完成綜合樓所有施工，施州公司于施工結束10天內完成竣工驗收，竣工驗收后3個月內完成不動產變更登記。

2021年3月27日，恩施正心堂科技有限公司（以下簡稱正心堂公司）作為甲方與乙方施州公司，就甲乙雙方約定的施州公司二期廠房辦公樓轉讓事宜簽訂《協議》（以下簡稱《3.27協議》）。

《3.27協議》約定：

雙方約定乙方以1630萬購買甲方辦公樓，甲方現已支付款項如下：一期款共計630萬元。尚余1000萬元。

因建設過程中乙方跟中恩建設債務問題受到施工進度停滯，甲方又支付100萬給乙方解決問題。后因用途需要，部分建設項目因變更產生乙方需要補充的費用明細（略）。

乙方應在甲方存款到銀行后15天內辦妥不動產過戶所有手續。否則甲方就將其存款取出以作其他用途。

本協議生效后所有以前雙方其他有關房屋購買協議作廢。

2021年4月8日，正心堂公司與康圣龍公司共同出具《權益說明》，內容為：2019年5月24日我公司與施州公司簽訂的《投資入股協議書》、2019年6月13日簽訂的《補充協議》、2019年8月20日我公司與施州公司、康圣龍公司、中恩公司簽訂的《關于加快進度協議》上述協議確定的全部權利義務由正心堂公司承接，由正心堂公司承接我公司的全部權利義務，正心堂公司在2021年3月27日與施州公司簽訂的《協議》中已明確此前相關買房的協議作廢我公司退出了相關協議，施州公司已經與正心堂公司重新簽訂了相關協議，我公司工作人員吳鎮、于春華、王建華向周大軍所轉款項均一并轉讓至正心堂公司，特此說明。

正心堂公司與康圣龍公司，雖然法定代表人不是同一個人，但實際上是一家公司，正心堂是生產公司，康圣龍是銷售公司。

正心堂公司與施州公司簽訂《3.27協議》不到一個月，雙方便就產生紛爭，一場合同解除權糾紛拉開帷幕。

是投資入股還是房產買賣？

2021年4月21日，正心堂公司將施州公司訴至恩施市人民法院，請求判令解除雙方2021年3月21日簽訂的《協議》，請求判令被告施州公司返還購房款781萬元并支付相應利息及被告承擔訴訟費、保全費。

2021年6月2日，恩施市法院作出裁定，查封了被告涉案房產。

正心堂公司起訴稱：原告與被告施州公司于2021年3月27日簽訂《協議》一份，約定原告購買被告開發建設的二期廠房辦公樓，約定價款為1630萬元，原告已支付630萬元，期間被告施州公司資金困難導致工程停滯，原告又支付了部分款項，經過清算，原告尚欠房款938.23萬元，雙方約定原告將1000萬元存到指定銀行，被告施州公司在15日內將出售房產的不動產過戶手續辦妥，現已逾期，經原告催告后被告仍未履行，導致合同無法繼續履行，故請求解除上述合同，被告周大軍系施州公司實際控制人，并且原告將全部款項交付給了被告周大軍，同時周大軍系該公司原股東，尚未履行出資款，應當依法對公司債務承擔連帶責任，現雙方因被告原因無法履行，故起訴請求人民法院依法判決維護原告合法權益。

恩施市法院對該案適用簡易程序進行了開庭審理。

庭審中，原被告爭議的其中一個焦點是：雙方所簽協議是投資入股協議還是房產買賣協議？案涉房產是資產入股投資還是轉讓標的物？

被告施州公司辯稱：原被告在2021年3月27日簽訂的協議并非買賣合同，而是一個清算協議，不具有履行或解除的權利和義務，該協議不是一個單獨的協議，而是依據其他協議產生的；被告沒有和原告簽訂過房屋買賣協議，被告在2019年5月24日與康圣龍公司簽訂投資入股協議，將被告的工業用地房地產投資入股到康圣龍公司，由康圣龍公司給被告支付1630萬元股權投資款的法律關系，與原告不存在房地產買賣關系；原告沒有按照被告與康圣龍公司投資入股協議約定給被告支付款項，原告已支付款項是支付給了另一被告周大軍，還有1000萬元康圣龍公司按照合同約定沒有支付，已構成違約，被告將另案起訴康圣龍公司，要求其承擔違約責任。

被告周大軍辯稱，原告起訴的依據是一個清算協議，被告不具備承擔連帶責任的法律關系；被告沒有和原告簽訂房地產買賣協議。

法官提出：《3.27協議》最后一句話“本協議生效后所有以前雙方其他有關房屋購買協議作廢”如何理解？

被告施州公司：“我們當時認為該協議最終的目的是將雙方的賬算清楚，然后當時簽訂協議的目的還是圍繞被告如何把房屋過戶到康圣龍公司或者正心堂公司。”

原告：“就是把之前簽訂全部協議做一個總結、廢止，以最后一份簽訂的協議為準。”

合同目的能否實現？

庭審中，原被告雙方爭議的第二個焦點是：原被告簽訂的協議目的能否實現？

原告正心堂公司認為，原告已按照協議約定將1000萬元存放在被告指定的銀行賬戶15天，被告未按照協議約定期限將房產過戶至原告名下，導致合同無法履行。同時，案涉房產在銀行以在建工程作為抵押辦理了貸款，被告沒有銀行同意出售的證明，案涉房產權利限制，客觀上也無法繼續履行合同。

正心堂公司法定代表人楊寶當庭介紹：“當時約定1000萬元存在我個人賬戶就可以了，協議上只指定了銀行，指定的是福星城農村信用社，賬戶是我現場開的卡。”

楊寶介紹，周大軍和他一起去福星城農村信用社辦理了賬戶開戶手續。周大軍在法庭上也講述了這個事實：“當時算賬的情況是真實的。1000萬元是存到農商行，因為我在農商行有貸款。最開始是存入原告法定代表人的賬戶。我們去跑過戶手續。”

正心堂公司一審代理律師劉國旺介紹，案涉房產出售給正心堂公司時，施州公司隱瞞了已經辦理了在建工程及土地抵押貸款的事實，經正心堂公司多次催促，施州公司根本無法辦理解除抵押，因該房產存在權利限制，導致合同無法繼續履行，也無法辦理轉移登記。

對于原告方的這個說法，被告施州公司在庭審中辯稱：“不動產回復的是要辦理抵押給他們（正心堂公司），是因為我們在銀行有抵押。根本原因就是房屋有抵押，不是法律和政策禁止的原因不能過戶。”

劉國旺律師說，根據《3.27協議》第二條第1款明確約定，原告正心堂公司存款到銀行后15天內被告施州公司辦妥不動產過戶所有手續，正心堂公司已按照約定將款項存至施州公司指定銀行及賬戶，但是，施州公司并未按照該約定辦妥不動產過戶的手續，已經構成違約，再結合上述不動產抵押的事實，以及抵押被隱瞞的事實，施州公司已經構成履行不能，其行為符合《民法典》第五百六十三條之規定，不履行主要債務且違約行為致使合同目的不能實現，原告正心堂公司具有法定解除條件。

《物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

《民法典》第五百六十三條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務； （三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

《民法典》第五百九十七條明確規定：“因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任 。”

劉國旺律師表示，根據上述法律規定，被告施州公司涉案不動產設置了抵押，出售未經抵押權人同意，并且施州公司無權處分，正心堂公司根本無法實現合同目的，因此，正心堂公司請求解除合同，具有非常充分的事實依據和法律依據。

期待二審公正裁決

2021年7月15日，恩施市法院做出一審判決，認為《3.27協議》中未約定解除合同事由，原告要求解除協議的請求不符合《民法典》第五百六十二條有關“協商解除合同”及“約定解除合同”的規定。《3.27協議》實為財務結算協議。原告未能提供證據證明被告施州公司不履行或遲延履行合同義務。因此，原告要求解除《3.27協議》的請求不符合《民法典》第五百六十三條之規定。作為負有舉證責任的原告未能舉證證明其請求具有約定或者法定解除《3.27協議》的條件，故對其該請求不予支持。遂判決駁回原告正心堂公司訴求。

劉國旺律師認為，一審法院認定事實不清、適用法律錯誤。一審庭審已經查明涉案不動產設置了抵押，涉案合同在不動產抵押解除之前無法辦理轉移登記根本無法繼續履行，一審庭審時抵押并未解除。并且，根據當事人雙方簽訂的《3.27協議》明確約定了辦理過戶的期限及方式，被告施州公司并未按照約定辦妥相關過戶手續，明顯構成違約，原告有權依法解除涉案合同，并要求返還價款。

正心堂公司法定代表人楊寶看到這個判決后，心情頗不平靜，他說：“一審法院對案涉房產設置抵押的情況視而不見，對于客觀上不能過戶的事實沒有進行任何評判，明顯認定事實錯誤。如果按照一審邏輯涉案合同繼續履行，應該如何履行？在雙方當事人約定的15天期限內被告施州公司未履行房產過戶的主要義務，已構成違約，我們作為守約方，依法有權解除合同。”

正心堂公司提起上訴。2022年4月20日，湖北恩施州中院開庭審理了該案。

二審法官對上訴人和被上訴人進行了詢問。

法官：雙方主要是按照哪份合同在履行？

上訴人：2021年3月27日簽訂的《協議》（即《3.27協議》）。

被上訴人：2019年5月24日簽訂的合同，

法官：涉案房屋的情況？

上訴人：當時購買的是一棟樓有九層。以投資入股的形式，實際上是房產買賣，因為工業用地不能買賣。

被上訴人：不是房產買賣，而是投資入股，工業用地無法買賣。

法官：涉案房屋的抵押情況是怎樣的？

被上訴人施州公司：在2019年5月24日簽訂投資入股協議之前，被上訴人將該地塊所有房屋在銀行辦理了在建工程抵押，2019年11月通過不動產登記中心辦理了不動產證。

被上訴人周大軍：辦不動產證的時候通過政府協調解除了在建工程抵押，當天辦完證后又按照銀行要求辦理了不動產抵押，因為我欠銀行的貸款還沒有還。

法官：雙方約定的先存入1000萬和辦理過戶的先后履行順序有沒有約定？

上訴人：《3.27協議》中第二條第一項約定，被上訴人應當在甲方（正心堂公司）存款到銀行后15日內辦妥不動產所有手續，一審中上訴人已經提交了將1000萬元存入指定銀行的銀行憑證且超過15天，被上訴人未在約定期限內辦理不動產過戶手續，違反合同約定。

被上訴人（施州公司）：被上訴人與康圣龍公司在協議中約定，康圣龍公司應當在協議簽訂后30日內將1000萬存入被上訴人指定銀行，然后設立共同監管賬戶，錢到監管賬戶后被上訴人將房屋過戶給康圣龍公司，然后從監管賬戶中將錢付給被上訴人。2021年3月27日上訴人與被上訴人簽的協議是約定的上訴人存1000萬到指定銀行，但是在操作過程中上訴人沒有存1000萬元到指定銀行，而是給上訴人的法定代表人楊寶打了1000萬，被上訴人也無法監管，當時簽訂協議的本意是將這1000萬作為還銀行貸款所用，但由于一直在楊寶賬戶上無法操作，所以后來楊寶又把這筆錢轉走了。

上訴人：被上訴人提出的用案涉購房款1000萬償還抵押貸款，雙方并未約定用上訴人的款項償還案涉房產的抵押貸款，被上訴人該主張沒有事實和法律依據。另外合同約定的上訴人僅需存款到指定銀行即視為履行完畢合同義務，被上訴人并未辦理完相應過戶手續，被上訴人主張用合同約定的款項償還貸款沒有任何依據。

5月5日，正心堂公司法定代表人、經理楊寶對筆者說，該案事實非常清楚，就是形式上為投資股權實質上為房產買賣協議引發的合同解除權糾紛。

楊寶進一步分析道：

“其實，這是一個非常簡單的邏輯，如果是投資入股，就是用房產作為投資，投資就有風險，這是人人都知道的道理，哪還有將房產作價后再把房款返給投資入股方的道理？

協議書上也寫得非常清楚，房產作價1630萬元，我們支付部分購房款后，施州公司辦理過戶手續，我們再支付余下購房款，施州公司將其所占股權零轉讓給我們公司，白紙黑字，無可辯駁。

再說了，施州公司無論是在一審還是二審，實際上也都已承認是通過投資入股方式進行房產買賣的事實。

一審法院不僅查清了房產買賣事實，也查清了被上訴人隱瞞案涉地產抵押貸款的事實，更查清了因為施州公司的原因導致我方合同目的無法實現的事實。

作為守約方，我們有權解除合同并要求返還價款，人民法院應當依法保護我們投資恩施硒產業的合法權益，這涉及到恩施經濟發展的軟環境問題，涉及到法院如何依法為恩施營商環境提供法治化保障的問題，涉及到如何讓外來投資在恩施安心、放心、省心地發展的問題！”

楊寶最后表示，希望并相信恩施州中級法院會依法秉公作出裁決。他期待著。（文/盛學友）