亦莊"大擴(kuò)區(qū)"：誰(shuí)將成為"大贏家"？

在2022年7月14日的北京經(jīng)開(kāi)區(qū)《2022年第三批擬入市地塊推介會(huì)》上，針對(duì)“亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)”的未來(lái)變化釋放出了三個(gè)重要消息：

第一，亦莊新城的“臺(tái)湖和馬駒橋”的“通州購(gòu)房雙限”問(wèn)題目前正在有序推進(jìn)中，這兩個(gè)地方“放開(kāi)雙限”指日可待。

第二，以亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)名義引入的臺(tái)湖“北小”和“臺(tái)湖北京八中”兩個(gè)優(yōu)質(zhì)學(xué)校已經(jīng)確定，經(jīng)開(kāi)區(qū)將推進(jìn)加快動(dòng)工。

第三，臺(tái)湖地區(qū)將會(huì)迎來(lái)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，在未來(lái)三年內(nèi)將會(huì)迎來(lái)10塊地的供應(yīng)開(kāi)發(fā)，臺(tái)湖面貌將煥然一新。

這些消息其實(shí)都明確的說(shuō)明了一個(gè)趨勢(shì)：北京經(jīng)開(kāi)區(qū)的“大擴(kuò)區(qū)”似乎已經(jīng)成為定局，而“臺(tái)湖”確實(shí)是北京經(jīng)開(kāi)區(qū)擴(kuò)區(qū)的重要目標(biāo)之一。

北京亦莊新城一共有225平方公里，但是其中真正屬于“北京經(jīng)開(kāi)區(qū)直管”的范圍僅有60平方公里左右，這個(gè)“60平方公里的直管區(qū)”也被稱之為“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”。

所以如果你在亦莊買(mǎi)房，買(mǎi)在了“60平方公里獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”以外的地區(qū)，相當(dāng)于“掉進(jìn)了坑里”，不僅配套發(fā)展速度會(huì)比較慢，同時(shí)“普高率”會(huì)比較低，難以享受到亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)的“發(fā)展紅利”。

但是“60平方公里的亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”這幾年有非常明顯的“擴(kuò)區(qū)傾向”，所以如果你能買(mǎi)在“擴(kuò)區(qū)范圍之內(nèi)”，那自然也會(huì)享受到亦莊的發(fā)展紅利。

那么，未來(lái)“亦莊新城”哪些片區(qū)最有可能并入“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”呢？

根據(jù)2022年7月北京公布的《北京軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃》中的示意圖表明，北京經(jīng)開(kāi)區(qū)“大擴(kuò)區(qū)”已經(jīng)基本成型。

擴(kuò)區(qū)后的“北京經(jīng)開(kāi)區(qū)”將整個(gè)S6號(hào)線都包進(jìn)去了。

那么，有哪些板塊是這一次“北京經(jīng)開(kāi)區(qū)”擴(kuò)區(qū)的“最大贏家”呢？

根據(jù)我們針對(duì)擴(kuò)區(qū)前和擴(kuò)區(qū)后的范圍對(duì)比，以下四大片區(qū)是最有可能進(jìn)入本次“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”的擴(kuò)區(qū)范圍的：

第一個(gè)“最有可能的擴(kuò)區(qū)片區(qū)”：涼水河以西，南海子公園以東。

這個(gè)片區(qū)目前有許多高品質(zhì)的二手房住區(qū)，包括中海北京世家、紫禁壹號(hào)院、鳳丹壹號(hào)、中信新城，同時(shí)還有北京小學(xué)亦莊學(xué)校，是目前亦莊新城品質(zhì)很高的板塊。

但是這個(gè)片區(qū)在第一次“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”劃分時(shí)，鬼使神差的居然被“劃出了亦莊學(xué)籍區(qū)”。

后來(lái)在業(yè)主的“一致要求下”，北京小學(xué)亦莊學(xué)校的孩子才得以能夠在人大附經(jīng)開(kāi)區(qū)上中學(xué)。

這一次“擴(kuò)區(qū)”后，這個(gè)片區(qū)可能將“得愿以償”，順利劃入“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，算是彌補(bǔ)了業(yè)主們的心愿。

毫無(wú)疑問(wèn)，如果這個(gè)片區(qū)能夠順利劃入亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)，這個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)肯定要上漲的。

第二個(gè)“最有可能的擴(kuò)區(qū)片區(qū)”：東五環(huán)南側(cè)，科創(chuàng)一街北側(cè)的亦莊鎮(zhèn)板塊，大概率劃入亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)。

這個(gè)“亦莊鎮(zhèn)”板塊也是非常冤枉的一個(gè)板塊，在第一次亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)劃分中，居然被“剔除了出來(lái)”。

這個(gè)板塊擁有遠(yuǎn)洋天著、金色漫香林等品質(zhì)住宅，還有北京八中亦莊分校，劃入“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”也在情理之中。

這個(gè)片區(qū)一旦劃入“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，二手房房?jī)r(jià)也會(huì)有所提升，北京八中也就納入亦莊學(xué)籍管理。

第三個(gè)“最有可能的擴(kuò)區(qū)片區(qū)”：京津高速以西的臺(tái)湖片區(qū)。

將整個(gè)京津高速以西的“臺(tái)湖地區(qū)”全部納入“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，是本次經(jīng)開(kāi)區(qū)擴(kuò)區(qū)的最大看點(diǎn)。

臺(tái)湖地區(qū)擁有兩大核心優(yōu)勢(shì)：17號(hào)線地鐵+足夠的土地儲(chǔ)備。

這對(duì)于亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)的持續(xù)發(fā)展提供了“無(wú)限的可能”，尤其是17號(hào)線在2024年全線開(kāi)通后，臺(tái)湖可以30分鐘直達(dá)“國(guó)貿(mào)CBD和望京”，堪稱東部“最牛地鐵線路”。

最重要的是，臺(tái)湖地區(qū)擁有非常多的“土地儲(chǔ)備”，可以為北京經(jīng)開(kāi)區(qū)提供“產(chǎn)業(yè)引進(jìn)空間”和“土地財(cái)政”。

所以“臺(tái)湖地區(qū)”納入“北京獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，只是遲早的事情，甚至可以說(shuō)，這是最明顯的“趨勢(shì)”。

隨著臺(tái)湖地區(qū)“松綁雙限”+“納入亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，臺(tái)湖地區(qū)的房?jī)r(jià)必將7萬(wàn)+起步了。

而未來(lái)臺(tái)湖地區(qū)的“真正核心區(qū)”，既不在“次渠北”，也不在“兩站一街的次渠”，而重在“嘉會(huì)湖站”。

依靠“嘉會(huì)湖站”打造面積超過(guò)700萬(wàn)平米的“信創(chuàng)園”，才是亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)拿下臺(tái)湖的“重大野心”。

未來(lái)整個(gè)“嘉會(huì)湖站”片區(qū)將會(huì)擁有17號(hào)線、S6號(hào)線、城際聯(lián)絡(luò)線線等多條線路，是亦莊的第二個(gè)“河西”。

北京小學(xué)、北京八中、景山學(xué)校等名校云集，一旦納入“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，房?jī)r(jià)“指日可待”。

第四個(gè)“最有可能的擴(kuò)區(qū)片區(qū)”：整個(gè)馬駒橋片區(qū)。

馬駒橋片區(qū)包括了馬駒橋鎮(zhèn)區(qū)、金科產(chǎn)業(yè)基地、物流產(chǎn)業(yè)基地，這一次大概率將全部納入“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”。

馬駒橋原來(lái)只是一個(gè)“外地人云集”的“集中區(qū)”，很多人并不看好，發(fā)展慢，配套差，無(wú)產(chǎn)業(yè)，沒(méi)地鐵。

但是馬駒橋最大的優(yōu)勢(shì)就是“土地多”，而且距離天津港口距離近，這個(gè)地區(qū)不管是“制造業(yè)”，還是“物流業(yè)”都非常合適。

亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)看重正是這一點(diǎn)。

小米汽車(chē)制造總部、芯片集成電路產(chǎn)業(yè)園等中高端制造業(yè)已經(jīng)確定將會(huì)在馬駒橋金科產(chǎn)業(yè)基地“落定”。

這些產(chǎn)業(yè)都是“高端產(chǎn)業(yè)”，最容易產(chǎn)生GDP和稅收，亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)拿下馬駒橋后，GDP規(guī)模和稅收將會(huì)出現(xiàn)“暴漲”。

所以盡快發(fā)展馬駒橋，打造中高端制造業(yè)基地，推動(dòng)北京經(jīng)開(kāi)區(qū)成為“北京第一產(chǎn)業(yè)地位”，是北京和亦莊必然的選項(xiàng)。

所以S6號(hào)線來(lái)了，小米來(lái)了，芯片制造業(yè)來(lái)了。

后面馬駒橋地區(qū)還將會(huì)引入大量的優(yōu)質(zhì)學(xué)校、醫(yī)院等配套，推動(dòng)馬駒橋的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，留住中高端人才。

馬駒橋的未來(lái)，隨著經(jīng)開(kāi)區(qū)的介入，已經(jīng)不能小看。

綜上所述，亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)本次的擴(kuò)區(qū)，我們認(rèn)為是“基本確定的”。

有可能將會(huì)從目前的“60平方公里”擴(kuò)區(qū)到“100平方公里左右”，最大可能是將“涼水河西地區(qū)”，“亦莊鎮(zhèn)地區(qū)”，“臺(tái)湖地區(qū)”和“馬駒橋地區(qū)”全部納入本次擴(kuò)區(qū)的主要范圍。

而“舊宮”和“瀛海”這兩個(gè)地區(qū)，目前看短期內(nèi)已經(jīng)基本無(wú)緣“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”，可能還需要相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間或許才有機(jī)會(huì)。

隨著“亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)”的擴(kuò)區(qū)，經(jīng)開(kāi)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和教育水平將會(huì)得到迅速提升，尤其是“教育資源”將會(huì)得到迅速擴(kuò)張。

我們判斷在未來(lái)的3年左右的時(shí)間，隨著亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)的高中學(xué)校陸續(xù)招生，亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)的“普高率”將會(huì)達(dá)到90%以上。

亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)，將會(huì)成為僅次于東西城，超過(guò)海淀的“最強(qiáng)學(xué)籍區(qū)”之一。

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