廣西
近日，保利置業廣西公司發布海報，官宣攜手軌道地產共同打造中堯路GC2022-013地塊。
也就是說，拿地一年后，中堯路64畝舊改地迎來新動態。
這也意味著中堯路片區舊改迎來提速。
01
保利“牽手”軌道
共同打造中堯路64畝舊改地
5月19日，廣西聯合產權交易所發布了一則成交公告。
公告顯示，GXCQJY23-239南寧軌道錦繡中堯房地產有限公司51%股權轉讓項目已完成交易，成交價為21904.36萬元。
▲成交公告（來源：廣西聯合產權交易所官網）
這意味著，保利置業廣西公司拿下了南寧軌道錦繡中堯房地產有限公司51%股權，成為該項目的開發者之一。
隨即，保利置業廣西公司于當天發布海報，官宣“喜獲西鄉塘中堯路GC2022-013地塊”，與軌道地產“共耕時代熱土 煥新繁華城央”。
▲保利置業廣西公司官宣海報
換言之，保利置業將與軌道地產聯合開發打造中堯路GC2022-013地塊。
那么，這幅讓兩大房企強強聯手的地塊是怎樣的？將打造什么樣的產品？
據了解，GC2022-013地塊于去年3月30日，由南寧軌道地產以4.29億元的總價斬獲。該地塊位于西鄉塘區中堯南路西側，由南、北兩個地塊組成，總占地64.089畝，須配建一所6班幼兒園（獨立占地，不納入出讓范圍）。
▲地塊成交信息（來源：克而瑞廣西）
值得一提的是，地塊容積率僅3.0，堪稱老城區核心范圍的低容積率地塊，且限高為80米。
這意味著，地塊可塑性強，打造的產品舒適性將是老城區內比較稀缺的。
事實上，早在去年11月官方相關公告已釋放項目的案名和規劃設計等信息。
根據自然資源局的總平公示，項目案名為“軌道西悅”，分為南區和北區。
項目南區規劃6棟23-26層的高層建筑，總套數為672套，其中≤90㎡的戶型有290套，91-120㎡有359套，120㎡以上有23套。
▲軌道西悅（南區）總平圖（來源：南寧市自然資源局網站）
項目北區規劃5棟24-26層的高層建筑，規劃戶型為88-128㎡，共有為511套。
▲軌道西悅（北區）總平圖（來源：南寧市自然資源局網站）
那么，此次軌道地產“牽手”保利置業后，項目的案名和原規劃是否會保留？
據知情人士透露，項目將于5月24日動工。具體規劃如何，我們將持續關注。
▲去年3月地塊四周已設有圍擋，地面平整（買房參考/攝）
02
中堯路規劃6000畝舊改，進展如何？
值得注意的是，保利置業聯手軌道地產打造的地塊，正位于中堯路舊改片區的范圍內。
而說起中堯路，就不得不提中堯路片區規模達6000畝（規劃）的舊改，它的“蛻變”之路可謂艱辛。
2020年3月31日，公共資源交易中心官網發布《中堯路片區舊城區改建項目前期調查報告編制招標公告》。
▲《中堯路片區舊城區改建項目前期調查報告編制招標公告》（來源：公共資源交易中心）
公告顯示，項目改造范圍包括東側到北大路、永和路，西側為明秀西路，南側為江北大道，北側為大學東路。涉及征收居民約7萬人，涉及改造戶數約21000戶，征收建筑面積250萬㎡。
▲中堯路舊改大致范圍（僅供參考，南寧買房參考/制圖）
這也是官方首次對外釋放中堯路舊改信息。
2021年7月18日，西鄉塘住建局發布《征集中堯路片區舊城改造（城市更新）項目規劃設計方案公告》。
▲《征集中堯路片區舊城改造（城市更新）項目規劃設計方案公告》
同月，華潤置地官網發布《中堯路片區統籌概念規劃及城市設計》招標公告，明確了中堯路片區的舊改范圍約6000畝。其中重點城市設計區域1200畝，項目業態規劃包含商業綜合體、康養綜合體、城市景觀軸、品質住宅等。
▲《中堯路片區統籌概念規劃及城市設計》招標公告 （來源：華潤置地官網）
從其規劃業態可以看出，本次中堯路舊改與常見的老舊街區改造不同，是綜合了城市景觀、多元業態等全方位的改造，難度不小。
而這兩個公告的出現，也讓不少人將中堯路舊改的希望寄托在了華潤頭上。
然而，華潤置地官網卻已經搜索不到該公告文件。
時間來到2021年12月，有網友在領導留言板咨詢關于中堯路片區舊城改造的問題。
▲來源：領導留言板
西鄉塘區相關部門回復：目前正在對中堯路片區舊改方案進行可行性分析，預計2022年12月正式開展項目動遷。
到2022年3月17日，西鄉塘住建局發布了《關于中堯路片區規劃方案征集工作結果的公示》，公示了三位中堯路片區舊改候選人，第一位為華潤，第二位為融創，第三位為中鐵。
▲《關于中堯路片區規劃方案征集工作結果的公示》（來源：西鄉塘住建局）
在此后很長一段時間，項目再無新動態。
直至今年3月，有網友在領導留言板詢問中堯路片區舊改范圍是否包含新陽南社區，官方做出了最新回復：中堯路片區舊改項目范圍包含新陽南社區，已完成前期調查范圍，目前項目正在開展規劃研究、確定項目改造范圍、經濟平衡測算等前期工作。
▲來源：領導留言板
可惜的是，除了官網平臺回復外，該項目并無實質性進展。
那么，片區現狀究竟如何？
作為南寧早期的工廠聚集地，中堯路片區曾扎堆分布著機械廠、制藥廠、中堯水廠、造紙廠等工廠。
▲片區內各種廠房、倉庫（南寧買房參考/攝）
▲片區內還有大片生活區住宅群（南寧買房參考/攝）
▲街道窄小，道路規劃落后 （南寧買房參考/攝）
可見，片區內存在大量老舊工廠及大片生活區住宅群，居住人口密集，建筑老舊，城市界面較低。
總體來看，中堯路舊改項目不僅體量大，改造難度也不小。
03
主城價值強勢回歸，誰將下場舊改？
近幾年來，南寧城市更新一路狂奔，不少老舊片區煥發出新的生機，城市價值開始回歸主城。
而這一趨勢，在近兩年的拍地中，體現得淋漓盡致。
克而瑞廣西數據顯示，2022年南寧主城區（不含武鳴）總成交經營性用地31幅，合計約1848畝。其中，成交住宅用地（包含純住宅、商住、綜合用途）1674畝，計容建面約298.14萬方，主城區核心地塊備受各大開發商追捧。
▲2022年南寧土拍住宅用地各城區情況（圖源：克而瑞廣西）
▲2022年南寧土拍成交經營性用地一覽表（圖源：克而瑞廣西）
今年3月底，南寧公布了2023年土地供應計劃，計劃上市經營性用地3650畝，其中住宅用地約2600畝。
值得注意的是，在2600畝的住宅用地中，作為老城區的興寧區只有3宗，西鄉塘區有6宗，共計332畝，同比降幅均超40%，江南區有592畝，同比降幅約1.33%。
▲2023年度南寧供地計劃住宅用地分布（圖源：克而瑞廣西）
不難發現，南寧主城的土地將越來越稀缺，而主城核心地塊，更是稀缺的搶手貨。
在主城土地稀缺的當下，城市有機更新，將盤活城市空間、改善人居環境、提升城市能級，為城市的可持續發展提供新的機遇。
目前，南寧市正在按照“儲備一批、推進一批、建設一批”的要求，滾動實施165個城市更新項目，重點推進77個城市更新項目，總改造戶數17.8萬戶。
在重點推進的項目中，有不少項目占地高達數千畝，如火車站片區舊城改造（城市更新）項目、五一中路片區站城一體化綜合改造項目、友愛北湖片區等。
而近日，友愛片區YA-03（白蒼嶺）單元控規出爐，對火車站片區舊城改造（城市更新）項目有了更詳細的規劃，片區將新增4所小學和7所幼兒園和十余幅商業服務設施用地和大片居住用地，未來大概率為連片開發，而項目所在的核心地段，或將吸引不少房企搶地入局。
目前，項目一期工程A1啟動區（C）地塊已完成2#商業樓主體結構封頂。
▲友愛片區YA-03（白蒼嶺）單元土地使用規劃圖（來源：南寧市自然資源局）
▲火車站片區舊城改造（城市更新）項目一期工程A1啟動區（C）施工現狀（買房參考/攝）
而另一個備受關注的“巨無霸”——五一中路片區站城一體化綜合改造項目，規劃打造約5300畝國際生態新城。目前，項目一期未來城市已在建設，由華潤置地與南寧軌道強強聯合打造。
▲五一中路片區站城一體化綜合改造項目范圍示意圖（來源：更新南寧）
▲未來城市建設進度（攝于2023年1月）
同時，雞村三九隊城中村改造項目、望州路原興寧區紙合廠周邊片區舊城更新改造項目、四聯村城中村城市更新項目以及高新區環明月湖部分區域舊城改造（城市更新）項目等多個項目已完成熟化人或投資人征集工作。
▲凌鐵片區城中村舊改片區現狀（買房參考/攝）
此外，津頭村一組城中村舊改項目、凌鐵片區城中村舊改項目等一批儲備項目也在推進中。
隨著這些城市更新項目的落地，老城區將不斷煥發新活力，而老城價值也將加速回歸。
那么，下一個下場舊改的又將是誰？我們拭目以待。
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■撰文：流浪地球
■編輯：011
■編審：鐘春燕
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