房地產(chǎn)重要，但沒那么重要

“現(xiàn)在已經(jīng)不是要不要救樓市、救經(jīng)濟(jì)了，而是怎么救，怎么盡快、大力度救，防止硬著陸風(fēng)險(xiǎn)。”

“那些建議不救經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)，缺少基本的人文關(guān)懷。”

房地產(chǎn)走了好幾年的下坡路了，這段時(shí)間又有專家呼吁“救市”了，而且把救房地產(chǎn)等同于救經(jīng)濟(jì)，甚至有點(diǎn)不救就是“沒人性”的意思。中國絕大部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家們幾十年來干的唯一一件事情就是鼓吹“市場(chǎng)”，要求減少干預(yù)。現(xiàn)在不講市場(chǎng)了，開始講“救市”了。

房地產(chǎn)很重要。

據(jù)澤平研究，2000-2021年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值由4141億元增加到7.7萬億元，房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例由4.13%增加到6.7%。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比例下調(diào)至6.1%，與2015年持平。

國金證券的研究報(bào)告指出，廣義地產(chǎn)與鋼鐵、水泥、煤炭、金融、家電、家居等39個(gè)國民經(jīng)濟(jì)部門存在關(guān)聯(lián)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響廣泛。

既然這么重要，房地產(chǎn)當(dāng)然要救了。問題是怎么救？

前段時(shí)間，有專家建議降低改善型住房的房貸利率和存量房貸利率。

存量房貸利率下降能夠降低貸款購房居民的負(fù)擔(dān)，改善型住房的房貸利率下降，能起到什么作用呢？無非是資金成本降低，居民繼續(xù)加杠桿買房。

其實(shí)，專家們沒講的是，他們中的大部分想救的是房?jī)r(jià)。一個(gè)朋友跟我說，“房?jī)r(jià)崩盤意味著改開40年民間財(cái)富積累的大蒸發(fā)”。

可是，如果真是只有一套房的剛需，房?jī)r(jià)多少重要嗎？那就是個(gè)紙上財(cái)富罷了。

房地產(chǎn)本身沒有問題，問題是房子背后巨大的金融杠桿。

一輪又一輪的上漲后，在高昂的房?jī)r(jià)面前大部分居民已經(jīng)沒有足夠的購買力了。需求當(dāng)然存在，誰不想住大house呢？

所以，真想救房地產(chǎn)該怎么救呢？要么房?jī)r(jià)降一降，要么收入漲一漲，讓普通人買得起好房子，至少別那么累。

當(dāng)然了，還有一種辦法，就是降低資金成本、降低貸款門檻，繼續(xù)上杠桿，滿足居民的買房需求。

這樣的方法理論上當(dāng)然沒問題，但要考慮經(jīng)濟(jì)周期。經(jīng)濟(jì)向上走，利用債務(wù)加速發(fā)展沒問題；經(jīng)濟(jì)向下走，過高的債務(wù)就是風(fēng)險(xiǎn)。

殺人償命，欠債還錢，自古以來天經(jīng)地義。借錢的時(shí)候有多爽，還錢的時(shí)候就有多爽。不信你問問你周圍背著房貸的打工人敢不敢辭職。

最近討論越南、韓國房地產(chǎn)崩盤的消息挺多的，網(wǎng)上都能查得到。“十次危機(jī)，九次地產(chǎn)”，房地產(chǎn)一直是金融風(fēng)險(xiǎn)的“重災(zāi)區(qū)”。

任何事情都有一個(gè)度。房地產(chǎn)是能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)過于繁榮，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)就會(huì)形成擠壓。

早在2019年就有監(jiān)管部門的領(lǐng)導(dǎo)指出，“一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。”

其實(shí)房地產(chǎn)擠壓的何止是信貸資源。六個(gè)錢包都用來買房子了，身上背著幾百萬的房貸，誰還敢消費(fèi)？

而當(dāng)年輕人發(fā)現(xiàn)無論怎么努力，都不可能買得起一套房的時(shí)候，也就只能選擇躺平了。

前兩天跟一個(gè)行業(yè)前輩聊天，他說他從來沒覺得買房是個(gè)什么大事，剛畢業(yè)四五年就在北京買上一套房了，買房那年是2008年；我是2010年參加工作的，剛開始我也沒覺得買房是個(gè)什么大事，后來發(fā)現(xiàn)情況不對(duì)，想掙出一套北京五環(huán)內(nèi)的房子還是很難的。

又過去了10年，現(xiàn)在的年輕人連五環(huán)外的房子也不敢指望了。

除了救房地產(chǎn)外，救人口也是個(gè)熱門話題。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2022年全年出生人口956萬人，1950年以來，年出生人口首次跌破1000萬；人口總量減少85萬，首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

別說生孩子，年輕人現(xiàn)在連婚都不想結(jié)了。去年全國結(jié)婚登記量為683.3萬對(duì)，37年新低。

一邊呼吁救房地產(chǎn)，一邊呼吁救人口。呼吁的往往還是同一批專家……

房?jī)r(jià)一直漲的基礎(chǔ)是一直有人接盤，現(xiàn)在沒人接盤了，還要繼續(xù)加杠桿，這不等于是抱薪救火嗎？

還是那句話，房地產(chǎn)重要，但沒那么重要；真正重要的是經(jīng)濟(jì)，是就業(yè)，是民生。房地產(chǎn)只要?jiǎng)e威脅到金融穩(wěn)定，守住底線，“出清”絕不是什么壞事情。

不過，房地產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)一旦出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，那當(dāng)然要
干預(yù)。那時(shí)候，救的也是金融，而不是房地產(chǎn)行業(yè)。

不要忘了，我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)是為了什么。如果只有少部分人靠房子升值發(fā)家致富、背后風(fēng)險(xiǎn)通通拋給金融系統(tǒng)和全社會(huì)；大部分人一輩子都被困在房子里，這樣的房地產(chǎn)不救也罷。