華潤(rùn)牽手深鐵，深圳「站城一體」想象空間究竟有多大？

在土地面積只有北京八分之一，上海三分之一，廣州四分之一的深圳，土地的集約化利用，一直是政府大力提倡的目標(biāo)。

因此，當(dāng)「國(guó)內(nèi)最賺錢(qián)地鐵」的深鐵集團(tuán)，與具有較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力的華潤(rùn)置地，圍繞站城一體化的目標(biāo)展開(kāi)合作，自然吸引了諸多業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

華潤(rùn)牽手深鐵

站城一體是「香餑餑」

5月28日，華潤(rùn)置地與深鐵集團(tuán)舉行了簽約儀式，華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)王祥明，深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰、總經(jīng)理黃力平，華潤(rùn)置地董事會(huì)主席、總裁李欣等均有出席。

據(jù)了解，雙方將探索「央地合作模式」，在深圳打造一批以樞紐為核心的「站城一體」世界級(jí)標(biāo)桿，在綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)維度展開(kāi)合作。

被譽(yù)為「國(guó)內(nèi)最賺錢(qián)地鐵」的深鐵集團(tuán)，以軌道建設(shè)、軌道運(yùn)營(yíng)、站城開(kāi)發(fā)、資源經(jīng)營(yíng)為核心業(yè)務(wù)。

最新數(shù)據(jù)顯示，目前深圳城軌運(yùn)營(yíng)里程居全國(guó)第六，客流量居全國(guó)第四。由深鐵負(fù)責(zé)的16條地鐵線路，總里程227公里。此外，深鐵還負(fù)責(zé)4個(gè)綜合交通樞紐工程以及13個(gè)代建工程的建設(shè)管理，總投資約2950億元。

◎建設(shè)中的崗廈北交通樞紐

“站城一體”模式的落地，與深鐵多年來(lái)探索的“軌道+物業(yè)”模式密不可分，該模式一方面可充分利用上蓋空間再造土地資源，另一方面，開(kāi)發(fā)及沿線物業(yè)的升值效益，能夠反哺軌道建設(shè)及地鐵運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

換言之，就是地鐵運(yùn)營(yíng)是“虧錢(qián)”生意，但地鐵沿線的土地帶來(lái)的價(jià)值，則非常可觀。

深鐵年報(bào)披露的數(shù)字，給出了最準(zhǔn)確的說(shuō)明。

2021年度，地鐵運(yùn)營(yíng)及管理設(shè)計(jì)板塊營(yíng)業(yè)收入為57.74億元，營(yíng)業(yè)成本為94.67億元，毛利為-36.93億元，毛利率為-63.96%。而2021年度站城一體化開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)收入為95.71億元，營(yíng)業(yè)成本29.03億元，實(shí)現(xiàn)毛利66.68億元，毛利率為69.67%。。

目前，深鐵集團(tuán)已獲得22個(gè)地鐵上蓋項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，規(guī)模約為1261萬(wàn)平方米，在建面積約680萬(wàn)平方米。

從1.0版本到3.0版本

細(xì)數(shù)TOD的發(fā)展歷程

TOD有句繞口的解釋?zhuān)侵浮耙怨步煌閷?dǎo)向的發(fā)展模式”，公共交通是重要載體。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，除了立體空間的使用之外，也要重視水平空間的利用，比如多條地鐵軌道線路的重疊，實(shí)現(xiàn)更廣維度城市功能的串聯(lián)，以及釋放更多的可用土地，這對(duì)于寸土寸金的深圳來(lái)說(shuō)，尤為重要。

回顧TOD的發(fā)展階段，可以分為三個(gè)階段。

1.0階段，只能配備最基礎(chǔ)的商業(yè)。至2.0階段，商業(yè)和交通開(kāi)始緊密結(jié)合，初步形成軌道上蓋商業(yè)系統(tǒng)、地下步行街商業(yè)系統(tǒng)，以及與二層步行平臺(tái)系統(tǒng)相結(jié)合的“站城模式”。3.0階段，實(shí)現(xiàn)住宅、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和公園相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，即“站城一體”。

深鐵 “站城一體”的代表作，當(dāng)屬深圳北站交通樞紐。該項(xiàng)目利用地形高差，向西延伸與山體相連，向東延伸與城市綜合商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)相連，形成東西軸向“十”字形步行集散平臺(tái)，并首次實(shí)現(xiàn)高鐵站“上進(jìn)上出”的客流組織模式。

TOD站城一體

存在哪些挑戰(zhàn)和機(jī)遇？

對(duì)于地鐵集團(tuán)來(lái)說(shuō)，基于TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)也存在諸多挑戰(zhàn)。

深圳市政府原副秘書(shū)長(zhǎng)、軌道專(zhuān)家趙鵬林就曾公開(kāi)指出，站城一體化存在的挑戰(zhàn)是業(yè)態(tài)多元，地鐵集團(tuán)缺少專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，以及自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。

以隸屬于深鐵集團(tuán)的深鐵商業(yè)為例，自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力相對(duì)較弱。該公司于2021年重新梳理了自身的五條產(chǎn)品線：即超級(jí)綜合體——深鐵匯都、綜合體——深鐵匯城、復(fù)合體——深鐵匯里、站街商業(yè)——深鐵匯坊以及站廳商業(yè)——深鐵匯驛。

◎世界之窗地鐵站的深鐵商業(yè)項(xiàng)目

Hot商業(yè)君梳理發(fā)現(xiàn)，目前深鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目以站街商業(yè)和站廳商業(yè)為主。這五條產(chǎn)品線背后，檔次較高的超級(jí)綜合體產(chǎn)品線——深鐵匯都，暫無(wú)代表作品。

已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目中運(yùn)營(yíng)較為突出的，是位于龍崗的深鐵匯里。這是深鐵集團(tuán)首個(gè)自營(yíng)購(gòu)物中心，面積約5.2萬(wàn)平方米，主打“購(gòu)物中心+體育公園”的特色。

對(duì)于地鐵集團(tuán)來(lái)說(shuō)，與其被自身能力限制，不如與房企合作開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

克爾瑞研究報(bào)告顯示，目前地鐵集團(tuán)與房企合作的模式有三種：①項(xiàng)目公司式合作②股權(quán)合作③收益權(quán)合作。

第一種，項(xiàng)目公司合作模式，即雙方自籌資金成立項(xiàng)目公司，按所占股權(quán)比例進(jìn)行投入，繼而合作拿地開(kāi)發(fā)。

第二種，股權(quán)合作模式，由地鐵公司負(fù)責(zé)拿地，房企通過(guò)收購(gòu)股權(quán)方式獲取項(xiàng)目部分權(quán)益。其中，地鐵公司承擔(dān)前期拿地資金，合作后由雙方按股權(quán)比例承擔(dān)。這類(lèi)模式的代表項(xiàng)目是杭州地鐵萬(wàn)科未來(lái)天空之城，萬(wàn)科持股51%。

第三種，收益權(quán)合作模式。房企與地鐵公司按照收益權(quán)比例進(jìn)行投資，招標(biāo)過(guò)程中，收益權(quán)與BT融資建設(shè)招標(biāo)捆綁進(jìn)行，典型案例是深圳地鐵與萬(wàn)科合作開(kāi)發(fā)的深超總深灣匯云中心，不過(guò)該模式并不是萬(wàn)科做TOD的主流。

深灣匯云中心，被譽(yù)為深鐵集團(tuán)TOD4.0版“產(chǎn)城融合”產(chǎn)品，該項(xiàng)目主要由萬(wàn)科操盤(pán)。項(xiàng)目位于深超總“中央綠軸”的西面，也位于地鐵2號(hào)線、9號(hào)線和11號(hào)線上方，總建筑面積約60萬(wàn)平方米，是集合多業(yè)態(tài)、復(fù)合城市功能的大型城市綜合體。

◎深灣匯云中心實(shí)景圖 圖源深圳發(fā)布

其中，SIC超級(jí)總部中心高達(dá)358.7米，10萬(wàn)平方米科技賦能型商業(yè)COMORROW超深活中心，預(yù)計(jì)將于今年年內(nèi)開(kāi)業(yè)。

華潤(rùn)與深鐵深度合作

西麗樞紐有望打造明星作品

不過(guò)也有專(zhuān)業(yè)人士向Hot商業(yè)君表示，目前也出現(xiàn)了“TOD是個(gè)筐，啥都往里裝”的怪現(xiàn)象。尤其在商業(yè)領(lǐng)域，幾乎每一個(gè)有地鐵口的購(gòu)物中心，都無(wú)限放大TOD這一標(biāo)簽。

從規(guī)劃而言，圍繞交通站點(diǎn)向外擴(kuò)散的“攤大餅”模式也屢見(jiàn)不鮮。有專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)就曾指出這一做法的負(fù)面影響：一方面很難做出體驗(yàn)良好的空間設(shè)計(jì)；另一方面也容易產(chǎn)生惰性，簡(jiǎn)單認(rèn)為與軌交接駁，就能解決獲客問(wèn)題，從而忽略后期運(yùn)營(yíng)的重要性。

Hot商業(yè)君觀察發(fā)現(xiàn)，在深圳龍華港鐵運(yùn)營(yíng)的4號(hào)線沿線，就不難看出“攤大餅”模式的影響：與4號(hào)線接駁的沿線各站，各類(lèi)社區(qū)型購(gòu)物中心扎堆，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各自特色也并不突出。

對(duì)于深鐵和華潤(rùn)的合作，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，深鐵有相當(dāng)數(shù)量的軌道上蓋綜合體項(xiàng)目，而華潤(rùn)置地則是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商，具有強(qiáng)勁的綜合體運(yùn)營(yíng)能力，雙方能夠形成互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，在深圳這個(gè)土地極度稀缺的城市，打造真正具有國(guó)際水準(zhǔn)的站城一體作品。

有知情人士透露，站城一體化的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，合作雙方必須在拿地前后就介入，才能更好地發(fā)揮雙方的優(yōu)勢(shì)。

目前，前海交通樞紐項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃已由深鐵獨(dú)立操盤(pán)完成，因此大膽猜測(cè)，未來(lái)華潤(rùn)與深鐵最有機(jī)會(huì)深度合作的明星項(xiàng)目，當(dāng)屬還處于前期設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的西麗綜合交通樞紐。

◎由深鐵獨(dú)自操盤(pán)的前海交通樞紐效果圖

作為“目標(biāo)是超越深圳北站”的交通樞紐，西麗樞紐將創(chuàng)新“路地”合作模式，構(gòu)建“地下兩層、地上三層”的立體慢行網(wǎng)絡(luò)，對(duì)應(yīng)“地鐵連接、地下商業(yè)、城市界面、公共空間、上蓋開(kāi)發(fā)”的立體復(fù)合空間，實(shí)現(xiàn)站城一體、換乘便捷。

◎西麗交通樞紐效果圖

圍繞軌交為人們提供高效、便利的生活設(shè)施，并且充分認(rèn)知人群的特性和流向，滿(mǎn)足他們的生活所需，促進(jìn)城市人口的良性流動(dòng)，是TOD商業(yè)的應(yīng)有之義。

期待未來(lái)的深圳，在TOD的商業(yè)打造上，能夠走得更穩(wěn)更好。