踩在“巨坑”上的大平層

樓盤報告|熱點分析| 區域板塊 | 土地市場

※全文約3478字，閱讀全文大約需要5分鐘

買錯一套房，10年也百忙！

2012年，天府新區推出城市頂級大平層——鉑雅苑。

13棟板樓由南至北排列布局，2梯1戶，樓間距超100米，兩個120米×250米的雙中庭，放到今天，也是碾壓式的配置。

▲鉑雅苑實景

頂級產品匹配頂級價格——18800元/平米，無數 富人“為它折腰”。

2012年也是成都豪宅爆發的一年，這一年麓湖白玉臺清水加1.8萬/平米，金融城中鐵建西派國際精裝價1.75萬/平米。

10年，時過境遷。

鉑雅苑堅守初心，仍在2萬上下徘徊，而白玉臺已經來到了5萬/平米，西派國際單價則要6萬/平米。

▲鉑雅苑貝殼網掛牌價

豪宅對地段、資源、產品的要求，比一般樓盤更高，因此買“大平層豪宅”，踩坑的仍然不少。

比如，許多人得知“天府半島”2T2的235平米樓王戶型均價2W時，第一反應就是“非常劃算”。

當我們認真去觀察其同小區同面積二手房的價格表現之后，卻發現沒有想象中的那么有價值。詳情請移步至：《》

主要問題在于，“大”并不等于高端，大而無當的結果是，房價滯漲，選擇大平層仍要謹慎。

謎一樣的大平層

高開低走的天鵝湖花園

說到成都那些謎一樣的大平層，世紀城天鵝湖花園擁有姓名，占據了世紀城黃金地段的它，至今房價未破2萬，將李嘉誠的“地段論”毫不留情啪啪打臉。

▲圖源貝殼

提到天鵝湖花園，其實它也曾輝煌過，這個含著金湯匙出生的“高端社區”在剛亮相時，曾有眾多媒體形容其是一組具有超前理念歷久彌新的生態建筑。

一座座螺旋形的生態建筑帶有超大面積的空中私家花園，獨樹一幟的樓體設計。

即便現在來看也極具視覺沖擊，就更別說毗鄰會展中心和坐落在一號線上的條件。

▲天鵝湖花園南苑，圖源網絡

如此多的賣點和噱頭，即便放在當下市場，恐怕也會是“網紅”。

可是，如今十余年過去，天鵝湖花園卻一路高開低走，它隔壁龍湖世紀峰景和棕櫚泉都已站上3.1萬時， 天鵝湖花園卻漲幅緩慢，至今未破2萬。

▲世紀城二手房價，圖源貝殼

具體來看一下這個項目 。

優勢在于地段，1號線世紀城站僅412米；東側就是世紀城新國際會展中心，周圍還有東方希望天祥、環球中心等商業配套。

生態資源方面不缺，除自帶一湖外，桂溪生態公園、江灘公園、桂龍公園以及大源中央公園等也在項目周圍。

教育資源較為一般，對口小學為高新區菁蓉小學，初中則是中和中學、銀都紫藤以及省教科院附屬實驗中學。

項目打造方面，小區容積率1.8，分為了南北兩個組團，南苑均為200㎡以上的大平層產品，也是今天的主角。

北苑則主要是小戶型。南北兩個組團內部和周圍被200畝的天鵝湖環繞，整體綠化率達到了59%。

▲世紀城總平圖，圖源網絡

南苑產品方面主打2T2、2T3、3T4的200平米以上大平層，并且幾乎所有戶型都帶有環形的大陽臺，成為了該項目的最大亮點。

并且，贈送面積非常大，住宅面積：花園面積達到了1:1之高。這也是最初很受成都人喜歡的原因。

結局嘛，大家已經知道了。

以前也有人分析過天鵝湖花園為啥不行，比如會展中心混亂的交通、周邊缺乏生活配套等。

這些都是外部因素，龍湖世紀峰景也面臨這些問題，但它二手房價卻能達到3.1萬。

顯然，這不是全部。

我們說，一個項目究竟如何，前期看規劃，中期看呈現，后期看運營。

天鵝湖花園失敗的原因在于：

首先，在產品規劃層面，但戶型設計上，存在問題，動靜分區、動線布局相當混亂，弧形陽臺實際利用率低，大而無當。

▲天鵝湖花園293平米戶型圖

由于戶型面積較大，在二手房交易中，就造成了低單價，高總價問題。

目前小區最便宜一套大平層掛牌價336萬。

▲天鵝湖花園最便宜的一套大平層，圖源貝殼

有這一預算的購房者，完全可以考慮熱門板塊新房，為什么要買二手，畢竟天鵝湖花園的學區一般。

其次，在天鵝湖花園的呈現上，也不是一個高端社區。

原本，低密生態高贈送是天鵝湖花園的最大優勢，不過在社區整體的外立面材料上，開發商選擇了白色涂料。

導致項目在經歷10年風吹雨打后，外立面陳舊、臟亂，毫無立面質感。

▲天鵝湖花園，圖源網絡

最后，物業一言難盡。

當你打開網絡上天鵝湖花園的業主論壇，躍入眼簾的將是如下圖條目：

▲圖源網絡

不少帖子都稱小區的保安對住戶并不友好，業主對此積怨頗深但是也無可奈何。

社區大量的綠化與湖水場景得不到維護，如今已成為蚊蟲鼠蟻的天堂，絲毫談不上居住品質。

甚至有網友表示，天鵝湖花園沒落主要是因為物業太拉胯。

▲圖源網絡

雖然業主終于在去年更換了萬科和金地物業，但天鵝湖花園的現狀，僅僅是更換物業就能解決問題嗎？

定位不清晰

可惜的南湖國際

說到最可惜的大平層，南湖國際社區必須榜上有名。

▲南湖國際社區，圖源網絡

這個“坐擁6000畝度假風景區、府河江安河兩河環抱”的6000畝大盤，最初亮相之時，可謂叫好又叫座。

但卻在2015年開始，因開發商森宇深陷“破產”傳聞，南湖國際社區也陷入“爛尾”迷局，區域發展停滯。

▲南湖國際社區，圖源網絡

資料顯示，南湖國際社區住宅部分共分為7個組團，其中大平層產品主要集中在珍湖組團，共打造了4棟板式高層住宅，建面約442平米，延著南湖南路一字排開，正朝南湖濕地/江安河。

▲南湖珍湖組團442平米戶型

2011年10月，珍湖組團以約1.35萬的單價入市，目前珍湖組團的二手房價在1.5萬左右，如果算上資金和利息成本，基本上屬于倒虧。

▲南湖國際社區珍湖組團二手房，圖源貝殼

而導致這一情況的原因除了開發商陷入債務危機，導致部分規劃并未呈現外，還有三個最重要的原因：

一、是產品定位不清晰

南湖國際社區作為一個大盤，雖然共分為7期打造，但每個組團之間并未做明顯分割。就這就導致超萬人都擠在了同一個社區。

從40㎡的套一出租房到600㎡的大平層都有，社區人口混雜，流動性大，談不上高端居住純粹性。

二、南湖臟亂差已成為固有印象

最初的南湖公園，是由森宇負責開發運營，但自森宇資金鏈斷缺后，南湖公園長期無人維護。以至于遛狗不栓繩、寵物隨地大小便、水質腐臭等問題時有發生。

南湖已在2018年由國資集團接手，期待有更好的改變 。

▲圖源網絡

三、是生活配套的缺失。

由于森宇集團資金鏈斷裂，讓南湖板塊錯過了發展的機遇期，導致區域內商業資源缺失。被市民調侃發展多年，依然只有一個湖。

錯誤的地方造不出對的產品

痛苦的鷺湖宮

在前些年，有部分青春傷痕文學作品，將張愛玲寫過的“在錯的時間遇到對的人,是一種無奈”改成了“在錯誤的年級遇到對的人，是一種殘忍。”

這里，我們也可以用如此“矯情”的句子，來形容鷺湖宮，“在錯誤的地方打造了對的產品，是一種痛苦”。

▲鷺湖宮，圖源網絡

這是一位網友，對鷺湖宮的吐槽。

▲圖源網絡

確實，眼看成都房價漲了一輪又一輪，輪輪輪不到鷺湖宮，確實后悔。

具體來看，整個鷺湖宮項目占地約3000余畝，目前開發到19區，歷經了大約16年的開發周期。

鷺湖宮各種令人 咋舌 的高端產品頻出，五六百平米的獨棟大別墅也成為成功人士的象征。

▲鷺湖宮獨棟別墅，圖源網絡

聯排、疊拼、洋房，各種產品應有盡有，這一點上，鷺湖宮和麓湖有得一比，每一期絕不雷同。

鷺湖宮最特別的產品就是被稱為“全景艙”一層一戶的大平層，面積達576平米。

▲鷺湖宮全景倉576平米戶型圖，圖源貝殼

三梯一戶設計，這樣的產品，也就鉑雅苑才有。

▲鷺湖宮全景倉576平米戶型

產品與 鉑雅苑 類似，命運 也 雷同。

在貝殼上，這個被稱為“全景艙”的大平層，至今二手房單價也只有1萬左右，620萬就可以拿下。

▲圖源貝殼

鷺湖宮沒踩準城市發展方向，是最大的原因。

所在區域，不是城市主要發展方向，加上國色天鄉板塊以樂園為主要產業，形成旅游為主業的板塊。

一個不在風口上的大盤，起了個大早卻趕了個晚集。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

※聲明

本公眾號刊載此文出于傳遞更多信息之目的，文中部分圖片來源于網絡，如有侵權請聯系小編進行刪除。

文章由《成都購房指南》團隊原創，請勿擅自轉載、復制、抄襲。若需轉載，請聯系后臺編輯，授權方可進行轉載，違者將追究相關法律責任。