鄉(xiāng)村民宿開發(fā)經(jīng)營(yíng)，10個(gè)“陷阱”！

我國(guó)鄉(xiāng)村民宿經(jīng)歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，現(xiàn)在已經(jīng)成為鄉(xiāng)村旅游的重要業(yè)態(tài)，是帶動(dòng)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿椭θ嫱七M(jìn)鄉(xiāng)村振興的重要抓手。然而，受消費(fèi)升級(jí)和疫情影響的雙重挑戰(zhàn)，當(dāng)前不少鄉(xiāng)村民宿發(fā)展面臨缺乏特色化經(jīng)營(yíng)、缺少多途徑增收等現(xiàn)實(shí)問題的考驗(yàn)...

01

房屋產(chǎn)權(quán)

鄉(xiāng)村民宿目前存在著一個(gè)很重要、但是暫時(shí)無法解決的問題就是房屋產(chǎn)權(quán)問題。在國(guó)家沒有正式實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)流通之前，鄉(xiāng)村民宿在產(chǎn)權(quán)問題上是存在著風(fēng)險(xiǎn)的。

畢竟無論是資產(chǎn)管理、還是租賃主體的合規(guī)性問題，均建立在產(chǎn)權(quán)之上。目前鄉(xiāng)村的房屋普遍只有土地使用證，沒有土地上建筑的證明文件，而各地政府目前能做的也僅僅是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

未來會(huì)是怎樣的政策走向，當(dāng)前不得而知。政府政策的不確定性也導(dǎo)致了政府支持相對(duì)不足，對(duì)鄉(xiāng)村創(chuàng)業(yè)者支持度不夠，缺少合理的法律對(duì)鄉(xiāng)創(chuàng)人員或機(jī)構(gòu)給予保護(hù)。

甚至政策法規(guī)不完善，辦事人員刁難，還有面對(duì)某些村民的無理要求束手無策。還有就是很多民宿都沒有辦理正規(guī)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這也是經(jīng)營(yíng)過程中存在的隱患。

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02

合作精神

不可否認(rèn)，大部分鄉(xiāng)村相對(duì)落后，村民比較缺乏合作精神、法制意識(shí)和契約精神。

例如，一些景區(qū)的原住民看到租住房屋的外來客逐漸形成較好的商業(yè)模式，特別是民宿和客棧的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，紛紛提出漲租要求，不按合約出牌，迫使許多經(jīng)營(yíng)者無法經(jīng)營(yíng)或者被惡意漲價(jià)。

鄉(xiāng)村單個(gè)的村民是樸素的，群體的村民則可能互相攀比。孔子說：“不患寡而患不均”。鄉(xiāng)村村民更是這樣，很難一碗水端平，這樣就會(huì)給民宿經(jīng)營(yíng)者埋下定時(shí)炸彈。

旁邊的租金高了我的也要漲，人家的房子漂亮了我的也要重新裝修，這樣對(duì)鄉(xiāng)村民宿的投資者和經(jīng)營(yíng)者而言都是巨大的壓力。

在民族地區(qū)，還有民族矛盾與信仰差異的問題。比如某家酒店集團(tuán)在藏族的康巴地區(qū)開鄉(xiāng)村民宿，其初衷是“民族團(tuán)結(jié)橋梁，西部開發(fā)紐帶”。他們的人緣非常好，但進(jìn)行合作時(shí)仍然慎之又慎。

該酒店認(rèn)為，別的投資者在藏區(qū)根本沒辦法與松贊集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)樗少澕瘓F(tuán)的創(chuàng)始人白瑪先生深諳藏區(qū)的文化，他說過：“文化的差異與認(rèn)同是松贊最大的優(yōu)勢(shì)。”

03

鄰里關(guān)系

鄉(xiāng)村民宿主人與村民、鄰里及地方各級(jí)官員的關(guān)系處理最為關(guān)鍵。每一個(gè)環(huán)節(jié)出大問題，就會(huì)導(dǎo)致前功盡棄。

在租賃物業(yè)，特別是農(nóng)宅土地之前，對(duì)于業(yè)主的選擇盡量多花時(shí)間去了解，通過走訪鄰里的村民，摸清信用再簽約不遲，一定不要匆匆忙忙簽約。

因?yàn)樽鳛閺某鞘械洁l(xiāng)村來的投資者，一般要求鄉(xiāng)村行政部門公平正義、誠(chéng)實(shí)信用、平等處事。

但是，當(dāng)?shù)啬承┐迕裼X得你是城里來的大老板，要么該扶貧，要么該禮讓，總之鄉(xiāng)村里的某些人把城市里的投資者當(dāng)作了“大肥肉”。所以，處理好鄉(xiāng)村鄰里關(guān)系等多種關(guān)系是鄉(xiāng)村民宿長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)下去的基礎(chǔ)。

04

基礎(chǔ)設(shè)施

當(dāng)前，鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施還沒有達(dá)到能在短時(shí)間內(nèi)接受高水平項(xiàng)目的要求，比如說交通、物流、網(wǎng)絡(luò)等，也對(duì)接不上互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目的服務(wù)和速度要求，許多縣鎮(zhèn)政府的工作重心還是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上。

某些民宿過分追求情懷，放大故事性與傳奇性，導(dǎo)致民宿或客棧缺乏必備的配套設(shè)施，舒適度和安全感不足。比如在鄉(xiāng)村夏天天氣突然熱起來的時(shí)候，民宿原有用電荷載的承受力不夠，導(dǎo)致停電停水頻繁發(fā)生，這使得客戶體驗(yàn)感極差。

又如，某些湖旁的民宿或客棧排水系統(tǒng)不到位，導(dǎo)致把污水排入湖中，使湖水被污染，破壞自然環(huán)境。

05

情懷的坑

不要把情懷當(dāng)產(chǎn)品賣，而忽略了產(chǎn)品的本質(zhì)。筆者接觸過很多開民宿的人，都懷念小時(shí)候在老家的感覺，都喜歡在清凈的旅游地有一棟按照自己喜好布置的房子。

市場(chǎng)上沒有怎么辦？自己開，這么美好的事情，開完之后各種同類人還不是紛至沓來？

看似合情合理的事情，等做到運(yùn)營(yíng)階段才知道，情懷和現(xiàn)實(shí)隔著十萬八千里。

06

設(shè)計(jì)建造

太多的鄉(xiāng)村民宿都是家裝設(shè)計(jì)施工單位建造的，投資人如果對(duì)這行不了解，只有等著被坑。

應(yīng)該說，民宿的建筑改造、室內(nèi)裝修及室外景觀園林都是很燒錢的，而且由于多是非標(biāo)準(zhǔn)化施工，還有鄉(xiāng)村地區(qū)都較偏遠(yuǎn)，運(yùn)送材料的運(yùn)輸成本非常高，從城里請(qǐng)到鄉(xiāng)村施工的人工費(fèi)用也非常高。

所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)民宿看上去好像什么都沒干，卻已經(jīng)花進(jìn)去好幾萬了。的確，因?yàn)?strong>民宿很難像房地產(chǎn)開發(fā)那樣流程清晰、材料透明，所以不懂行的人一定會(huì)花掉很多冤枉錢。

07

成本過高

客源不穩(wěn)定性、季節(jié)性影響、低頻、入住率低、淡旺季明顯是始終無法解決的問題，現(xiàn)在一般鄉(xiāng)村的旺季只有4個(gè)月，把旺季和淡季平均一下，大部分鄉(xiāng)村的年平均出租率不會(huì)超過40%，所以這樣不可能帶來高回報(bào)。

另一方面，鄉(xiāng)村民宿入住率低，又是重投入，同質(zhì)化嚴(yán)重，服務(wù)和產(chǎn)品太弱，客單價(jià)太低，人工成本很高。由于低物業(yè)成本而帶來低溢價(jià)率，不足以支撐項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，尤其是體驗(yàn)好的運(yùn)營(yíng)。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，僅有的嘗鮮消費(fèi)者們周末可能會(huì)選擇越來越重視個(gè)性化的度假酒店。

08

資本陷阱

做民宿的人不要輕易拿錢，尤其是不懂民宿的投資人的錢。一個(gè)民宿從選址就開始用資本的方式運(yùn)作，尤其是一群外行人，自己覺得可以通過資本顛覆任何行業(yè)。

如果這樣做，90%的概率會(huì)把錢賠光。另外，某些有民宿背景的經(jīng)營(yíng)者不是用創(chuàng)業(yè)的心態(tài)來做民宿，而是打工的職業(yè)經(jīng)理的思維，也很容易把民宿做死。

只有那些真正想做民宿的人，通過自己的熱情去感染和團(tuán)結(jié)真正熱愛民宿，并把民宿當(dāng)成生活樂趣的人，遠(yuǎn)離那些僅僅靠資本運(yùn)作賺錢的團(tuán)隊(duì)，才能把民宿做成功。

09

盲目跟風(fēng)

現(xiàn)在有那么多鄉(xiāng)村都想引進(jìn)民宿，但真正適合開民宿的鄉(xiāng)村（要滿足前面提到的“天時(shí)、地利、人和”才可行）不多。

如果只是盲目選擇或者被對(duì)方所提的要求所吸引，那成功概率就很小。

有想做民宿的人自己不懂就跟著別人走，到后來發(fā)現(xiàn)鄉(xiāng)村房子的拆遷問題等許多問題都沒解決，一拖就是好幾個(gè)月甚至更長(zhǎng)，白白浪費(fèi)很多時(shí)間。

對(duì)這些沒有專業(yè)知識(shí)又不主動(dòng)去了解鄉(xiāng)村情況的人來說，機(jī)遇也會(huì)變成陷阱。

10

不接地氣

鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)是國(guó)家鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)的組成部分之一。但是，當(dāng)前鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目方向的創(chuàng)業(yè)還是太早。

一二線城市大眾創(chuàng)業(yè)有些過熱，很多創(chuàng)業(yè)者也在開辟新的市場(chǎng)，尋找新的機(jī)會(huì)點(diǎn)，但是中國(guó)的鄉(xiāng)村發(fā)展遠(yuǎn)沒有達(dá)到可以用一二線城市的技術(shù)直接改造的階段，中間的對(duì)接差了好幾個(gè)層次，這就是不接地氣。

--THE END--

素材來源： 地道農(nóng)旅

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