金地暴雷？公司回應(yīng)經(jīng)得起考驗(yàn)嗎

一個(gè)多月前，好貓寫了《謠言能否擊垮碧桂園》，那篇文章總結(jié)了謠言產(chǎn)生和傳播邏輯，借用莎士比亞的話說：

謠言是一支憑著推測、猜疑和臆度吹響的笛子。

去年的融資危機(jī)，使得一批房企暴雷，主要是民營房企，但今年以來的銷售危機(jī)，讓所有房企信用搖搖欲墜。

郁亮說，這是他從業(yè)以來壓力最大的日子，接著他又說了一句更內(nèi)涵的話：

“這個(gè)時(shí)候市場情緒變得很重要，但凡一絲微光就當(dāng)是光明所在往前走。”

這不是躺平，而是“信心就是黃金”的另一種說法，是“市場恢復(fù)是一個(gè)緩慢過程”的自我慰藉。

以郁亮講話為時(shí)間分界點(diǎn)，隨著7月銷售數(shù)據(jù)慣性回落，爛尾樓救助政策未及時(shí)落地，金融機(jī)構(gòu)和投資者，對房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)偏好，再次跌至谷底。

“招保萬金”中的金地，債券被7折拋售，股票連續(xù)7日下跌，標(biāo)普給予評(píng)級(jí)展望負(fù)面。

盡管國資是第二大股東，盡管穆迪仍維持評(píng)級(jí)，且常常被評(píng)價(jià)為“佛系”房企的金地，在瘋狂加杠桿的年代始終克制，沒有上規(guī)模的野心，依然被做空和質(zhì)疑。

到了生死存亡的時(shí)候，再“佛系”企業(yè)，也不可能對負(fù)面消息無動(dòng)于衷。

如果說去年還有房企，對調(diào)控抱有僥幸和賭博心理，覺得縮表會(huì)半途而廢，行業(yè)出清會(huì)戛然而止，其實(shí)是情有可原的。

1994年的調(diào)控，沒有多少從業(yè)者經(jīng)歷過；2008年的調(diào)控中斷反彈，卻讓很多人記憶猶新。

到了今年，殘酷政策和市場環(huán)境極限施壓，如果說哪家房企還沒有進(jìn)入戰(zhàn)時(shí)狀態(tài)，沒有詳細(xì)應(yīng)對方案，那是死不足惜，簡直不可思議。

“能夠識(shí)別風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，并及時(shí)采取正確的行動(dòng)以避免沉船，對于一個(gè)企業(yè)的未來至關(guān)重要。”這是自我革命成功英特爾的經(jīng)驗(yàn)。

不常公開露面的金地掌舵人凌克，出現(xiàn)在一千多人參與的投資人會(huì)議中，給出了一系列細(xì)致數(shù)據(jù)。

現(xiàn)在的關(guān)鍵問題是，這些數(shù)據(jù)能否經(jīng)受得住歷史考驗(yàn)。

不用發(fā)散太多，一家房企能否活下去，是不是還有明天，主要從三個(gè)方面來判斷：

1、流動(dòng)性

現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線，流動(dòng)性關(guān)乎能否活下去，流動(dòng)性涉及債務(wù)結(jié)構(gòu)、融資渠道、開源節(jié)流方案等主要因素。

金地提前透露了中期數(shù)據(jù)，截至6月30日，金地的有息負(fù)債為1223億元，短期有息負(fù)債417億元，在手貨幣資金648億元，其中70%能夠自由調(diào)配。

債務(wù)結(jié)構(gòu)有一個(gè)優(yōu)勢，公開信用債方面，年內(nèi)境內(nèi)債僅有10月一筆27億元到期，境外債存續(xù)僅有一筆4.8億美元，將于2024年8月到期。

也就是說，金地大部分債務(wù)均為銀行開發(fā)貸，只要銷售仍在繼續(xù)，金地的融資不存在極端壓力。與此同時(shí)，金地的境外評(píng)級(jí)看起來已無實(shí)質(zhì)意義。

金地管理層強(qiáng)調(diào)，上半年開發(fā)貸新增余額50多億元，在行業(yè)內(nèi)可與萬科、中海比拼。

從資產(chǎn)負(fù)債表來看，金地2021年處于絕對融資優(yōu)勢，全年融資量創(chuàng)新高，大部分債務(wù)將在三年后到期。

金地也給出了詳細(xì)的現(xiàn)金流指引，從今年8月1日至明年6月30日，到期公開債務(wù)將為150億元，預(yù)計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入430億元，可以足額覆蓋債務(wù)。

430億元是一個(gè)夸張的數(shù)字，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模現(xiàn)金回收的前提是，金地已經(jīng)處于戰(zhàn)時(shí)狀態(tài)——謹(jǐn)慎拿地。

前7個(gè)月，金地實(shí)現(xiàn)銷售額1191.5億元，拿地金額僅為81億元。TOP10房企里，萬科和碧桂園拿地同樣謹(jǐn)慎。

2、銷售力

對于被質(zhì)疑的合作項(xiàng)目，金地給出了詳細(xì)數(shù)據(jù)：

已被識(shí)別涉及出險(xiǎn)項(xiàng)目26個(gè)，金地所占權(quán)益貨值135億元，其中5個(gè)處于尾盤或交付狀態(tài)，16個(gè)持續(xù)銷售不再需要股東投入，1個(gè)折價(jià)回購項(xiàng)目，只有1個(gè)項(xiàng)目處于談判收購中，墊資敞口5億元。

近年來合作項(xiàng)目成為行業(yè)主流，萬科、龍湖、碧桂園都采用這種方式分擔(dān)開發(fā)壓力與風(fēng)險(xiǎn)。

頭部企業(yè)面對合作項(xiàng)目出險(xiǎn)，只要不是大面積出險(xiǎn)，頭部企業(yè)都占據(jù)著處理主動(dòng)權(quán)，無論是收購，還是以某種代管代建的方式繼續(xù)項(xiàng)目，都有市場先例。

歸根結(jié)底，合作項(xiàng)目只要銷售可以繼續(xù)，無論合作方以哪種方式退出，接盤方都將受益。

金地前7個(gè)月，實(shí)現(xiàn)銷售額1191.5億元，同比下降36.8%，比萬科同期下降幅度少一個(gè)百分點(diǎn)。單月來看，1月同比下降38%，5月最差下降至50%，6月7月分別下降17%、28%，降幅收窄。

金地強(qiáng)調(diào)，8月銷售預(yù)計(jì)將同比持平。這里有去年8月低基數(shù)的影響，但從某種意義上來看，確實(shí)是熬過了最艱難時(shí)刻。

從價(jià)格上來看，金地的銷售價(jià)格未有明顯波動(dòng)，銷售均價(jià)高達(dá)2.5萬元/平方米，顯現(xiàn)出城市布局和產(chǎn)品力、品牌力的優(yōu)勢，也符合郁亮所說的一二線城市率先企穩(wěn)回升的論調(diào)。

金地下半年有1200億元貨值推出，按照50%的去化率，600億元的資金回籠，為上文中430億元經(jīng)營性凈現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)，增加了概率。

3、成長性

房企有成長性嗎？這似乎是一個(gè)哲學(xué)問題。

時(shí)至今日，這場調(diào)控已經(jīng)不再僅限于“縮表”的范圍，行業(yè)出清和市場變化已成必然，大膽點(diǎn)說，一半以上的房企沒有明天。

行業(yè)中僅有的不太充分的成長性案例，有萬達(dá)的從開發(fā)轉(zhuǎn)型運(yùn)營，萬科在持有運(yùn)營型物業(yè)上的多業(yè)態(tài)滲透，綠城加碼代建物業(yè)，華潤在城市綜合開發(fā)上的努力。

金地有什么？

按照管理層的陳述，金地有一批優(yōu)質(zhì)持有型物業(yè)，包括商業(yè)、寫字樓、核心城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時(shí)擁有金地集團(tuán)+金地商置的雙重上市平臺(tái)。

金地管理層沒有透露的是，金地在代建、城市更新領(lǐng)域，尤其是在大本營深圳，有著多年的積累和品牌號(hào)召。

不過正如郁亮所說，房地產(chǎn)開發(fā)仍然是個(gè)十萬億的大市場，房地產(chǎn)公司仍然有機(jī)會(huì)，在開發(fā)領(lǐng)域活到最后，才有機(jī)會(huì)滲透到成長型業(yè)務(wù)。

這輪行業(yè)出清后，房地產(chǎn)面臨的是低利潤、高風(fēng)險(xiǎn)的局面，這需要一個(gè)有實(shí)力有擔(dān)當(dāng)?shù)拇蠊蓶|，以及充分學(xué)習(xí)能力的管理層團(tuán)隊(duì)。

金地的大股東分別是富德生命人壽、福田區(qū)投資控股、大家人壽。管理層用“婆媳矛盾”來回應(yīng)股東不滿的質(zhì)疑。

這個(gè)回應(yīng)其實(shí)可以給100分，作為險(xiǎn)資股東，平安與華夏幸福的合作沒有天時(shí)地利，但商業(yè)邏輯是沒有問題的。

富德生命人壽也是佳兆業(yè)的第二大股東，這些先例似乎只能促使股東與房企共進(jìn)退，以期未來發(fā)揮業(yè)務(wù)協(xié)同作用。

整體來看，金地的回應(yīng)基本符合商業(yè)邏輯，金地活下去沒有問題，至于未來在哪里，任何房企可能都沒有充分答案。

正如海爾張瑞敏常說：沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。

當(dāng)然金地也給出了檢驗(yàn)方法，接下來月度銷售狀況如何？公司層面10億元回購、管理層接連兩個(gè)2000萬元債券回購額度，用完了怎么辦？

很快就會(huì)知道答案。