如果一定要買房，500萬預算該如何選？

▲成都金融城（成都市政府官網）

現在這個時間點，對于未來的判斷，相信大多數人還是比較迷茫的。

未來究竟怎樣，真的很難預測。

前段時間，聽了一位經濟學家演講，有些感受與大家分享。

對普通人來說，手上有兩三百萬，怎么辦？

買股票，創業，存銀行，買保險，還是買房？這些選擇，大多數小伙伴，可能都思考過。

這位經濟學家給出的建議是，能買房還是買房，特別是核心城市核心地段。

理由是，古今中外歷史證明，優質不動產仍然是實現階層躍遷的最好選擇。

你可能會說，這樣的道理聽了太多，不就是推銷“賣房”嗎？

這個結論背后，有數據支撐。

在發達國家核心城市，比如東京、紐約、倫敦、巴黎，城市核心地段的房價是周邊6倍。

▲紐約中央公園

這說明什么？

城市內部的分化，在成熟大城市越來越明顯。

我們也在經歷這樣的過程。

以成都金融城為例，5萬單價，差不多是周邊（二圈層）4倍，這種差距也就是在最近5年拉開，并確立。

敲黑板，分化時代，關注核心地段核心資產，“二八定律”無處不在。

01

弱市之下，可以把“二八定律”看為“一九定律”。

難點是，如何找到那“10%”？

具體來看成都，目前市場普遍認可的核心板塊有“五強”。

可以總結為，一超四強。

一超為金融城，獨領風騷；四強為天西、攀成鋼、大源和麓湖，各有所強。

▲成都金融城（交子公園投資公司官網）

當然，隨著城市發展，產業落地，人口導入，各自實力也會有所變化。

比如，十余年前桐梓林、神仙樹還是第一梯隊，現在很難和“五強”抗衡，后浪實在太強大。

從“五強”來看，金融城和攀成鋼已經斷供，“金三”雖有少量新增地塊，但某潤劇透單套不低于一千萬！

麓湖供應主力是麓湖生態城，屬于高單高總，一千萬也平平無奇。

大源新F4也不會便宜，從部分項目透露信息來看，預估單價不低于4W。

看一圈下來，3W左右的天西，竟然成為最有性價比的存在。

▲成都天府新區新貌圖

成都這樣常住人口超2100萬的超大城市，一二圈層12個區，平均每個區20來個板塊，一共近300個板塊。

“5強”也僅占2%，塔尖這5家，就是這座城市天花板。

02

業內都知道，買天西的客戶不少來自金融城，而當年買金融城的人不少又來自桐梓林。

用發展的眼光看世界，“格局”很重要。

為什么看好天西？

道理不難，全城很難找到一個在規劃上比它更超前的板塊。

官方規劃中，它被定位為“人城境業”高度和諧統一的“未來城市新中心”。

▲天西位于天府總部商務區西

一方面，它位于天府新區黃金十字，是天府總部商務區所覆蓋的范圍，位置好、能級高。

另一方面，它兌現程度高，隨著商業、軌交、學校、生態、產業落地，確定性越來越強。

▍第一，高端產業加速落地

中國電建西部科創中心進入建設收尾階段；瀘州老窖全球科創中心、四川城建監理集團已簽約入駐招商時代公園。

東方電氣創新及海外業務總部項目、國際汽車主題文化街、國際汽車藝術中心的建國集團全國總部、四川名人館等已在建設中，日本神戶醫療已完成簽約。

總部商務區總部基地正按照“1年開工建設，3年全面建設期，5年基本建成，8年全面形成城市新中心”的建設時序邁進。

▲天府總部商務區設計意向圖

▍第二，人字綠廊景觀示范區年底亮相

“人字綠廊”是天西最具標示性景觀工程。

呈現后，天西人字綠廊和天東望山廊將共同組成天府新區城市景觀中軸，目前人字綠廊景觀示范區已初具形態，預計今年將呈現。

▲ “人字綠廊” 景觀設計意境圖

▍第三，人字綠廊低密度商業街區開建

這是一條以全新場景體驗和生活方式為主題，打造的“潮流商業街”。

將形成輕潮里、舌尖旅、微度假、夜未央等“7x24全時”特色商業街區。結合人字綠廊公園，呈現輕奢零售、社交聚會、夜經濟、微度假、文化策展等特色場景。

▲人字綠廊低密商業街區意向圖

▍第四，19號線二期年內通車，銜接雙機場

地鐵19號線二期全線站點已全部移交運營，年內即將通車。

19號線將銜接雙流國際機場和天府國際機場兩大門戶樞紐。

體量達約61萬㎡ 的 “天府新站” 距離天西 三個站點，是成渝地區雙城經濟圈上重要城際樞紐節點之一，預計2025年建成。

▲地鐵紅蓮站&城市候機樓設計意向圖

▍第五，天府招商花園城預計年底開業

在人字綠廊南側，12萬㎡天府招商花園城購物中心預計于今年底開業。

▍第六，396m天際地標有望今年底開工

396m天際地標由世界知名設計事務所“全球地標締造者”——AI建筑公司主創David Malott （大衛） 領銜設計，建成后將與中海489一起勾勒出天府新區城市天際線。

▲招商時代公園396米超高地標設計意向圖

總之，天西各項規劃正變成現實，隨著商業、公園、地標、軌交全面呈現，確定性越來越強。

03

天西的頂層規劃+兌現速度，是它始終熱度不減的原因。

想要買入天西，占地約787畝的招商時代公園無疑是必看。

▲招商時代公園

原因有三：

第一，它是天西，乃至全城巨無霸，體量大、能級高、要素全，很難忽視。

第二，天西不少關鍵配套，由它參與設計、修建，比如人字綠廊、396m天際地標，它的發展一定程度上決定了天西未來。

第三，如今的天西，招商時代公園算是最后“收官樓盤”，錯過它等于錯過天西。

目前，招商時代公園正在銷售的是58號地“天瀾境”組團。

天瀾境位于此前“大熱”的57號地“天府序”南側，從地段價值來說，兩者基本一致。

在產品打造上，“天瀾境”保持克制，沒有追求大戶型，而是把面積控制在137-156㎡。

這樣的好處是，讓總價不到400萬便可買入，降低天西置業門檻，給到更多人機會。

▲招商時代公園 意境圖

要知道，此前550萬起的“天府序”，中簽率也只有9%。

雖然戶型定位于“普通改善”，但是品質仍然遵循一貫“高改定位”，無論是建筑審美，還是戶型產品、園林景觀，均有不少亮點。

▍亮點一：位置優越，比鄰地鐵+商業

天瀾境位于益州大道和廈門路交匯處，自駕出行便捷； 地鐵6號線秦皇寺站直線距離約350米，步行即可抵達。

天瀾境毗鄰12萬㎡的招商花園城購物中心，生活需求一站集齊。

▲天府招商花園城軌交眾多

▍亮點二：高顏值外立面，審美在線

建筑立面，是品質體現，也是保值增值重要保障。

天瀾境傳承招商時代公園高端“森系自然主義建筑設計”風格，以藍灰LOW-E幕墻流線美學，配合高窗墻比，呈現干凈挺拔建筑立面。

腰部以香檳金鋁板，鑲邊輕奢金屬線條為勾勒，使建筑更富層次感。

山墻部分以米灰色仿石漆，搭配正面落地窗，以及大面寬藝術界面，給人以現代簡潔之美。

落地窗還將大尺度園林景觀及自然陽光引入室內，提升居住舒適感。

▲ 天瀾境外立面意境圖

▍亮點三： 無界南向視野，多組團園林景觀

天瀾境一共38畝，由7棟精裝高層組成，雖然是2T3布局，但戶戶南朝，保證良好視野。

小區 內規劃有“一帶+一環+八景”景觀格局，把山、水、石、林、瀑、影等自然元素融入其中。

▲ 天瀾境“一帶+一環+八景”景觀設計意向圖

“ 一帶 ” 伴溪而歸“ 水溪帶” ，以靈動水灣設計貫穿歸家禮序，營造儀式感和品質感。

“一環 ” 康養逍遙 “ 漫步環 ” ，通過300米輕氧跑道串聯社區空間， 突出 運動、健康，營造社區公園感。

▲ 天瀾境景觀設計意向圖

“八景”是自然公園生活軸串聯起來八大景觀節點，涵蓋懸山迎境、逐影長林、巨石洞間、綠汀溪境、水光迎境、光庭水瀑、森林秘境、氧氣花園等。

首批次開盤為1棟和2棟，一共279套，首層均為架空層，讓小區擁有更多主題會所空間。

從總平圖可以看到，1棟2棟均朝南向中庭 ，最大南向樓間距約78米，中庭景觀“盡收眼底”。

▲在售1、2棟南向中庭大視野

目前首批次還有少量房源在售，買入便可占據朝南景觀視野C位。

賣過二手房的都知道，同小區這類房源更好出手，也有更高溢價。

04

戶型方面，天瀾境為137-156㎡改善產品，層高均達到3.1米，層高向高改看齊。

對于改善而言，立體空間上的尺度同樣重要。

▍156㎡戶型

該戶型分布于2T3樓棟兩側，是主力戶型，由于設計上的提升，各項指標和T2樓棟非常類似。

▲天瀾境156㎡戶型圖

比如，戶型整體采用大橫廳設計，LDK廳加上生活陽臺，整體南向面寬達到約8.3米。

餐客廳面積達到約44㎡，空間寬敞，整體延續性強，沒 有浪費面積。做 封窗處理后，擁有270度采光面，配上大面積落地窗，視野更開闊。

主臥做到南北通透，整體面積達到約26㎡，配有獨立衣帽間等，符合人們對改善的需求。

▍137㎡戶型

采用經典豎廳設計，屬于天西入門級改善產品。

在137㎡這個尺度上，選擇套三而非套四，更強調改善屬性。

▲137 ㎡ 戶 型 圖

由于該戶型位于T3中間戶，采光非常好，明廚明衛，加上陽臺兩側均可采光，享受全景艙視野。

裝修方面，基礎包為2950元/㎡，配置大金中央空調、菲斯曼地暖鍋爐、方太煙機灶具、弗蘭卡龍頭水槽、唯寶馬桶面盆、高儀龍頭花灑等大牌主材。

另外，不到10萬的升級包，可獲22項精裝升級，包括玄關柜、主臥衣柜、垃圾處理器、末端凈水器等15項增配，全屋墻布、客廳墻面木飾面+竹木纖維板、電視墻和主臥背景墻、洗碗機、熱交換新風等7項升級。

▲ 天瀾境裝修示范單位

裝修方面，可根據個人喜好，自由搭配。

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總體來說，天瀾境符合“核心地段核心產品”的挑選邏輯。

400萬起的價格，也是天西，乃至“五強板塊”最低上車門檻。

至于，有人擔心“現在入手，是否站崗”的問題。

這樣的憂慮，不能說沒有道理。

就好比，買一支股票， 如股神巴菲特，也沒有辦法買到最低那個點。

巴菲特曾說，自己買了股票后，不太會關心股價波動。

背后意思是，股票每天有漲跌很正常，更應該關注的是長期價值。

因為短期投資的不可預測性，堅持長期主義的“價值投資”越來越被青睞。

▲天府總部商務區意境圖

事實證明，唯有堅持長期主義，做時間的朋友才能成為最后贏家。

大道至簡，還是那句話，無論市場如何變 化，核心地段核心資產，仍然值得擁抱。

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